每经实习记者 冯颖祎 每经编辑 曾健辉

　　“是本地人吗？”近日，《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时，置业顾问都要先确定购房者资格。

　　今年3月31日起，天津推出限购政策后，立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前，武清区的房地产市场究竟如何？

　　浩华地产的统计销售显示，5月份武清楼市成交套数1509套，环比增加113%，同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。

　　穿透数据背后，记者通过深入调查，试图揭开限购下区域楼市的真相。

　　一、二手房价倒挂

　　“现在政府管得严，三期最新的价格还没定，推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多，在1.5万（元）左右。”在鸿坤原乡郡售楼处，一位置业顾问对记者表示。中介数据显示，这附近的二手商品房价格都在2万元左右。

　　记者发现，目前武清城区新盘并不多，但价格下降之后，武清区本地人的购房意愿强烈，购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。

　　一位中介介绍说，之前武清才40多万人，现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现，从2007年至2015年，该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。

　　一位武清本地人告诉记者，由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策，使得很多没有北京户口的人和河北人，为孩子上学来武清买房落户。

　　天津财经大学的一位教授告诉记者：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价超过新房价不会是一个常态。”

　　环高铁站楼盘降价明显

　　“新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大，现在他们都没有资格了。”一位中介称。

　　该中介表示，靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米，现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米，房天下显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多，这个月价格基本没变，4月份是一直往下降。

　　位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘，但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现，大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘，但7月份能否开盘也未可知。

　　一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍：“经过去年的发展，天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近，未来还是很有发展（潜力）的，涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开，但限购不会变。”

　　贷款额度难批

　　鸿坤原乡半岛的置业顾问告诉记者，现在还有能直接签的期房，这些都是因为购房者贷款没能批下来，清退出的房源。

　　上述职业顾问也表示，贷款现在不太好弄，所以他们是和香河农行合作的，贷款利率一般要上调10%。

　　某银行武清分行的一位工作人员告诉记者，目前其银行额度比较紧张，放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10%，二套有可能会上浮20%。有些开发商会找到“总行”放款，不过这样会有很大的代价。

　　另一楼盘的置业顾问也表示，贷款今年不好贷，好多银行今年停止贷款，剩下的条件也很苛刻。如有个客户去年7月份之前买的房子，到现在公积金贷款还没批下。

　　买新房仍可操作

　　2016年，武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。记者走访多家楼盘时均被置业顾问告知，现在查得很严，不存在“房票”。

　　但一位中介向记者介绍，现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了，开盘后也许也可以买到房子，但绝对挑不到好楼层、好户型，一张“房票”大概6万元。像远洋之前的一个楼盘95平方米的户型说是有160套，结果开盘只有40套，其余120套全部被内定了。

　　据该中介人士称，某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作，交钱内定之后只能说先等着，然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定，你给15万元，然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额，6万元纯粹就是‘房票’。”

　　据了解，即便这样，因为一手房和二手房价格差太多，之前交30万元还有人买，一手房加上这30万元也比二手房便宜。

　　一位业内人士分析说，现在还是二手房稳定，一手房即便交了“房票”还是不稳定，到时也没准选不到房。而一位置业顾问坦言，像“房票”这种情况，人家认识公司的领导，给关系户留几套房子也很正常。