“做产城融合，其实也是碧桂园的回归。”在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，碧桂园集团副总裁朱剑敏这样表示。

  曾经的三四线之王碧桂园，一直在顺应城镇化的思路下布局探索。梳理近年来的公司战略变化，也均显示出在这一背景之下，其产城融合的发展路径。公司在2016年财报中，就提到“针对城镇化的不同阶段制定相应的投资组合”。

  按照朱剑敏的观点，之所以称之为“回归”，在于公司早期对城镇化的理解，其实是在城市周边造城，并做教育、交通等一系列配套服务。而现在，公司更多是按照政策鼓励的方向，尝试在此基础上做产业导入，这也即是碧桂园正在大力推进的科技小镇模式。

  在行业集中度提升、政策环境变化以及开发企业面临土地成本抬升等行业环境下，谋求新的增长点是房企开始思索的方向，特色小镇属于其中一个小切口；此外的应对方式则是在提高运营效率和质量上有更多突破。对于后者，碧桂园的经验是，加强企业内部管控。

  从整体战略而言，碧桂园仍旧是围绕地产主业，逐步覆盖到产业链环节做配套服务；同时提升公司的建筑效率。

  导入产业

  从去年开始，将实业与地产结合成为开发商们面对特色小镇风口开始思索的新发展模式。

  这也是房企面对土地红利逐步减退，行业步入白银时代过程中，围绕持有化运营逻辑下的一种出路探索。

  碧桂园属于较早开启特色小镇尝试的房企之一，去年8月，碧桂园启动科技小镇计划，今年5月，其第一个小镇项目在惠州市潼湖生态智慧区动工。

  据介绍，为真正实现产业导入，碧桂园与诸多跨界企业开展合作，以嫁接资源，其中包括思科、清华大学、李开复创新工场等。

  从职能设置上，碧桂园同期设立了产城事业发展部，并在今年6月成立产城融合发展中心。“这是集团的第16大中心，是专门研究和实践碧桂园将来跟其他合作伙伴一起打造产业小镇的职能中心，因为从政策研究到资源嫁接再到合作模式等方面，都需要组建团队来推动。碧桂园的发展会不断适应市场变化，找到政府、市场、产业跨界整合的合作共赢点。”朱剑敏向记者表示。

  在论坛现场，朱剑敏还分享了碧桂园打造的科技小镇“1+N”模式，助力实体经济。

  该模式即1个重资产平台加N个轻资产平台，共同形成大生态。碧桂园自身持有重资产，为凤筑巢，培养企业成长。

  他向21世纪经济报道记者总结道，碧桂园的城镇化之路分为三个阶段，最初的“郊区大盘”模式即为城镇化1.0版本；随后提出的“做三四线城市的劳斯莱斯”，是在此前基础上做的认识和产品形态提升；而随着新型城镇化建设的提出，加之近年来供给侧结构性改革的机遇、人口政策的调整和对改善型自住产品需求的挖掘，碧桂园开始更多在城市布局和产品类型方面进行调整和探索。

  因此从科技小镇的布局而言，主要是在一线城市周边和二线城市周边的重要区域。“距离城市核心不超过60公里，一般有高速公路直达。”朱剑敏这样说道。

  内部管控

  随着行业整体规模逐步见顶，开发商之间的正面竞争态势开始加剧。最直接的体现即是，行业集中度提升速度在加快。而对于规模型房企而言，盈利成为更加重要的检测指标。

  在产品线角度，碧桂园通过运营科技小镇，谋求新的长期盈利增长点；而在内部，公司近年来通过加强产品和内部资源两方面的管控，提升效率和竞争力，以应对外部环境变化。

  统计显示，长期以来碧桂园的合同销售均价在行业十强房企中最低，2017年上半年其合同均价约8956元/平方米。

  而日渐上升的土地价格成为影响房企盈利能力的重要因素之一。如何进行平衡？

  朱剑敏坦承，“土地投资的溢价确实在缩小房地产开发企业的利润空间，所以我们在做产品品质、成本方面的优化。”

  其中就涉及到项目的运转周期、资金回笼速度等。据介绍，碧桂园目前正在推进SSGF建造方式，该体系的核心，是建筑模具一体化设计和通过勘测施工解决渗透、开裂等建筑质量问题。“采用这套建筑体系后，平均建筑工期缩短了8-10个月。”

  内部资源管控方面，除了日常对员工的各类培训和交流，集团还会对地区做横向切割和纵向裂变，在区域内形成竞争机制。

  “比如在成都、四川等地，市场好的、我们还能有很大提升空间的区域，会配备更多专业团队去深耕。”朱剑敏介绍道，为了更多把集团权力授权给区域，碧桂园会在区域下设城市公司、执行总裁。

  区域内竞争机制是为更好抢占市场优质资源。比如在拿地方面，会在招拍挂市场限定区域分公司的权责范围之外，在收并购等其他市场允许区域内其他分公司进行资源竞争。

  “发展到今天，我们整个集团也在重新认识碧桂园，继续优化，提高管理水平。”朱剑敏说道：“唯一不变的就是变，很多事情都是边做边完善。”