5月8日，钜派又在陆家嘴如期举行了第七期“资本夜话”活动。值得关注的是，在本期活动中，钜派邀请了如是金融研究员首席经济学家管清友博士对中国的房地产市场进行了综合分析。管博士为所有来宾奉献了一场精彩绝伦的演说，同时也表达了中国房地产市场前景广阔，潜力巨大的观点。

　　管清友向所有参加钜派“陆家嘴资本夜话”活动的朋友表达了自己的看法，他认为，中国房地产市场已经整体上从黄金时代步入到了白银时代，但不可能发生日本式的房地产崩盘。

　　Part 1 小周期：微调的开始

　　管清友博士首先向钜派嘉宾们提出三个阶段，即最近五年，对经济的判断经历了三个阶段：一个是十八大刚刚召开以后，提出了三期叠加的判断。即增长速度换档期，结构调整阵痛期和前期政策消化期。

　　为什么这么提呢?钜派认为，国家主要是对4万亿刺激方案的反思，因此提出“前期政策消化期”，后来又提出“新常态”的判断，2015年中央经济工作会议提出供给侧结构性改革。按照权威人士的说法，这三个提法分别解决了怎么看，怎么干和具体的实施路径的问题。

　　总的来看，这几年我们的经济周期还是延续了三年一轮回的规律。钜派分析，这里面有政策因素，有结构性因素，也有周期性因素。这些周期很大程度上跟宏观管理政策的变化，特别是和财政政策和货币政策的变化有关系。从刺激到反弹需要的时间，有两三个季度的，有五六个季度的，而且反映的时间越来越长，刺激政策起到的作用周期越来越长。经济主体对于政策的反应我们称之为钝化了。虽然周期弱化了，钝化了，但还是有周期性的。

　　Part 2 房地产：2016、2017三四线城市大丰收

　　房地产方面，紧缩仍在延续，且没有松动的迹象。钜派相信，房住不炒，要推出长效机制，还是挺困难的。无论是土地的招拍挂还是房产税，都面临着很多实际的困难。比如说北京，各种类型的房产太多了，如房产房、央产房、军改房、二线房等等，反正各种房，非常非常多的产权。很简单嘛，是按市价评估还是怎么着呢?让一个住在二环以内的退休职工按照市价交房产税，怎么交?交不起啊。你说从第一套征还是第二套征还是第三套征呢?技术上很难的。所以地产政策仍然处在紧缩周期里头，而且有点走形。

　　从地产销售情况来看，因为严厉的限制措施，肯定会影响到销售。但钜派却发现2017年是超预期的，为什么呢?第一个原因，一线城市的挤出效应，有几套房子了不能再买了，那怎么办呢?到三四线城市去，到祖国最需要我们的地方城市去，很多人跑到三四线城市去买房了，这是一个配置上的挤出效应。第二种，就是三四线城市生活的人群消费被升级了。农村的一定要到镇上买一个房子，镇上的一定要到县城买一个房子，县城的一定要到地级市买一个房子。现在的农村娶媳妇可难了，很多人都要单身，因为你要在县城买房子。

　　一些经济发达的县城一房难求，因为有很多本地居民要改善住房，原来住的筒子楼或者单位分的房子质量很差，他要买房，要换房，然后农村和县城的人抢着买房，所以2016、2017年房地产开发商赚的盆满钵满。开发商如果提前五年布局在三四线城市，在2016、2017年大丰收之年。相反，布局在一线城市的就比较惨了，因为财务成本很高。

　　Part 3 大宽松带来了社会撕裂

　　管清友向参加钜派“资本夜话”活动的嘉宾们表达了自己的看法，他认为，决策层对于再度大宽松还是比较警惕的。大家知道，大宽松带来的后果是资产泡沫、金融风险，而资产泡沫带来巨大的社会问题，社会分化极其严重，整个社会被撕裂。

　　至于这个社会为什么会撕裂?钜派认为，还是因为贫富的差距真实的拉大了。所以整个社会关系是比较微妙的，是撕裂的，是影响社会稳定的。如果再出现资产泡沫，可能会继续放大这种社会矛盾和社会冲突。

　　从这个角度来讲，钜派觉得市场也不会重复2014年，但总体上应该是一个微调的开始，然后走一步看一步，相机抉择。至少从今年年初降准来看，钜派认为，既有考虑保持流动性松紧适度，降低一下市场绷紧的程度，同时也考虑到了对冲贸易摩擦对我们的影响。所以可以得出一个基本判断： 2018年不会重复2014，但有点类似于2014年的情况。

　　接着，看看对市场的影响。

　　第一个是对股票市场的影响。钜派认为，股票市场现在面临的情况是从资金端去杠杆转向了资产端去杠杆。资产端去杠杆，去的是各位炒股票的人的杠杆。为什么现在资产端去杠杆呢?

　　有两种形式，一种是上市公司的老板质押了股票，现在要爆仓的企业挺多的，很多都在想办法，很多都在乱停牌，很多企业恨不得抓紧时间卖掉。所以今年有做不良资产处置的。另外一种，就是PE+上市公司的模式，这种在金融上行周期，资产价格保持比较稳定的时候，是很好的一种方式，说白了这种方式有点变相的炒股票，上市公司和投资机构联合成立一家基金，并购这一类的项目，装到上市公司里头去，上市公司的市值进行了非常完美的管理，非常好。但当资产价格下跌，市场不太认的时候，PE+上市公司，收了那么多的项目，有的要融资，那有的项目要打折卖掉了。

　　所以今年股票市场很重要的一个特点，钜派把它叫做资产端去杠杆，这个过程没有完。那么这带来的一个后果就是，股票市场第一比谁的流动性好，第二比谁的安全边际好，就看谁的盈利好，谁的企业好，这就是去年以来大家买蓝筹，买茅台的逻辑。

　　债券市场呢?钜派认为，和2014年不大一样，不大可能有2015、2016年的大牛市，总体上是缓和的。而且今年大家要继续注意信用债爆雷。钜派发现，有很多公司股权质押都出了问题，今年信用债防范风险仍然是非常重要的。

　　管清友博士本次受钜派邀请出席此次活动，通过自己风趣幽默的演讲风格，和睿智博大的专业精神，博得了与会嘉宾的一致好评。会后很多朋友争相与管博士合影咨询，再次将活动推向高潮。钜派“陆家嘴资本夜话”活动的举办初衷，就是能够为所有高净值客户提供相互交流学习的平台，让大家共同切磋共同进步。在未来，钜派“陆家嘴资本夜话”活动还将继续举办，也欢迎能有更多朋友的加入!