房屋出租税收减免、保护承租人的稳定居住权、大力扶持住房租赁企业、满足条件承租人子女就近入学。日前，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。值得关注的是，方案中提出了被誉为中国住房租赁史上具有里程碑的一条措施，即“租购同权”，一时间也引起了广泛关注，并在近日持续发酵。
　　住房租赁时代真的要来了？东莞住房租赁市场又将何去何从？昨日，南都记者从东莞市住建局了解到，目前，东莞已成立了国有住房租赁公司，主要开展住房租赁市场发展的试点示范工作，并研究国家“租售并举”政策的落地，初期方案中已纳入了“租购同权”等措施。
　　东莞规划
　　“租购同权”已写入“租售并举”落地初稿
　　广州“租购同权”的方案，在全国市场都引起较大关注，也起到了一定示范作用，东莞住房租赁市场是否将迎来政策保障？昨日，东莞市住建局住房保障科相关负责人透露，目前，东莞已由市属国有企业东实集团和广东建筑工程集团成立了国有住房租赁公司，即东莞市建鑫住房租赁有限公司，将主要承载东莞住房租赁行业发展的示范和试点工作，同时，研究国家“租售并举”相关政策在东莞的落地。
　　“目前的住房租赁市场，社会民营企业还不太愿意过多介入，国有房屋租赁公司的成立，是为了逐步摸索运营发展路径，总结经验。”上述负责人表示，国有房屋租赁公司主要起到政府引导作用，最后，再逐步由民营企业跟进发展。此外，他也透露，在研究国家“租售并举”政策落地的初期方案中，东莞已将“租购同权”等措施写入其中。
　　昨日，南都记者查询该公司信息了解到，东莞市建鑫住房租赁有限公司为东莞市专业化住房租赁平台公司，以“政府引导、企业主体、市场运作、政策扶持”为原则，培育住房租赁市场主体，激活和带动东莞市住房租赁市场发展，按照公益性与市场化相结合的运作方式，建立租售并举的住房制度，向特定人群提供规范、稳定、优质、专业化的住房租赁及增值服务，推动实现“住有所居”的目标。
　　此前，该公司董事长介绍，目前，该公司正在结合东莞产业转型升级的实际情况，对全市范围内的“三旧”物业、酒店、写字楼等过剩及闲置资产开展前期调研摸排工作。后续，公司将通过对部分过剩及闲置物业统租或收购，进行升级改造后运营出租。一方面可以盘活社会资产，提高资源集约节约利用；另一方面，可为来莞创业就业的高层次人才、政府公职人员等特定人群以及其他有租房需求的相关人群提供舒适稳定的住房保障。
　　焦点解读
　　租房时代来了，房租会上涨？
　　业内：
　　租房价格或跳跃上涨，促进区域分化
　　“其实，早在3、4年前，国家已提出了租购并举改革，明确了地产市场发展将走租购双轨制，这意味着，未来国家一定会大力发展住房租赁市场。”东莞中原市场研究部总监车德锐表示，未来政府会对租赁市场给予政策倾斜，会带动住房租赁价格看涨；另外“租售同权”引发了大家对房租上涨的预期越来越强，加上高房价下，业主放租价格高等因素，租房价格一定会涨，还可能会跳跃上涨，租售比将回归合理。
　　瑞峰瑞城搜总经理李玲玲则认为，租金上涨会存在区域分化。教育、医疗、市政、生活、交通等资源配套集中、地段佳的位置成为租房客户集中涌向的区域，故将推高这些区域的租金上涨。
　　平抑市场，房价会降？
　　业内：
　　房价不由租房决定，租金上涨刺激投资热
　　车德锐认为，房价不是由租房来决定的，更多与市场流通资金、银行货币政策等息息相关。随着租金看涨，投资者回报率增长，将会激发投资客又去投资房产，租赁市场以及购房市场都将会稳定发展，最终并驾齐驱良性循环。
　　合富研究院高级分析师李兴旺则认为，影响价格的根本因素，取决于供求关系。高房价一直困扰着政府关于解决民生的问题，政府的初衷，想通过租赁的变革起到平抑整体房价的作用，欲一举两得，同时解决其它民生问题。包括户籍政策、教育、医疗等，都需要配合进行。所以，房屋租赁时代，这是一条漫长的路。
　　允许“商改住”，商业市场会火？
　　业内：
　　今年1万套商业公寓上市，竞争压力大
　　广州在增加住房租赁供应中提出，允许将商业用房等按照规定改成租赁住房，这是否意味着，商业市场会火？
　　对此，李玲玲认为，此举有利于商业市场去库存，在政策允许的条件下可以改为租房，且相应收费等同住宅，是商业去库存的一大利好。“只是，是否永久只租赁不能转卖，还存在变数。今年东莞市区至少有1万套商业公寓上市，竞争压力较大，供应相当充足，所以，商业公寓的价格会维持在一定的稳定水平。”李兴旺分析道。
　　政策对东莞是否有影响？
　　业内：
　　不影响外地来莞置业与投资
　　针对较为热门的“租购同权”政策，达鑫地产营销部经理佘畅认为，这或会让市场对学位房的炒作加剧，推动学位房的上涨，也会使得租金上涨。南都记者走访了部分学区房，如新世纪星城、方中兰亭轩等了解到，其房租水平与周边小区持平，单间在1500元/月，二房则在2800元/月，目前，暂未受到政策影响。
　　租赁市场
　　住房租赁形式将越来越多样化
　　“鼓励住房租赁市场的发展，其实也是国家解决市民居住问题的有效手段。”广东宏远地产董事长钟振强认为，通过租金和购买都可以获得这个使用权。是进一步降低住房一次性投入门槛。
　　钟振强分析，从发达国家的地产发展路径来看，住房市场最终应该由自有物业和租赁物业形成比较好的互补关系。“现在很多房子存量其实都是在个人手上闲置，如何去盘活，怎么去引导，是租赁市场接下来应该探讨的方向。”钟振强认为，接下来，住房租赁形式也将越来越多样化，包括目前不少房企纷纷转型布局的长租公寓等。
　　定制型租房成为房企的探索之路
　　今年以来，在一线城市发展正劲的长租公寓已开始在东莞悄然兴起，包括万科、中天、世联行等多家房企纷纷布局，房源现大多处于满租状态。下半年，万科、中天、达鑫等房企还将有新的长租公寓项目陆续在东莞市场涌现。
　　长租公寓也将越来越重视差异化发展。南都记者了解到，位于南城的达鑫龙庭项目正在尝试定制性长期租赁公寓，目前已经和两家美资企业达成合作意向，预计将会为企业员工提供40套住宅公寓。达鑫地产营销部经理佘畅介绍，东莞的高端租赁市场发展空间较大，有许多外资公司对租赁物业有一定的要求。佘畅介绍，定制型公寓会根据客户的需求，对公寓的整体装修风格，家电的品牌，小到连瓷砖的颜色、洁具的品牌等细节都会进行定制。收取的租金会比较高，租金约40元/㎡，“定制型租房的前期投入成本高，回报率一般，但具备盘活资产的优势。目前，达鑫地产仍在探索阶段。”
　　酒店托管出租成为公寓卖点
　　随着多个公寓项目入市，东莞的公寓市场竞争激烈。为提高公寓的产品价值，阳光城MODO、横沥时代倾城等多个项目引入了新兴的租赁模式。该租赁模式主要是引入酒店托管，由专业酒店进行运营，而业主可从中获得返租或盈利分成的优惠。值得注意的是，业主的房产需要交由酒店托管，由酒店进行统一管理。