楼市调控连番加码，限购限售最严政策出台；土地供应告急，商住用地供需矛盾尖锐；房贷政策逐步收紧，住宅成交明显受阻……2017年，仅仅6个月的时间，东莞楼市经历了多重跌宕起伏，在政策及市场调控的影响下，无论是开发商还是购房者，双方均进入了观望博弈状态，市场也走向了冷静期。

  2017年已过半，数据统计显示，上半年东莞供需双双大幅萎缩五至六成，其中住宅签约面积更是创下了过去3年最低。调控之后，房价逐步稳定，但是，同比2016年上涨三成，仍处于高位。

  业内预计，下半年调控从严较为明确，房贷政策也在持续收紧，再加上未来供应货量充足，多重因素叠加之下，下半年将会更加严峻，建议开发商合理定价，加快出货。

  数据分析

  市场

  供需都减少五六成 房价同比上涨三成

  经历了多重调控政策影响，今年上半年的楼市一度进入低迷期。根据合富研究院（东莞）数据监测显示，上半年东莞住宅供需均大幅萎缩五至六成。2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米，处于过去11年以来最低谷水平，同比减少48%；签约面积约231万平方米，同比大幅减少56%，创过去3年最低，处于2012和2014年同期水平。

  调控从严之下，房价逐步稳定。但是，仍处于高位。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米，同比涨30%，较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低，故同比涨幅较大。

  “4·10”限购成交量进入下行轨道

  从上半年的走势来看，“限购”成为了东莞楼市“分水岭”。合富大数据显示，自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后，自此成交量步入下行轨道，创下连续5个月下滑记录。房价在10月创下历史最高位后（16938元），整体处于滞涨状态，围绕16500元上下波动。

  今年3月，在粤港澳大湾区等多重利好之下，楼市开始有复苏迹象，成交量和房价均呈回升趋势，这也触发限购再次加码。在全国新的一轮加码的大形势下，东莞加码应运而生，“4·10”限购升级，最严调控出台，限购限外限售限赠限价，全面发威。随后，成交量也直接“腰斩”。

  合富大数据显示，“4·10”东莞限购升级前，每周住宅成交量平稳在1300套/周（22万平方米），升级后，则回落至700套/周左右（13万平方米），下滑幅度达46%，萎缩接近五成。东莞整体房价也趋于稳定，在1.65万元/平方米上下小幅波动。

  区域特点

  临广片成交跌幅最小 水乡定价合理走货快

  “4·10严政”成为东莞楼市致命杀手锏，上半年全市五大片区供求全线萎缩达4成以上。其中，地域优势不突出、高度依赖深圳客区域影响深重；松湖北片区、临惠片区下挫最明显。除市场因素外，卖方观望，预售审批从严下，供应未能跟上同样是片区成交下滑不可忽略的因素。

  不过，临广片区是其中跌幅最小的，主要是一线品牌房企精准战略部署，成交比重同比明显增大，约21%.尤其麻涌、虎门、大朗、大岭山四个镇街，今年上半年销售量位居全市住宅成交前四名，4个区域市场占有率达35%.而近期，望牛墩、麻涌等水乡片区镇街更是市场关注的热点镇街，由于不少新项目定价合理，甚至有楼盘均价一度低至万元上下，出现了限购以后难得的火热，去货率较高。

  房价自南向北由高向低 临深涨幅最小

  上半年，从各区域房价来看，仍呈现一定涨幅。但是，临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点，为同比涨幅最小片区。

  合富大数据统计，2017年上半年东莞新建住房签约均价分布特征：自南向北，自里向外，房价由高向低。其中，第一梯队：临深片区，主流房价：2万元以上；第二梯队：主城区及松湖北片区，主流房价：1.5万-2万元；第三梯队：临广（水乡）片区，主流房价：1万-1.5万元；第四梯队：临惠片区，主流房价：1万元上下。

