时隔六年，花样年（01777.HK）终于确认签约了深圳坪山一个厂房改造项目。

  该厂房的原有者是世界集团(00713.HK)，一家主要从事PVC、棉布制家用产品、环保循环再造等业务的香港上市公司。根据世界集团的资料，2011年2月14日，就公司位于深圳坪山的一块厂房用地，与花样年订立合作开发框架协议。同年8月，世界集团与花样年订立临时拆迁补偿协议，确定重建后的午夜置换，但是具体细节并没得到落实。

  此后，关于坪山厂房改造项目并无更多推进消息。

  旧改拿地

  如果把时间拉回到六年前，2011年，花样年全年销售金额为70.05亿元，销售面积为74.6万平方米，同比增长80%和95%。同期，行业内还只有万科一家千亿企业。

  到了2016年全年，在地产全行业高歌猛进并出现个别企业销售规模突破3000亿天花板之际，花样年的规模在122.06亿元的成绩上，只比年度销售目标高出1.7%。

  行业有观点认为，花样年销售远远落后于同行，是因为“转型”导致的踏空。

  2012年，花样年开启了为期五年的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型，对规模表现淡然。潘军在接受第一财经记者专访的时候曾透露，甚至考虑到去地产化。

  花样年纠错已经是五年后。2017年初，花样年宣布第二次转型，因“分析过，房地产业务依然具有高速的成长性”。

  弥补规模上的失落，除了扩大经营，通过收购或招拍挂途径多拿项目，别无他法。

  2016年的业绩发布会上，花样年透露过坪山项目将会在2017年确权。确切消息在8月16日晚上传出，世界集团通过公告的形式宣布这个出售事项：世界集团两间全资子公司佳多荣及世界公司(宝安)与花样年就以城市更新方式，重新开发佳多荣及世界公司(宝安)位于深圳的土地订立协议。

  物业返还兼现金补偿

  根据合同，花样年负责坪山项目的开发及重建、取得政府批准并支付清拆、设计、建设、装修、补缴地价等费用。而世界集团负责提供现有土地並将获得相关物业返还及现金补偿。

  世界集团表示，由于2011年签订合同时，花样年没有履行协议责任，需要一次性支付补偿金2800万元。此外，过渡期内，每月还支付190万元补偿金。过渡期从2018年5月11日起，至完成交付并办理相关产权证。

  本协议签订后的15天内，花样年需向世界支付3500万补偿金，共计6000万元无息保证金，以及5000万元的年利率为6%的计息保证金。上述无息、计息保证金，将在世界取得返还物业并展开销售后，在一定日期内返还给花样年。

  合同对受让方花样年在开发时间、资金方面约束较多。

  假如花样年不能在指定时间内获得政府批准成为城市更新项目的实施主体，或者不能在指定时间内开发、纠正违约，世界有权终止此协议并且没收花样年的所有保证金以及3500万补偿金;或者要求花样年按照市值赔偿同等物业或者现金支付。

  根据协议，签订的3个月内，世界需要向花样年提供相关产权证件并办理权属转移，此后五个月内花样年需取得批准成为城市更新项目实施主体。

  在世界向花样年交付现有土地的四年半内，花样年需完成开发建设，及向世界交付重新开发的1.1万平方米的住宅物业、不少于390个停车位;在世界向花样年交付现有土地的六年三个月内，花样年须向税额交付3.5万平方米的带装修商用物业。

  工改项目推进难度加大

  世界集团预测，待相关物业售出后，所得款项税前净额约为人民币14.61亿元，这笔费用将投向购买现代化机械，返还银行贷款减少财务成本、一般营运资金、未来投资等方面。

  世界集团董事会表示，上述交易中，公司所收取的现金部分将用作公司厂房从深圳搬迁到中山的费用，此举将能降低公司的生产成本，提升竞争力。

  受出售厂房用地刺激，世界集团今日股价上涨18.8%至0.78港元。反观花样年，股价高开后又下跌，至收盘时与前一个交易日持平。

  回归正题，再转型并非一件易事。因坪山项目目前的土地性质仍未厂房项目，涉及土地变性。另一方面，自2016年下半年，深圳工改领域监管政策从严，工改项目推进难度加大。从花样年角度考虑，项目仍面临较高的政策风险。花样年相关负责人对第一财经表示，此交易的风险和细节会在中期业绩会上作进一步的披露和说明。

  据花样年公告，公司今年前7个月累计销售金额为57.55亿元，销售面积为73.5万平方米，平均售价为7828元。而去年同期，2016年前7个月，花样年销售金额累计77.01亿元销售面积为79.4万平方米，平均售价为9702元。

  据克而瑞统计数据，今年前7月，销售金额排名第100名的房企是实地集团，销售金额是80.4亿元。也就是说，百强房企的门槛是80.4亿元，花样年已掉出百强房企名单。

  为进行资金腾挪，改善债务结构，今年上半年，花样年发起两笔融资。6月28日，花样年宣布发行一笔2020年到期的3亿美元优先票据，年利率是7.95%，预估融资所得净额为2.961亿美元，将用于债务再融资。6月6日，花样年发行一笔2018年到期的一年期优先票据，融资额度是3.5亿美元，利率是5.5%。融资净额约为3.469亿美元，将用作债务再融资。