上海市正着手从供应端改善当前供不应求的房地产环境。

  7月7日，上海市人民政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》），明确提出“十三五”期间城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应170万套，比“十二五”增加60%左右。值得注意的是，其中尤其加强了租赁市场的供应规划。

  总体而言，《规划》包含了供给侧调控的思路、预期管理与强化市场秩序、购租并举下大力发展公共租赁住房、保障房构建多元化住房体系等内容。

  记者采访了参与此次前期课题研究、规划探讨的机构与专家。中估联数据研发总监颜莉指出，房地产货币化改革从1998年开始，“十一五”期间房地产市场发展迅速，很多城市，尤其是特大城市的房地产市场出现了公平性问题，即弱势群体的住房问题比较突出。上海市“十二五”住房发展规划在制度层面上聚焦两点，一是增量房对经济的贡献要保持，二是对弱势群体和“夹心层”的住房问题进行设计，通过“四位一体”的供给方式，解决中低收入群体的住房问题。如果说“十二五”规划聚焦增量房和住房保障，那么“十三五”住房发展规划的聚焦点有了较大改变。

  聚焦市场化供应

  颜莉认为，“十三五”规划的转变在于，从更多聚焦保障转变到更多聚焦市场，从相对粗放的市场供给到有效供给的转变。

  从总体目标来看，规划围绕上海城市发展的特点，还分专题讨论了旧区改造，小区综合治理模式等问题，也在长效机制的建立上提出了方向性的想法。

  首先，将“双轨制”（即市场和保障）作为规划的首要目标，具体措施上将严格规范住房市场秩序、培育发展住房租赁市场放在重要位置。相对而言“十二五”中提到的目标是“全面推进住房保障工作”。

  其次是住房供应方面，与“十二五”不同的是，除了强调保障房、中小户型商品房的供应外，本次还强调了两点，第一是突出租赁型土地的供给“大幅增加”，第二是结合城市总体规划差别化引导有效供给。“‘有效’供给区别于‘十二五’期间相对粗放型的供给方式，体现了存量房阶段集约化、精细化土地供给的市场需求。” 颜莉解释道。

  针对信息化建设方面，本次规划还提出：建立统一的房屋数据库、住宅小区基础管理信息平台，促进房地产市场和住房保障管理系统升级，优化住房公积金信息系统，建设房屋管理信用平台。

  对此颜莉认为，住房发展规划的具体落实，有赖于长效机制的建立。而这必须基于有充分信息沟通情况下所构建的政策体系。软件支撑方面，需要覆盖土地、房屋、资金和人的信息管理思路；硬件支撑则需要覆盖面庞大的数据支持系统和海量的数据库。这需要规划和土地管理部门、住房和城乡建设管理部门、财政部门和金融部门互相协调，形成系统化、有针对性的政策内容。

  大力支持租赁市场

  但最大亮点还是完善租售并举住房制度的相关举措。

  《规划》明确要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场。在新增供应租赁住房约70万套的基础上，还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

  《规划》还提出，“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

  住房用地供应也有明显增加，预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

  中原地产市场分析师卢文曦认为，这是增加供给，缓解供需矛盾的重要举措。供求关系决定价格，近两年房源供应偏紧，供求失衡的背后是房价上涨。而2013年以后上海土地供应收缩明显，地价上行加剧房价上涨压力。这次规划明确较大幅度增加市场供应，尤其是土地供应，可以平稳市场预期，巩固当前调控效果。

  且“租赁住房用地1700公顷”的目标，仅比商品住房用地少300公顷，租售并举的思路得以体现。这意味着上海近期挂牌的嘉定和浦东张江两块租赁住房用地只是一个开始，预计后续还会有此类地块出现。此外，供地结构上保障用房占到相当高的比例，说明地方政府非常重视和保护低收入居民的住房需求。

  显然此次地方政府在租赁市场投入很大支持力度。易居研究院统计显示，目前租售比国际标准是1：200-300，中国则在1：600-800。对此，易居研究院相关人士认为，按照上海租金年收益1.5%匡算，一套房子要出租66年才收回成本。相信政府会从土地出让政策等方面进行调整，并参考国外做法，让开发商成为业主、政府回购、放开社会融资渠道等方式推动国内商品房租售比回归。

  卢文曦认为，“十三五”期间房地产市场调控政策导向仍偏紧，对房企而言生存空间更为艰难。虽然其间土地供应在增加，但分摊到可销售的市场化层面的地块相对有限，市场竞争会比较激烈。如果拿地成本高，势必吞噬利润；如果拿租赁住房用地对资金成本、运营能力都是考验，总之房企赚快钱的机会越来越少。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海未来土地供应会因房地产市场租售结合的方式而发生改变。租赁市场的培育主要满足低收入家庭居住问题，其次是通过租赁市场满足人才导入的需求。租赁市场与原有销售市场将形成未来上海住房供应的新体系。

  张宏伟同时指出，未来开发商拿地不仅需要有“造房子”的能力，同时也要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。他认为，在解决方案上，房企可以利用私募基金孵化REITs；从运营模式来看，长租公寓和养老公寓的形式可避免部分成本投入。