“虽然香港楼市前景不明，但是内地由于调控、融资管控等原因，香港或许还是一个比较好的出路。”香港地产一位研究人士告诉记者。

  1999年，TVB热剧《创世纪》开播，这部港剧与它的名字一样恢弘与传奇，耗资1.5亿港元，迄今为止仍是TVB成本最高的一部。

  司徒锦源，这位曾经为杜琪峰写出《一个字头的诞生》《暗花》《非常突然》等经典剧本的编剧，在1999年回归香港无线，创作了这部《创世纪》。45岁的他当时没有买房。

  陈锦鸿扮演的许文彪，正是司徒锦源的代言人，“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们懂建筑懂盖楼吗？他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断的赚大钱！这叫作公平吗？”

  公平吗？不公平。真金白银买楼，建筑商只给7成实用面积。公平吗？公平！市场依然主导了香港楼市的涨跌，随后的20年时间在时起时落下大批炒房者踩错了市场的周期鼓点，最终被历史抛弃。

  起点

  始辉煌，终辉煌，几度沉浮为利往。

  1997年3月的一个早晨，1996/1997年度最后一次土地拍卖上，信和置业以破纪录的118.2亿元投得西湾住宅地，高出底价87%。

  公开信息显示，信和置业主要业务为投资控股及股票投资。各附属公司之主要业务为地产发展及投资、股票投资及财务。不过对于这次拿地，“我们认为价格十分合理”，信和置业负责人信心满满。

  信和置业的底气来自对香港楼市前景的看涨。《中英联合声明》限制了每年出让土地于50公顷。供给受限，需求不减，在1991年至1996年之间，香港楼价指数上升4倍。而事情的真正高潮在1996年，当年一年，香港房价上涨近30%。

  不仅是信和置业，几乎所有的香港地产商们都相信，“英资撤走，内地一定会接盘”。因为就在1995年，英资怡和、置地、嘉道理等英资家族企业开始大规模抛出手中核心资产，后来红筹大肆托盘，接了英国人不少工商铺大厦，并给市场留下深深的“土豪”印象。于是像刚刚得到拆迁消息的拆迁户一般，香港市场开始囤积居奇。

  其中，豪宅又成为奇货中的抢手货，平均升幅达到了三到四成，港岛半山一些热门豪宅的升幅超过了50%。在豪宅带动下，中小型住宅楼宇、学区房价格再度攀升20%到25%。1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转售，楼花价格竟相当于楼价的两成。

  市场火爆，银行按揭部门、律师行和地产代理也忙得不可开交，一些地产代理的工作时间是从早上9点到第二天凌晨1点，为的是赚取更多佣金。1996年美联物业的金牌经纪人廖玉娟，全年收入超过400万元，成为醒目的“打工皇帝”。

  一片楼市盛景之下，香港人均供楼负债率已经逐渐向更危险的高点逐步逼近。在1994年，香港人均供楼负债水平为90%，1995年跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。在1997年金融海啸正式爆发前，负债数字达到最高点110%，纯粹的负资产。

  突如其来的金融海啸以及索罗斯的针对性做空成为压垮骆驼的最后一根稻草。

  于是，一些经过劣质包装且地理位置并不优越的伪豪宅最先下跌，学区房紧跟其后。此后，港元的利率由当年的8.5厘升至10.25厘，这也加速了香港的楼市泡沫进一步破裂。在1997年楼价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767元。后来亚洲金融风暴影响下急速下跌近30%。在2000年信和置业发售西湾项目的时候，按照建筑面积计算，平均每平方英尺价格仅为4288港元，面包价比面粉还便宜。

  但在研究香港经济的资深财经人士看来，1997年的金融危机并不是最低的冰点，过高的供楼负债率已经严重压缩了香港本地市民的消费能力，来自内地不断增长的访客虽然补充了这部分需求，但是2003年的SARS完全结束了香港楼市最后一步退路。

  冰点

  1997年10月，首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出“八万五”的房屋政策：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；10年内全港7成的家庭可自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

  董建华的出发点是好的，“八万五”计划的初衷是为平抑当时高涨的房价，纠正港英当局当年造成的房地产泡沫。但是，突如其来的金融危机迅速刺穿泡沫，港府的“软着陆”计划失败，“八万五”计划亦失去靶的，反而加速了楼市颓势。

  据统计，香港楼价在1997年10月19日最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年反弹两成，但随著“八万五”时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过4成。SARS给予了脆弱的香港楼市最后一击，在2003年8月24日，香港楼价跌至谷底。对比1997年最高点，香港楼价6年下跌7成。

  淘大花园位于九龙观塘区的牛头角，这是香港一个大型私人住宅项目，开发商为恒隆集团。2013年SARS爆发后，淘大花园小区有300多居民受到影响，当年E座有371方尺单位以55万元卖出，尺价1482元。

  由于香港一部分中产阶级都是通过把物业作抵押申请楼宇按揭，向银行借取相当于楼价的七成按揭来购买物业，但由于楼价大幅下跌7成，使在高峰期入市的业主拥有的资产价值跌至低于负债，成为负资产。截至2003年6月，有约105697宗负资产案件爆发，占所有按揭22%。

