在香港一众富豪中，恒隆集团主席陈启宗以敢言见称。

  6月28日，在位于香港繁华闹市的中环渣打大厦28楼的恒隆地产总部，香港地产大亨陈启宗接受了《21世纪经济报道》的独家专访。虽然出身富裕之家，他却有着过人的毅力和执著。过去25年，陈启宗坚持每年亲自执笔写恒隆财报的《致股东函》，写的最长的《致股东函》超过两万字。

  已年过花甲的陈启宗，普通话说得十分流利，他坦言，二十年前自己还不会说普通话，“那时候还没有手机，白天碰到不认识的汉字，就写在纸上，每天晚上回家花十分钟查字典，还需要不断练习。学习一种语言，要做梦都用这种语言，那就差不多了。有一次我在车上打盹，醒来却下意识地用普通话问司机‘到了吗’？我的感觉非常好。”

  近年来，香港不断攀升的房价让一些香港年轻人对前途感到焦虑。“过去这二十年，香港人的心态也发生了改变，由以前的优越感变为现在的自卑感。如果我现在是二十出头的年纪，我一定到内地去闯。对于有为的年轻人来说，大市场在内地，那里才有最多的机遇。”他感慨道。

  陈启宗直白幽默的谈吐让采访的气氛轻松愉悦，而他言语间透出的却是让人回味与深思的智慧。

  1992年，也就是陈启宗上任恒隆集团主席的第二年，他毅然决定进入内地市场。恒隆地产率先在上海打造了恒隆广场和港汇恒隆广场两个标杆式项目，大获成功之后，逐步扩大布局在内地多个城市，主要发展高端商业地产项目。

  目前，恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连等地拥有8座购物商场，截至去年12月底，恒隆地产内地租金收入达到39.95亿港元，占其整体租金收入的比例近52%。

  香港房价问题并非不能解决

  《21世纪》：香港回归二十年，作为香港的知名企业家，你如何看待这二十年的变化以及变迁？

  陈启宗：过去这二十年，香港人的心态也发生了改变，由以前的优越感变为现在的自卑感，优越感来自于不了解内地，当发现原来内地很多地方的发展已经超越香港时，他们就觉得自卑，这不是一个好的心理状态。如果我现在是二十出头的年纪，我一定到内地去闯。对于有为的年轻人来说，大市场在内地，那里才有最多的机遇。如果你要成功，过去二三十年绝对是最好的时代。我在上海、北京以及内地其他城市，见到不少（香港）人去闯，无论是收入或者工作的成就，或多或少都闯出了一些名堂。为什么要将自己局限在一个1100平方公里、700万人的小地方呢？要知道内地的市场很大，有13.7亿人口，面积达960万平方公里。

  《21世纪》：近年来，香港房价高企，房屋问题的关键症结在哪里？除了现有的逆周期调控措施，政府还应在哪些方面有所作为？

  陈启宗：人口不断上升，怎么办？土地储备不是今天要，明天就有，不管是开山也好，填海也好，没有十年八年时间做不出来。当然也不是不可以解决，政府有很多公务员宿舍，公共机构的土地有一些还是可以拿出来用的，我相信将来的林郑月娥特首在政策上一定是朝着正确的方向。房价高涨并不是不可以解决的，香港75%左右的土地是绿化地，虽然绿化越多越好，但我觉得也需要平衡居民住房的需要。

  粤港澳大湾区将增加房地产的发展机会

  《21世纪》：随着中国经济不断深化开放，提出“一带一路”倡议、粤港澳大湾区等规划，香港应该如何在其中寻找自己的定位和发展机遇？

  陈启宗：香港是福地，背靠祖国。一个13.7亿人口的大经济体在旁边，每年以6%-7%的速度增长，不可能不好。

  恒隆的发展战略是很清晰的，我每年两次给股东写信的时候也讲得清清楚楚，对我们来说方向已经定准了。但是条条大路通罗马，赚钱的方法很多。大湾区越发展，就越多房地产发展的机会。有人说香港房价太高了买不起，可以去深圳，深圳买不起，可以去广州，甚至去更小的一些城市。大湾区辐射出去，机会总是有的。

  《21世纪》：近一两年，内地地产商积极在香港高价拿地，这将给香港地产市场的竞争格局带来哪些变化？恒隆在香港的投地策略是否有变化？

  陈启宗：香港是一个完全开放的市场，从前东南亚的人、日本人、美国的大机构也都来香港玩房地产，谁来都应该欢迎。你说他出价太高，那是他的事，地价和楼价不一定有必然联系，很有可能地价上升，两三年之后卖楼，楼价已经跌下去了。那是他们需要承担的商业风险。

  我们（恒隆）在香港哪里会这样地跟别人去高价抢地。我认为内地还有很多机会，他们来香港发展，我们可以去内地。

  积极看好内地市场

  《21世纪》：你如何看待未来中国房地产市场的机遇和挑战？

  陈启宗：内地高端房地产还是有很多机会的，中国的经济发展长远靠什么？最近这十几二十年，靠的是公共投资拉动，不可能永远如此，虽然我认为还可以维持很长一段时间。（中国）还可以盖很多机场、蓄水库、污水净化设施等，公路铁路已经修得很不错了，地铁还有很多可以做的，针对环境污染、土壤复原等也还有很多机遇。

  靠出口的话，控制权不在你手里，在于世界经济，别人买不买不是你说了算。唯一可靠的就是消费，特别是居民消费，长远一定要靠消费。我们的商场对准的就是老百姓的消费，当然很多的是一些高端消费。无论是高端还是非高端消费，都有很多机会。但老实说，懂得做高端的人不多，相当一部分是香港发展商在内地的项目。中国神州太大了，有100万以上人口的大城市超过100个，300万人口以上的城市有20个，千万人口以上的城市有6个。

  《21世纪》：你提到以前香港地产商的模式是“买地、起楼、卖”，近年来恒隆已经不断转向“买地、起楼、出租”，为什么会转变业务模式？

  陈启宗：我们从1970年开始就这样，虽然当时不是一个最赚钱的方式，但是过去这二三十年在中国内地，到现在为止，我们还认为这是一个很好的模式。早年像万科、保利、碧桂园、富力等地产商是买地、盖房子卖的模式， 但是这个模式我们做不来。他们二十年前拿下土地时价格低很多，我们拿什么去跟别人比。因此我们就决定做高端商业房地产。

  现在，有人说中国的商场太多，但我认为中国不好的商场太多，好商场却太少。人流只是衡量商场好坏的一个标准，恒隆广场每天的人流不过1.5万人次，相比之下，别的商场每天达到5万甚至10万人次以上，但是我们的收入比其他商场要高，单位租金、整体租金收入都超过很多大商场。

  《21世纪》：内地货币政策趋紧，对国内消费以及恒隆在内地市场的业绩会有哪些影响？

  陈启宗：从历史的角度来看，以往这二十年，中国的货币政策很宽松，很多经济增长来自于货币政策的推动。当然这并不是中国独有的现象，美国、日本还有很多其他国家也是如此。但这个不可能持续下去，如果货币泛滥的话，将来的后遗症一定很厉害。既然资金已经泛滥到这个地步的话，早收缩比晚收缩好。对于整个房地产的实际影响，将取决于货币政策收紧的程度。