作者：杨羚强 本文转载自微信公号:90度地产

    看着这一波来势汹汹、没完没了的楼市调控，无论是开发商，还是普通购房者，都曾觉得今年会有一轮可以用很低的价格抄底，买到便宜房子或便宜土地的机会。但实际上，多数购房者和开发商在这半年都是无功而返。

　　眼见着那些曾经被限价拦在门外的项目一个个获得了更高的预售价格，却仍能被一抢而光；眼见着那些出让条件苛刻、算起来完全挣不到钱的土地被一群开发商围抢。

　　因此，即使房价有降幅，即使没有成交量，你还是能感觉到，这一轮楼市的“底”似乎已经错过了。

　　| 那些想买房的人，已开始动心思

　　9月9日，天津（楼盘）某项目的售楼处里，乌泱乌泱的看房人让空气里弥漫着烟火气。

　　依旧是那些热衷买房的大爷大妈们，饶有兴致地一边看着诺大的沙盘，听着售楼员语速飞快地讲解市场，一边着急地把抢到的甜点蛋糕塞进嘴里。

　　人群中也不乏带着金边眼镜、西装革履的中年男子，手中揽个婴儿却踩着高跟鞋、形容精致的高挑女士，还有皱眉品着售楼员递过来的茶、若有所思地盘算价格的青年男女。他们是当天的主角。

　　受制于当地严格的限购政策与限价措施，这个本来定位于“京郊后花园”的项目只得调整目标客群为天津本地居民，售价也被政府限价卡掉近四分之一，原来每平米3.3万的别墅，如今只卖到每平米2.5万。

　　被限制的价格成了政府部门为楼市筑的“底”。手握现金的人们在这小半年内投资无门，最终还是把目光投回到房地产。而现在，这样的投资者们越来越多。在天津这个项目的售楼处走一圈下来，至少有两组购房者表态要下定。

　　这并非个案，“全款客户往里走，商贷客户不要挤门口”的场面也并非段子。杭州（楼盘）、南京（楼盘）、重庆（楼盘）、成都这些价值潜力城市，在购房者看起来属于“被限价的优质项目”，都在这样的戏谑声中上演“抢房”。

　　即使是在之前交易被冷冻的二手房市场，如今中介经纪人也在“带看量回升”的市场环境下略略松了一口气。在他们眼中，确实二手房价大概下跌了20%～30%，确实门店的成交量一度为零，但是现在，愿意看房的人一点一点地回来了。

　　数据显示，8月份购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，是连降三个月后的首次反弹。这一数据，在一定程度上也能说明问题。

　　| 有些房子，你永远等不到

　　今年上半年各地总有这样的楼盘：你3月份去看了盘，过了各种验资手续，交钱开卡排了号，过了两个月，依然没有等到开盘的消息，然后你从其他人那里得知，之前已经“特批”开过几十套房源，早已内部定向给了别人。然后你一等又是两个月，曾经的一幕再次发生在眼前。

　　这样的房子你可能永远也等不到。一方面是想买的人真的很多，另一方面是开发商能卖的真得很少。

　　按照各主要城市的“政府限价标准”，新开对比周边同品质项目价格，加推项目参照上期备案价格，原则上不能高于去年10月的价格。

　　除了硬扛，很多开发商只能不断找相关部门博弈，希望提高备案价格。世茂房地产副主席许世坛就公开表示不愿意贱卖项目，“如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折，我们肯定是不卖的，我们再等等，看看有没有其它的沟通渠道。”

　　而这只是一部分原因。开发商捂盘惜售的背后有更深层次的理由：生存焦虑。

　　去年年底，各地地王频出、房价大涨，很多开发商不但没有喜悦，反而有些恐慌，担心房子卖掉、项目出清之后，再也拿不到地进行周转。拿地成了房企年终考核的硬指标，有能力的投资总监、前期开发经理已成为行业内的“香饽饽”。

　　如今的中国楼市，供应与需求的现状已经被扭曲到畸形。在这样的环境下，房价难涨也难降，想买房的人。既然无力反抗，那就只有愉快地享受。

　　| 都想抄底时，市场就没了底

　　或许你会问：开发商们囤房不卖，不怕饿死吗？对不起，我们抱歉的通知您：他们真不怕，起码今年还不怕。

　　也就是在前几天，上海（楼盘）一个酒店公寓对外放出有意转让的消息，短短两三天就聚集了上海十多家地产商前来看房。这在一定程度上可以看出，上海房地产企业对优质资产的饥饿程度：但凡稍微优质一点的物业，一经上市就会被迅速买走。

　　土地市场也是如此，据wind统计，今年前8个月60家房地产上市公司（含港股）已经耗资10327亿元拿地，远超去年同期的6817亿元，同比大幅增长逾五成。万科在短短的7、8月两个月，拿地数量已经达到44个，耗资超500亿元。

　　在这种市场行情下，物业及土地卖方的心态也发生了变化，让想入场捡便宜的地产企业也彻底扑了个空。

　　从半年报的情况看，截至目前，上市企业并不差钱，不少企业的账面现金都远远超过了去年年底。有一家房企的高管解释，把巨量现金放在账上的目的，是为了在下半年把握市场可以抄底的机会。

　　当多数开发商都是这样打算时，市场的底部就已经不存在了。