近日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批住房租赁试点。上海易居研究院就此发布了《全国50城房租收入比研究》报告，报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。

  这项数据表明，中国一二线城市不仅面临房价过高的问题，租金费用相比收入也存在过高的现象，即人们的居住支出处于不合理的水平。出现这种现象的原因，主要是中国资源非市场化分配方式刺激人口流向中心城市（直辖市、省会城市等），但是这些城市的公共资源以及土地是按照户籍数量规划，过多的人口需求与相对过少的土地与公共资源供给之间出现紧张，造成房价以及租价大幅提高。

  现在，一线城市过高的房价已经导致大部分中低收入者无法购买自己用于居住的房子，这样下去会形成严重的社会问题，从“居者有其屋”到“房子是用来住的、不是用来炒的”，再到此次文件中提及的“实现租者幸福居住”，中央政府想要解决市民无力购房的困境，开始寄望于租赁市场发挥更大作用。这主要体现在，北京上海等城市开始公开出让租赁住房用地，要求开发商采取“只租不售”模式，增加租赁住房房源；此外，像广州等城市，开始探索“租售同权”，租房者也可以享有部分购房者所拥有的权益。

  但是，我们必须认清一个事实，在一线城市，不仅是房价过高，租房价格也很高。在一些发达国家，一般用于居住的支出大约是个人税前收入的1/3左右才算合理，但是，在中国一线城市绝大部分工薪阶层用于居住的费用远远超过这一水平，这说明中国的房价过高是不争的事实。房价过高带来的经济问题异常严峻，即使那些拥有房子的家庭，比如在北京五环内拥有100平米住宅，其家庭财富可能高达千万，但其现金收入可能很低，而且其中很大一部分要缴纳按揭，而那些没有住房的个人或家庭，更需要省吃俭用积蓄首付，因此，过高房价对社会消费是一个巨大的打击，它不仅制约了人们的日常消费，还通过过高的地租抬高商品与服务的价格，形成消费紧缩效应，而唯一获利的是土地拥有者。

  大中城市加快发展住房租赁市场是改善住房供给结构，减少无房者压力的一个补救措施，但不足以从根本上改变楼市畸形对中国经济与社会带来的扭曲与冲击。因为在高房价城市，租赁价格同样过高，除非大规模的增加住房供给，目前来看，尽管一些城市推出一些地块要求开放商采取“只租不售”模式，但这种模式能否持续仍需观察。

  早在中国实施房改之前，城市住宅全部为国有，使用者象征性的缴纳租金。现在，中国可以通过国有企业建设公房，出租给市民居住，而当他们积蓄了购买力后，也可以直接购买下来。在一些国家，这种制度很好的实现了国民“居者有其屋”的梦想。

  长期以来，我国房地产市场土地供给的“计划方式”与建设销售的过度市场化之间存在矛盾，这种模式导致一线城市土地价格快速上涨，再加上中国城市资源分配的不平等，最终使得一线城市土地与房屋供给与人口大规模流入严重脱节，产生地产泡沫，并通过领涨效应，将泡沫传递到更多的地区。

  我们认为，从长期的角度看，需要解决一线城市资源过度集中的问题，减少人口继续流入并产生大城市病，影响城市效率，只有更多的中小城市发展起来，或者建设城市群从更广的地区吸收人口，才会避免人口过于集中的问题，比如雄安新区的设立、京津冀一体化等就是有益的尝试；其次，从楼市供给来看，传统的土地规划与拍卖方式并不是一个好的模式，它也是楼市扭曲的根源。针对低收入者，中国可以考虑由政府主导的国有企业提供住房，既可以租住，也可购买，实现居者有其屋的梦想，避免楼市过度炒作对经济与社会带来的挑战与风险。