差别化信贷政策、严格社保缴纳周期、离婚申请贷款算二套、平房纳入限购、规范“商改住”“产业改住”违规行为……自从3月17日出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》起，北京新一轮楼市调控已经进行了3个多月，持续出台的10余项调控政策不断封堵政策漏洞，完善调控措施。

  日前，《瞭望》新闻周刊调研了解到，建立长效调控机制一直是北京房地产市场调控的方向。北京市委书记蔡奇多次表示，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  在一系列有力而又有效的调控政策影响下，北京楼市整体趋稳，买卖双方重回理性。业内专家向本刊记者表示，在楼市短期下行的情况下，应避免因对GDP下滑担忧而放松调控政策，巩固治理成果仍需保持定力。

  市场整体趋稳

  位于朝阳区的北苑地区是北京较为集中的居住区。去年第三季度和今年年初，这里的楼市行情火爆，不少小区的二手房单价已经超过每平方米6万元。

  最近，《瞭望》新闻周刊记者再次走访位于北苑地区的房产中介门店，看到的却是另外一番景象：不仅鲜有顾客光顾，不少经纪人也纷纷开始休假。“现在每天就是拜访一些客户，对于急于换房的客户来说，现在真是一个好时机。”一家知名中介门店的经纪人郭先生对本刊记者说。

  本刊记者看到，此前成交均价早已超过每平方米6万元的项目，不少房源的报价仅仅是5万元出头。“实际成交的价格可能还会更低，现在还可以砍价。”郭先生口中的好时机不仅仅是价格的回落，还有整体氛围的理性，“对于买卖双方来说，现在都可以好好想一想，谈一谈了，这在调控前是很难想象的。”

  据链家地产提供的数据显示：5月，北京市二手房成交均价环比下跌2.3%。这是经历了连续17个月上涨之后的连续第二个月下跌。链家5月成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的六分之一，处在2015年以来的最低点。在最能反映供需情况的新增房源和新增客源方面，5月继续回落，分别环比下降14%和10%，二者与3月水平相比分别下降50.8%和62.8%。

  北京楼市的变化源于最新一轮调控的一系列动作。《瞭望》新闻周刊记者了解到，为做好调控工作，北京市成立房地产市场调控工作专办，连续出台10余项政策，不断完善调控政策。

  针对通过假离婚变为首套购房者的乱象，出台了离婚申请贷款算二套的政策；针对有购房者补缴社保或纳税获得购房资格的情况，明确缴纳周期必须为连续60个月；针对有投资者炒作平房“学区房”的做法，把平房也纳入北京限购范围……

  北京市住建委市场处处长倪娜向《瞭望》新闻周刊记者介绍，这轮调控政策有两大最显著的特点：除了不断完善政策，做到“查缺补漏”“不留死角”，还从供给端进行调控，增加供应稳定预期，探索建立长效机制。

  “北京市首次对外公布周期为5年的土地供应计划，预计提供150万套住宅，极大地稳定了预期。”此外，倪娜说，北京正研究扩大租赁住房赋权，完善“租购并举”的住房制度。

  “从需求端抑制投资投机需求，规范市场秩序；从供给端加大土地供应力度，提供满足不同层次需求的房源，稳定市场各方预期。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池向《瞭望》新闻周刊记者表示，“基于‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，北京的楼市调控方向十分明确，已经建立起清晰的调控路线图，就是从供需两端发力，让住房回归居住属性。”

  完善“租购并举”

  根据计划，在北京今后5年150万套住房的建设需求中，产权类住房为100万套，租赁住房为50万套。2017年，北京市将提供30万套住宅，其中包括10万套租赁房和5万套自住型商品房。

  “北京正在完善‘租购并举’的住房制度，持续推进‘以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求’的住房供应体系建立。”北京市住建委副主任邹劲松向《瞭望》新闻周刊记者表示，让住房回归居住属性，首先要提供满足不同群体需求的房子。

  比如根据制度设计，刚来北京创业，或者是刚毕业的大学生可以用公租房或租赁房满足居住需求；“夹心层”可以购买具有共有产权性质的自住房；一般收入家庭可以购买中低价位、中小套型的住宅；高收入群体可以考虑改善型住宅。

  近日，朝阳区锦都家园自住房项目启动网上申购。该项目70%的房源面向朝阳区户籍和在朝阳区工作的北京市户籍家庭，30%的房源面向在朝阳区工作且符合北京市限购政策的非京籍无房家庭出售。

  此前，作为公租房试点项目，北京市保障房中心持有的朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源，共计400套公租房源，拿出不少于30%，即120套以上给稳定就业的非京籍无房家庭实施专项配租。

  “庞大的‘新北京人’为北京城市建设和管理作出了很大贡献。”邹劲松说，对长期稳定就业的“新北京人”实现专项配租配售，把他们纳入住房保障的范围体现了这个城市应有的包容度和温度。

  “我们的目的是把蛋糕做大，让‘新北京人’、‘老北京人’共同分享改革开放的成果和首都社会发展的成果。”邹劲松说，30%的房源面对“新北京人”进行分配的制度会进一步优化。邹劲松表示，应考虑对北京的贡献程度，进一步优化准入条件，可以和积分落户制度相结合。

  《瞭望》新闻周刊记者了解到，北京此次计划供应的50万套租赁住房主要在集体建设用地上建设。这既是在盘活农村集体土地，也是在降低租赁住房建设的成本。

  政府需保持调控的定力

  据《瞭望》新闻周刊记者调研观察，严密的调控体系下，房产中介门店的“关店潮”近期一直在蔓延。除了“商改住”市场交易量不大等原因外，还有二手房市场整体成交趋缓、对高价学区房交易限价等因素的影响。据链家地产介绍，3月底以来，链家在北京中介门店的关闭数量达到近300家。

  2016年，北京二手房交易超过26万套，新房交易不足6万套。北京房地产市场正在进入二手房交易为主的时代。北京市住建委相关负责人介绍，目前来看，仍有部分中介试图突破调控政策，企图打政策“擦边球”。稳定市场、规范秩序，房产中介的作用不可小觑。未来除了继续严查，还需发挥行业协会的引导作用和大型中介的示范作用，推动行业从他律走向自律。

  对于此轮调控的政策效果预期，一些业内人士还心存疑虑。中原地产首席运营官李文杰表示，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，政府就应该保持应有的定力，不应因存在经济下行压力而动摇调控决心。

  赵秀池表示，从历次调控情况看，一些利益相关方经常利用媒体等渠道，过分夸大房价下行态势，过度渲染市场冷清程度，以诱导政府放松调控政策。有关部门对于这些恶意引导舆论的行为应该予以严查和重处。（文/记者 梁相斌 孔祥鑫 王迪 刊于《瞭望》2017年第28期）