导读

  今年上半年，房地产开发企业到位资金同比增长11.2%，增速比前5月提高1.3个百分点。同期，房企拿地面积同比增长8.8%，增速提高3.5个百分点。6月份，房地产开发景气指数为101.37，达到最近一年多以来的高点。

  房企在业绩驱动下的加速推盘，以及中西部市场的持续旺盛，催生了近期楼市销售最强劲的一个月份。

  国家统计局7月17日发布数据显示，今年1-6月，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。在连续下滑三个月后，这两项指标的增速双双回升。同期，房企拿地面积、资金来源等指标的增速也转跌为升，投资增速则继续下滑。

  其中，6月单月的销售面积，创下历史第二高点。被认为是促成上半年销售数据变化的主因。

  此外，今年以来，中部和西部地区的房地产销售增速一直高于全国均值，凸显出市场热点所在。而在去年，东部地区一直为房地产销售的“主战场”。

  6月销售走高

  销售数据的回升，被认为是6月份楼市数据最为显著的特征。

  自2016年4月的高点后，全国商品房销售面积和销售额增速就不断收窄，中间虽偶有波动，但总体放缓的趋势并未改变。到今年1-5月，销售面积增速已从高点时（2016年1-4月）的36.5%，收窄到14.3%；销售额增速从高点时的55.9%收窄到18.6%。

  今年1-6月，上述两个指标的增速双双回升，被认为是6月单月市场交易旺盛所致。

  根据国家统计局的数据测算，6月单月，全国商品房销售面积达到了19842万平方米，环比5月增长50.7%，同比增长21.4%。这一规模是继2016年12月以来的第二高点。

  中信建投的研报指出，6月房企在冲刺（半年度）业绩目标的推动下加速推盘，是导致单月销售额冲高的主因。该机构的数据还显示，6月商品房成交单价继续下降（目前已连续三个月下降），说明从成交结构上看，市场热点正在向三四线城市转移。

  国家统计局的数据也体现出类似的结论。今年以来，中部地区和西部地区的销售增速一直在均值以上，东部地区则始终低于全国均值。相比之下，去年的大部分时间里，东部地区的销售增速是最高的。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者指出，东部区域是楼市调控重点，今年以来，大量资金向中西部和三四线城市转移，在这些区域市场，无论刚需还是改善型需求都有较为明显的上升。

  在销售增长的同时，房地产市场的其他指标也出现改善。今年上半年，房地产开发企业到位资金同比增长11.2%，增速比前5月提高1.3个百分点。同期，房企拿地面积同比增长8.8%，增速提高3.5个百分点。6月份，房地产开发景气指数为101.37，达到最近一年多以来的高点。

  在调控的影响下，上述三个指标下行的压力较大。此番止跌回升，在一定程度上也被认为是销售升温的提振所致。如在房企资金来源中，1-6月的“定金和预售款”增速就明显提升。

  但投资数据增速仍在下滑，上半年全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，该指标增速已连续两个月下滑。

  补库存周期将至？

  销售指标被视为楼市冷热的基础因素，但此次销售的升温，恐怕仍是短暂现象。中信建投指出，考虑到下半年信贷指标收紧、放款时间延长、成本提升，预计销售端整体下滑的趋势难以改变。

  严跃进也认为，市场将在7-8月迎来传统淡季，紧接着就是9-10月的传统旺季，因此不排除销售情况继续出现波动的可能。但总体而言，销售增速总体下滑的趋势很难改变。

  他还认为，随着销售下滑和资金面的收紧，楼市的其他指标增速也有可能继续转头向下。

  但由于过去两年房地产销售高速增长，仍对去库存起到了积极作用。国家统计局的数据显示，今年6月末，全国商品房待售面积64577万平方米，同比下降9.6%。自今年3月以来，该指标已连续4个月下滑，且实现了自2015年3月以来最近28个月的最低值。

  按照中信建投的观点，土地供给侧变化是这轮去库存被忽视的原因。因为自2013年以后，全国房地产用地的供应面积就逐年下降，其中三线城市的降幅尤其明显，东北和中西部的很多三线城市，土地供应量下降了一半以上。

  北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，该公司在中西部的很多项目，今年录得较好的销售业绩，且由于部分城市房价上涨较快，一些区域公司还贡献了一定的利润。而在过去两年，利润的贡献多来自于一二线城市。

  该人士认为，对于经济基础扎实、人口结构较好、供应相对不足的三线城市，不排除继续增加投资的可能。而对于一二线城市，“所有企业都不会放松”。中信建投指出，从供应端来看，今年大部分城市的供地计划都有所上调，这无疑会提振企业的投资热情。受此影响，尽管房地产开发投资增速全年下行的趋势不会改变，但回落的幅度会比预期乐观，该机构的估算为“全年增长5%左右”。

  从更长的周期来看，利好因素仍然存在。中信建投还表示，通过对10个城市的跟踪发现，其在“十三五”期间的土地供应计划，较“十二五”平均增长37%，除重庆以外的其他城市都明显增加了供应。如果这些计划能确保完成，则意味着从2017年开始，市场的供需结构将迎来新一轮的改善。

  国家统计局的数据也显示，2014年到2016年，房企购置土地面积几乎连续三年处于负增长状态，直到2017年才转为正增长。主流观点认为，这说明房企将进入新一轮的补库存周期，并为下一轮的市场周期蓄力。