如果说收缩三四线城市让华润置地失去了“去库存”带来的楼市爆发机遇，那么倚重一二线城市的战略又让华润在楼市调控严厉的上半年遭遇了营收、利润下滑的窘境，这也引起了华润置地管理层的反思。行业人士认为，城市布局不平衡只是华润置地需要反思的一方面，除此之外，如何调节不同周期内推货速度、是否需要牺牲负债率来换取规模增长、又将如何协调商业的轻资产和重资产运营模式等都是华润置地需要反思的。

  成败皆一二线

  在众多龙头房企业绩涨幅明显的上半年，上半年营收、利润“双降”的成绩单对于新晋千亿级房企的华润确实说不过去。数据显示，上半年华润置地综合营业额为352.6亿港元，同比下降21%，股东应占净利同比下降33.1%，约为51.1亿港元。“上半年开发额、营业利润跟其他开发商亮丽的报表相比不太好看，我们也在反思。”公司执行董事兼副主席唐勇在中报投资者电话会议上显得很坦白。

  “华润置地公告2017年中期业绩，显著低于预期。”行业知名券商申万证券表示，将把华润置地目标价下调至26.27港元，并将评级从买入下调至增持。申万证券表示，该公司上半年收入同比降21%至353亿港元，较预期低28%，主要是结算面积少于预期导致物业开发收入下降。统计显示，2017年上半年，华润销售金仍然排在行业第11位，但销售面积已经从去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

  “重仓一二线城市的华润遭遇史上最严苛的限购，正是华润上半年销售业绩下滑的主要原因。”有业内人士指出，导致华润置地业绩变脸的原因，与华润置地过分依赖一二线城市的布局不无关系，在一二线城市遭遇严厉调控时，华润的营收和利润难逃冲击。统计显示，上半年一二线城市受到限购的影响，区域内项目的贡献比例从原来的88%下降至85%。

  对此有分析人士指出 ，上半年华润置地在全国一二线城市营收占比高达85%，这在龙头房企中也比较少见。从行业排名靠前企业布局来看，除了一二线城市之外，核心城市周边中小城市，甚至三四线城市，实现均衡布局是十分普遍的现象。同时，产品线上来看，高中低端产品的多元布局也比较常见。但华润置地的布局则更多集中在一二线城市，产品线也主要集中在高端改善型项目甚至是豪宅产品。另有数据显示，在华润置地今年的业绩预算中，会有七成的业绩来源集中在20个主要受调控城市内。

  行业人士分析，此前正是得益于“聚焦一二线城市”的策略华润才赢得了2016年的业绩大增，乃至首次“破千亿”。但面临“史上最严调控”的持续，一二线城市陷入停滞状态也让企业面临空前压力。以北京为例，高端项目“8万红线”的持续曾让不少豪宅无奈低头，包括华润在北京在售的当年丰台地王级项目首开华润城就一直未能突破单价8万元的销售价格。由此可见，昔日聚宝盆正变成烫手的山芋，未来类似于华润这样的重仓一二线城市的开发商，调控带来的风险还远未结束。

  要规模还是要利润

  “聚焦一二线城市”一直是华润置地长期以来坚持的战略。2016年年报显示，华润当年耗资626亿元增持39宗土地，新增土地储备计容面积1052万平方米。截至2016年末，公司的总土地储备达4485万平方米，其中，一二线城市土储占比75%，相比当年年中上升3个百分点。其中，华润置地土地储备超过六成集中于华南、华北、华东三大区。其中，华南大区土储最多，约有1200万平方米。

  值得注意的是，除了调控线之外 ，华润可能也在有意识地主动放缓出货的速度。业内人士分析，事实上，同样主打高端产品，重仓一二线的融创中国上半年业绩并未有明显下滑。这与企业调整销售节奏也不无关系。中金公司研报也指出，华润置地在下半年有1800亿元可售货值，预计下半年销售额同上半年持平，原因是华润为了保护销售毛利率正在延迟推新盘。

  截至2017年6月30日，华润置地综合借贷额折合港元1057.5亿元，现金及银行结存折合港元451.8亿元，总有息负债比率为42%，较2016年底的36.4%有所上升，净有息负债率为41.5%，较2016年底的23.8%有较大幅度上升，但仍维持在行业较低水平。

  但实际上，在发展规模速度上华润似乎也是纠结的。华润置地相关负责人此前也表示，“是不是需要调整规模，华润也回顾检讨自己投资的策略，是否要有更大的投资力度去增加负债比率，让财务结构比较健康，而负债率在行业里是偏低的”。

  华润公布的2017年中期业绩报告中有这样表述，“业绩期内，开发物业和投资物业均保持平稳发展的趋势，各项目销售情况和工程进度符合预期，为2017年全年业绩奠定了良好的基础”。易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，这或许意味着企业下半年加快推盘节奏的欲望并不会太强烈，下半年华润业绩取得爆发性增长的可能性不大。另外，调控政策的继续从紧也是华润所要警惕的。

  重资产还是轻资产

  拆解华润上半年的成绩单会发现，上半年华润置地的开发物业营业额为290.9亿港元，同比下降25.9%，但是投资物业的资金收入却为40.1亿港元，同比出现了13.2%的增长。而后者也是华润置地这几年的重头戏，大量的投资物业带来的固定租金收入也一直是华润置地引以为豪的。

  截至今年6月末，华润运营中的投资物业总建面达574万平方米，包括已开业万象城13个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个，平均出租率从去年上半年的92.7%进一步上升至94.2%。截至上半年，华润置地购物中心营业额23.3亿元，同比增长22%；酒店业务营业额6.09亿元，同比增长35%。今年下半年计划新开业4个购物中心，并于2018年和2019年分别新开业8个和9个项目，由此购物中心数量将从2017年的27个，进一步增长至2018年的35个，2019年的44个。按照资产账面总值计算，当前华润的投资物业资产账面总值为1062.7亿港元，占资产总值的21.5%，未来这一比例还有可能继续上升。

  对于商业资产的态度，各家企业态度不一。万达商业提倡轻资产、而华润则偏向大规模的开发，对于轻资产的话题，华润似乎并不感兴趣。唐勇表示，轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子。

  在行业人士看来，重资产的资金压力不言而喻，这对于背靠华润集团的华润置地而言并不是难题。但是如何在做大规模的同时，释放重资产的价值才是华润商业所需要考虑的。对此，唐勇透露，目前华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。今年6月，华润置地对旗下商业地产组织架构和主要管理人员进行了调整，组建商业地产事业部，为商业地产业务独立分拆迈出了第一步。

  另一个值得一提的问题是，华润商业部分的城市分化也不得忽视。此前就有机构分析师透露，华润置地的租金收入主要是受惠于一线地区商铺，但受制于整体大的商业环境，项目租金收入增长开始放缓。

  就在今年半年报中，华润置地位于北京的所有投资物业，包括两个购物中心、清河五彩城、北京凤凰汇、三个写字楼物业租金收入均出现不同程度的下跌。但是华润方面并未解释下跌原因。北京商报记者就上述问题，向该公司华北大区发去采访问题，但对方表示没有相关资料可提供，关于区域发展情况，截至发稿，也并未进行回复。