  这些负资产的中产们将矛头指向政策制定者，2003年7月1日，数十万人走上街头。当日，特首董建华站在中环高楼上，思考良久。

  迫于市场和开发商压力，2003年，特区政府宣布无限期停建及停售居屋计划单位，理由是其违背了私人住宅物业市场应由市场为主导的原则。

  拐点

  当时站在特首董建华身后的，还有时任国务院总理温家宝。

  值得注意的是，在温总理回北京2个月后，2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施。

  温总理当时访港3天行程十分频密，而此次访港的其中一个重要内容，是见证内地与香港更紧密经贸关系安排协议的签署仪式。有人认为，这是他送来的一份“大礼”，这份礼物的名称叫作CEPA。

  CEPA全称《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，其核心的内容之一是推进“个人自由行”，允许境内居民个人赴港旅游。据香港特区政府统计，CEPA在2004～2006年为香港创造了3.6万个新职位，失业率从2003年的8.5%降到现在的4.3%，创历史最低。累计“个人游”旅客达2000万人次，按人均消费5000港币计算，为香港带来1000亿港元的收入。

  香港经济重现曙光，楼价也开始稳步上升。彼时商务部副部长廖晓淇也在接受采访时表示：“签署CEPA”以后，（香港）酒店、零售、餐饮、运输等相关行业的景气回升，拉动了房地产市场回稳。

  当2008年香港又遇上全球金融海啸，楼市急冻，但是在强大消费能力的支撑下楼市并未再次出现2003年一样的跳水情况。到2009年年初，美国政府推出量化宽松政策，引发全球通胀。香港楼价也重回升轨，自2009年至今已上升1.63倍，由2003年低位计更升达4倍。

  在2003年7月1日，温家宝总理离开香港回北京时寄语三条：香港是中国的香港，香港是香港人的香港，香港是面向世界的香港。背靠内地，香港的政治与经济地位再次被摆正，作为中国对外开放的窗口，香港的楼市也迎来本土之外的投资者，而其中又以内地投资客为主。

  据美联物业的统计，按已知买家姓名分析，内地买家在香港住宅注册金额的比例从2009年起不断攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后来，香港特区政府出手调控，非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%水平。

  美联物业首席分析师刘嘉辉表示，回归20年来，香港楼价整体呈现“十起十落”格局。若从香港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额来计算市值，1996年私人住宅总巿值约为4.1万亿元，目前的巿值约7.8万亿元，升幅约90%，在20年间翻一番。

  重返火热

  时起时落中，香港楼市依然按照其自己的规律前行，人们相信这是一个上升的趋势，却拿捏不准中间的震荡周期。

  在连续第5个月的楼价指数下跌之后，李嘉诚去年4月对香港媒体表示，今年香港的楼市销售和零售行业的状况，是自1996年以来表现最差的时期，甚至差过2003年“非典”时期。

  物业估价署发布的最新数据显示，2月香港私人住宅楼价指数连跌五个月，最新报272.8点，同比去年下跌6.4%。从去年9月的高峰306.1点计算，自2015年10月开始，香港私人住宅楼价指数已经连跌5个月，总计下跌10.88%。

  4月5日，香港土地处发布的3月数据显示，3月送交香港土地处注册的所有种类楼宇买卖合约总计3154份，同比去年3月，下跌近50%。而3月的楼宇买卖合约总值为217亿港元，同比去年3月下跌甚至超过了60%。

  莱坊国际董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅也感到疑惑，没有严厉的调控政策、大幅加息的可能性很小、香港经济也处在运转正常的状态，于是他将结论下到“市场氛围差”这一缘由上。

  这种看衰香港楼市的氛围在2017年仍在持续。年初，一些海外机构开始发表“看空”香港楼市的观点。5月22日，花旗发布报告表示，随着下半年住宅市场进入淡季，加之新房可售资源充足，维持香港房价2017年下跌15%的预期。与此同时，瑞信发表报告表示，香港二手市场预期成交量将减少10%。

  一反常态的是，与住宅交易市场的冷清不同，土地市场从去年开始呈现“抢地”情景。相关数据显示，2016年，以内地开发商为代表的房企在香港拿地金额接近200亿元，包括万科、中海、五矿地产、海航、龙湖与合景泰富等多家内地开发商均成功在香港拿下项目。

  高力国际最新发布的《中国房地产投资市场：基石依然稳固》报告指出，2017年香港有望取代美国纽约，成为中国内地资本的首选房地产投资目的地。据其统计，今年第一季度，内资机构在香港物业市场共投资361亿港元，同比飙升213%，创历史新高。

  “虽然香港楼市前景不明，但是内地由于调控、融资管控等原因，香港或许还是一个比较好的出路。”香港地产一位研究人士告诉记者。

  但有一点可以确定，与20年前香港楼市的分析方式不同，当下香港的房地产市场已经融合足够多的本地、内地和海外的投资者，这个市场的考量已经不是1997年一个相对封闭的区域市场的分析方法，而是需要纳入珠三角深圳整个中国房地产市场。

  在今年两会上，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”首次被写入政府工作报告，这也被视为继“一带一路”倡议之后香港迎来的发展新机遇。大湾区包括两个经济特区、两个特别行政区，总人口逾6000万，GDP超过8万亿元人民币。目前来看，被泛政治化的香港似乎很难重开移民政策，如何利用大湾区，成为下一阶段香港楼市起落的关键点。