“今年大概有17个城市的二手房交易量超过新房，其中8个城市是今年新增的，预计明年会有将近30个城市的二手房交易量超过新房交易量。”在近日举办的2018网易经济学家年会论坛上，链家集团董事长左晖表示，随着存量时代到来，房地产市场正逐步进入“卖旧买新”阶段。
伴随住宅市场进入更新时代的，一方面是楼市调控持续不断，统计数据显示，今年1~10月全国各地发布了各类房地产调控政策超过210次，其背后是住房制度改革加快，房地产长效机制呼之欲出。
另一方面是“租购并举”等政策不断落地，房地产市场从增量市场单轨发展进入存量市场和增量市场共同发展的双轨阶段。
左晖此前在乌镇第四届世界互联网大会上曾表示，未来中国的居住环境有三个发展趋势。
第一，人口在快速地向大中型城市圈集中；第二，用别人的房子解决自己居住问题的人口将提升至35%；第三，全产业链的价值创造能力会越来越重要。
随着租房成为新的生活方式，房地产市场的供给结构矛盾有望被解决，从而真正实现“住有所居”。
政策频出
力推“租售并举”
左晖表示，以北京的服务业人口为例，大概有五百万服务业的劳动人口在北京居住，他们的平均收入在5000元左右，月付租金500元，房租负担比大概10%。而今天北京的标准住宅，一间房子平均租金大概2200元。换句话说，北京缺乏大量的500元到2000元之间的标准住宅。
“我们的标准不够清晰，什么样的住宅符合标准？什么样的住宅产品不符合标准？我们好像只看到一个人均不低于5平方米的标准。缺少单价1000~1500元左右的可居住、可满足基本居住需求和安全保障的住宅，这是长期以来都存在的问题。”左晖认为，没有提供更标准化的住宅产品和分层次的标准化住宅产品导致出现了这一系列的问题。
国家领导人指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
近日召开的中央经济工作会议把“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为8项重点工作之一。
事实上，自2016年以来，从中央到地方的各类鼓励培育和发展租赁市场的政策陆续出台，以“租售并举”为主要特征的住房制度正在加速形成。
国家层面，继2016年国家出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》之后，2017年5月住建部门公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，规范住房租赁和销售行为。
2017年7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》正式印发，鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展，选取深圳、广州、南京等12个城市开展首批试点。
地方层面，全国多个城市密集出台培育租赁市场的政策，为“租购并举”政策落地提供“土壤”。
近期，全国有近二十个城市陆续出台了住房租赁相关政策，比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房；广东、河北、四川等多个省份开展房地产投资信托资金（REITs）试点，允许商改住，鼓励个人出租住房且有配套减税政策。
近日召开的中央经济工作会议将政策更加细化，要求发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
从现实情况来看，目前租赁市场存在秩序混乱，租赁服务配套不足，租赁环境体验差，信息不对称等问题，因此要以政府主导的租赁信息平台建设为契机，将监管重点从新房转到存量房。
作为以数据驱动的全价值链房产服务平台，链家集团自诞生起便开始深耕租赁市场，拥有业内特有的房屋数据、人群数据、交易数据。旗下提供高品质租房产品及服务的O2O互联网品牌——自如，现已在PC、APP、微信全渠道实现租房、服务、社区O2O闭环，通过O2O模式重构居住市场格局。
在各项租赁利好政策的鼓励下，链家将以其先发优势在租赁市场大有所为。
用分层次的标准住宅
满足多元化居住需求
左晖表示，以北京为例，目前北京有2200万常住人口，有接近40%的人口是租房子住的，未来这个比例会提升到50%左右，超过1000万的人会租房子住，但目前住房市场存在诸多供给矛盾。
“全中国来看的话，我们的房数除以户数已经超过1了，但在一些大城市里边，今天还是远远不够的。比如拿北京来看，目前北京存量的住宅总共700万到750万套，约5亿平方米，北京有2200万的常住人口，平均一个人26平方米，比平均水平低很多。”左晖认为，房地产市场供应存在明显的不均衡状态，三四线城市供大于求是常态，一二线城市则供应不足，但并不能认为是因为中国人爱买房。
左晖以千人购房率即每一千个城市人口一年交易了多少套住宅，这一指标说明了这个问题：全世界的平均值是二十，中国大概七亿的城市人口，一年新房交易量一千万套，二手房五百万套，在峰值状态下，北京的千人购房率是十四，而2017年是七。
“但这里边其实是有问题的，因为要保证相对比较稳定的值，北京市场上一年就应该有20万~30万套左右的交易。基于这种判断，我们认为在北京、上海这样的大城市，调控绝不能放松，因为一旦放松就会产生波动。”左晖表示。
事实上，正是在这些供应不足的城市中，城市更新才存在较大的发展空间，租赁市场和二手房市场也将受益于此。
在乌镇第四届世界互联网大会上，左晖曾表示，未来中国的居住环境有三个发展趋势。第一，人口在快速地向大中型城市圈集中；第二，用别人的房子解决自己居住问题的人口将提升至35%；第三，全产业链的价值创造能力会越来越重要。
从供给方面来说，解决上述不平衡发展的难题需要进行多层次供给，加快房屋租赁市场、共有产权住房等的发展和建设，同时缩减住房炒作的空间和土壤。当前的居住需求是多元化的，例如流动人口的合租需求、青年人群的租赁需求、白领人群的置业需求、中高收入群体的改善性需求及高龄人群的养老、旅居等需求都需要品质化的机构提供标准化房产服务。
其中，左晖认为养老需求越发重要。“中国60岁以上的人口比例约为16%，相比之下，美国为22%，日本则在33%。当进入到老龄化社会之时，养老问题就凸显出来。如何做好居家养老？在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗维护，成了一个很大的问题。”左晖表示，这或许是未来房地产市场发展的重要方向之一，链家正在关注养老住宅市场。
从提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房产交易服务，到积极关注养老住宅市场，链家不断丰富着全价值链的房产服务平台。
此外，链家历时8年收集了36个城市8000万套房屋信息，并建立业内独有的“楼盘字典”，为真房源奠定基础。在房地产市场多层次供给过程中，链家将充分发挥其大数据分析与应用优势，帮助破解房地产市场发展不平衡问题。
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