一线城市房价高企背景下，居民租房需求进一步强化，租赁市场的发展迫在眉睫。

  自从2016年中，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》以来，租赁市场的政策陆续出台。从2016年底北京推出自持租赁房以来、上海、广州先后推出支持租赁用房的相关政策，涉及租赁住房用地、租购同权等诸多热点。其中，相关政策将如何引导租赁市场从开发、运营、服务到金融的一整个产业链条的转型发展，购租并举的住房制度如何建立，都成为关注焦点。

  对此，21世纪经济报道专访了链家研究院院长杨现领。杨现领认为，作为一个重服务、低毛利的行业，在解决“租购同权”这一核心问题的基础上，租赁市场的发展，应当培育专业化、规模化的租赁运营机构，加强租赁住房的存量开发，形成80%存量与20%增量的市场供应结构，满足“新市民”的核心需求。

  增量存量应当“二八开”

  《21世纪》：阻碍租赁市场发展的核心矛盾是什么？

  杨现领：是低租售比与高租金收入比之间的矛盾。从租客的角度看，租金支付能力取决于收入水平及收入增长速度。通常情况下，30%左右的租金收入比是一个相对合理的水平。因此，租金水平及涨幅都是相对有限且稳定的。从这个角度看，今天一线及二线城市的租金水平相对于年轻人的收入，已经比较高，且很难明显增长。

  然而，从业主或运营机构的角度讲，租售比或租金回报率太低，一线城市只有不到2%，这个水平不足以支撑规模化运营。这也是为什么租赁市场中出现大量“二房东”的原因，因为正规的机构无法依赖租金正常运营，只有“二房东”才能存活。

  在这个矛盾下，市场才出现了专业的 “N+1”的包租模式，也是目前来看，缓解这一矛盾比较好的方式，这种方法的本质是提高房屋单间的出租回报率，降低空置率，实现房屋的使用价值最大化，实际上就是在提供更多的低价租赁房源，同时又保证一定的租赁服务质量。

  《21世纪》：发展租赁市场，要解决的是谁的需求？

  杨现领：租赁市场首先要解决的是“新市民”的需求，新市民主要就是大学生和流动人口。高频的流动导致他们的换房周期比较短，通常6-8个月就要换房。这些新市民对房源的要求是通勤便利，配套设施比较完备，所以他们的需求主要集中在核心区。同时，较低的收入使得他们的需求结构以床位和单间为主。

  同时，由于近年来热点城市房价攀升，也存在一部分“挤出需求”，高房价使得部分家庭短期内无法进入交易市场，只能在租赁市场停留更长的时间，这种需求主要集中在一线城市，多是以家庭为单位的整租需求。他们工作、收入相对稳定，能承受比较高的租金，同时强调学区。现有的房价和政策条件下，这部分需求很难满足，是未来购租并举的核心群体，如何激发市场的力量，挖掘存量需求，让这部分群体，住有所居是未来租赁市场发展的一个方向。

  《21世纪》：这样的需求会导致租房市场的供应结构与住房市场的供应之间，出现哪些区别？

  杨现领：首先是供应结构，通过增量的开发来满足市场的需求还是通过存量的盘活来满足。总体上我认为未来的增量与存量的关系应该是二比八的关系，80%通过存量市场来解决，即房源来自于业主；有20%通过增量的开发来解决，即房源来自于开发商。

  上面已经说到，新市民的租房需求明显集中在交通便利，离工作地点近的城区。对于一线城市而言，很难通过新增开发来满足。而如果在交通不便利，通勤条件比较差的地方供应新增租赁房源，带来的问题就是潜在的租赁库存，这比商品房库存更难去化。所以我认为对于土地供应有限的一线城市而言，应该把新增的供地更多用于商品房的开发，通过存量盘活来解决租赁问题，这样市场才能够实现均衡的发展。整体而言，还是要依靠存量开发，把业主手中的闲置房源释放出来。

  广州“租购同权”具示范意义

  《21世纪》：近期，一线城市纷纷出台政策支持租赁市场发展。截至目前，北京、上海推出了租赁住房用地，广州强调租购同权，这些政策各自的特点是什么？

  杨现领：北京、上海目前聚焦于租赁市场的开发端，希望通过开发土地来解决租赁的问题。不同之处在于，北京在“竞自持”的同时，未来可能更多通过集体建设用地实现供应；而上海则是招拍挂、100%自持的形式。

  但我认为这还远远不够，租房产业链是一个非常复杂的产业链，除了开发之外，合理的运营、优质的服务也需要政策落实培育。因为本质上来说，租赁市场是一个重服务的市场。所以要解决租赁问题，必须要培育一个完善的服务链。

  广州提出的“租购同权”，租房和买房是否能够享有一致、对等的社会公共服务，则是法律和制度层面，落实租购并举的重要环节，相对更为长期。从这个角度看，作为一个开始，广州的示范意义可能更大，它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。至于租购同权对广州房价的短期影响，不应夸大它的效应。

  《21世纪》：如何开发闲置房源，增加租赁市场供给？

  杨现领：从业主而言，不愿意出租房源的原因有三，首先是租金回报率太低，同时持有环节没有纳税负担，业主缺乏出租动力；其次是监管缺位，出租人和承租人双方的权益得不到保障；最后则是没有专业化的服务机构，换租、重新招租、交接等服务，对于业主而言太“麻烦”。

  解决这些问题，需要培育支持专业化、规模化的租赁运营企业。专业化，是指垂直在低毛利、重服务的租赁行业，能够有效保护出租人与承租人双方利益；规模化，是指经历了市场沉淀，具有一定的管理规模，比如北京这样的城市，规模化的租赁企业需要至少能管理3-5万间房源，同时能够建立专业的保洁、维修团队，具有提供规模化服务的能力。只有让规模化、专业化的中介机构成长起来，才能让市场逐步净化，防止租赁市场出现劣币驱逐良币的现象。