  房企之战

  碧桂园首次跻身东莞房企销售榜首

  近年来，东莞楼市普遍被外界看好，这也吸引了越来越多的外来品牌房企进驻。从市场占有率来看，成交也越来越向品牌房企集中。

  数据显示，今年上半年前十名楼盘分别是：碧桂园、万科、广东珑远、光大、金地、和记黄埔、嘉宏地产、新世纪地产、恒大地产、万达集团。其中，外来品牌房企占6席，东莞本土房企占4席。从市场份额来看，开发商前十名共占比达56.3%，其他开发商占比仅43.7%，未来市场份额越来越向品牌房企集中，小开发商的生存空间将越来越小。

  品牌房企中，当属巨头万科、碧桂园最受瞩目。今年上半年，两家房企占据市场近四成份额。上半年成交套数前十名也基本被万科和碧桂园包揽，其中万科占了3席，碧桂园占了5席。从项目推新来看，上半年，碧桂园已略胜一筹。数据显示，今年上半年碧桂园以117.6亿元的成交金额，首次跻身东莞房企销售榜首，暂时领先成交金额89.8亿的万科。但是，下半年万科签约楼盘也在持续增多，这也意味着“万碧之争”仍在继续。

  土地供应

  商住地连续5个月零供应 10月后将集中入市

  受控规与从严政策影响，政府放缓推地节奏。东莞2017年上半年仅成交1宗商住用地，占地面积约7.3万㎡，商住用地供应创历史新低，供应不足制约成交，商住用地供需矛盾尖锐。

  实际上，对于优质地块开发商拿地热度依旧，东莞上半年凤岗首宗“限地价+竞配建”地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万平方米配建面积夺得，实际楼面地价高达27643元/㎡，楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。东莞已连续5个月无商住地供应，不过，预计下半年这种形势会有扭转，住宅用地供应将大增。根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，商服用地分布于12个镇区，主要以临深片区为主，其中虎门供应面积最大达11 .0万㎡.从住宅用地的供应时间来看，住宅用地将在今年10月后集中入市供应，土地来源均为存量土地，大部分以挂牌及招拍挂的供地方式为主，部分则是以协议出让等供地方式。近半年以来，东莞周边城市纷纷创新拍地模式，例如，嘉兴限价摇号、佛山竞自持、广州竞自持等，在热门的一二线城市竞配建与竞自持似乎逐渐成为拍地主流，业内认为，已“空窗”数月的东莞下半年住宅井喷式入市时或将会有新模式。

  后市预测

  未来供应量充足 房企或面临集中抢客

  在经过了前两周的大量推货后，开发商近期推货节奏又开始减缓。不过，长远来看，下半年潜在供应量上涨趋势明显，未来货量充足，开发商或将面临集中抢客。

  合富大数据显示，截止到2017年上半年，全市商品住宅潜在供应983万平方米，较去年年底（801万）上涨了约2成；潜在供应再度上涨，一方面来自过去几年囤积的地块逐渐开工，“三旧”项目逐渐增多和动工，另一方面表现为市场成交下滑，签约受阻，市场供应释放不足所致。从区域供应特点来看，镇区比重渐大，多个经济实力相对较弱，过去楼市发展相对平淡区域潜在供应量逐渐增多；另外，交通优势明显区域潜在供应量较多。

  下半年形势或更严峻 建议合理定价吸引客户

  从目前市场成交来看，购房者市场观望情绪仍然较浓。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周住宅成交面积8.67万（1052）㎡，环比下降21.85%，同比下降65.54%.

  合富研究院（东莞）方面认为，经过连续两轮的房地产调控高潮后，即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作，政策调控从严态度仍较为明确。同时，叠加资金使用成本提高（房贷利率上调，明年潜在加息等）不利因素，下半年的风险只会比上半年更严峻。

  业内认为，上半年成交一般的情况下，部分开发商为了完成业绩，不排除会以价换量抢收市场，所以合理定价，加快出货，保持合理流动性是较佳策略。

  南都记者了解到，“限购”之后，深圳客已经大幅减少，东莞本地客户成为最主要的购房群体，多数开发商定价已开始趋于理性，从上周开盘和加推的情况来看，低价的项目去化率喜人，而像个别项目由于定价高于客户预期心理，去化率较低。