本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　过去5年，上海为迈向卓越的全球城市，都做了什么？

　　10月12日下午，上海市规划国土资源管理局（以下简称“上海市规土局”）就上海迈向卓越的全球城市，构建创新、人文、生态之城所展开的5项工作情况举行市政府新闻发布会。

　　会上上海市规土局相关负责人在答记者提问时透露，上海推行的土地“招标+挂牌”组合出让方式，达到了调控房地产市场的预期。在发展租赁住房方面，下一阶段将主抓四大方面重点工作，并继续增加租赁住房的土地供应。

　　“招标+挂牌”组合方式达预期效果

　　今年4月11日，上海市规土局发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》对临港、奉贤共计3幅地块的出让相关内容进行调整，决定采用“招标+挂牌”的组合方式出让，并在随后几个月中陆续挂牌土地，采用此方式投向市场。

　　上海此举，是通过土地复合出让、强化用地交易资金的来源监管等举措，严控投机。

　　上海市规划国土资源管理局副局长岑福康表示：“这个阶段在商品住宅用地中上海采取了招标和挂牌组合出让的土地出让方式。6个月以来，我们做了初步评估，达到政策预期的效果。”

　　岑福康解释道，上海在土地出让中采取这样的政策主要有两方面考虑。一方面是为了平抑地价，保持土地市场的平稳，开展有序的竞价。另一方面则是从上海发展特点来讲，上海城市管理今后的运营开发需要更多高品质、更多有实力的开发商，不仅仅成为城市开发商，更要成为城市运营商，考虑综合实力不仅要从土地价格，而且要从企业开发、企业运营的综合实力考虑。

　　“上海从4月开始对土地采取招标挂牌组合式出让方式至今，主要取得了两个比较明显的效果。首先土地市场正逐渐向平稳发展，无论是溢价率还是进入竞价环节都保持理性，同时土地资源也充分体现市场化配置。再者，在逐渐从城市开发商变成城市的运营商过程中，我们也发现了一批大型的资质优良、信誉度高的房地产开发企业在共同参与上海的发展建设。”岑福康表示。

　　土地和空间是城市发展的重要资源，土地利用方式影响着城市发展模式和城市治理理念。在过去的5年时间中上海积极应对经济发展新常态和资源环境紧约束的新形势，推进规划国土资源领域供给侧改革与优化土地要素配置、优化用地结构、优化空间管控政策充分结合，自2013年起提出“五量调控”土地新政，通过上海土地利用方式转变，促进城市发展方式、社会治理方式、政府工作方式转变。

　　一方面，上海对土地进行总量锁定。通过新一轮总体规划编制、划示“新三线”，将上海2020年规划建设用地总规模3200平方公里作为全市建设用地终极目标，锁定了上海未来城市空间发展和土地利用的基本格局。

　　与此同时，大力推进减量化工作。在保障战略新兴产业、重大基础设施、社会民生项目需求的基础上，建立新增经营性建设用地指标与现状低效建设用地减量化挂钩机制，年新增用地从“十二五”初期的每年40平方公里，逐步降至2016年的16平方公里。预计到“十三五”末，全市将累计完成减量50平方公里，截至今年8月底，累计已完成项目立项47.9平方公里，项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。

　　在存量优化方面，两年多来，上海全市已有96个项目、约629公顷土地纳入盘活转型计划，并取得阶段性进展。

　　另外，上海在土地方面重视流量增效。推行工业用地弹性年期出让制度；实行土地全生命周期管理；优化房地产市场供应结构。按照“商品住房用地稳中有升、保障性住房用地确保供应、租赁住房用地大幅增加”的原则，在确保土地可持续供应的基础上，充分考虑市场需求，有序加大住宅土地供应，保障中小套型供应比例，调整优化商业办公规模布局，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。

　　继续推进租赁房土地出让

　　对于近期颇受关注的租赁市场发展情况，上海市规土局方面透露，下一阶段上海发展租赁住房将从建立与完善租赁住房用地的规划与土地管理政策；继续推进租赁住房的土地出让；进行规划修编；加强租赁住房的建筑管理四个方面进行。

　　岑福康称，近期上海发布了“十三五”住房规划，其中明确提出要加大租赁住房“购租并举”的住房体系建设，一方面为促进房地产市场健康平稳的发展，另一方面则强调要建立“购租并举”的住房体系。过去对于商品房、保障房我们一直持续稳定的开展供应，租赁住房从“十三五”住房发展规划当中来讲已经作为重点。

　　上海市规土局方面强调，上海将建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策。首先是将“上海2040”总体规划中有关租赁住房的内容落实到上海各区的土地规划中；其次，将根据不久前市政府发布的《关于加快与培育发展上海住房租赁市场的意见》涉及的土地和规划的6个方面内容制定具体的细则。

　　岑福康表示：“细则主要以新增租赁住房的整体土地规划为主，还包括目前市场上的存量房屋怎样转为租赁住房的具体内容和操作程序等。细则目前正在制定过程当中，近期将对外公布实施。”

　　另外，上海将继续推进租赁住房的用地出让。岑福康称，近阶段在9、10月份当中，我们在就业集聚区、交通便利的轨道交通站点附近和公共服务配套比较完善的区域，加大力度持续供应租赁住房用地。

　　据官方数据统计，截止到2017年10月10日上海共推出15幅租赁住房用地，其中6幅已经完成土地供应，9幅土地目前处于土地出让公告阶段。15幅土地面积共计约50公顷，建筑面积将近110万平方米。值得关注的是，这15幅租赁住房用地都临近中心城区、产业科技园区周边或轨道交通便利的区域，均具有较好的区域位置综合评判。

　　中国房地产报记者获悉，目前上海市规土局正在实施规划修编，并会同各区进行规划评估，在条件成熟区域开展控制性详细规划实施深化调整。据岑福康透露：“目前上海已有13个地块进入到控规调整程序当中，将调整为租赁住房用地。完成规划调整以后，以上地块将逐步入市以租赁住宅用地出让。未来我们将持续稳定加大力度地推进租赁住房的用地供应。在紧密规划的同时，上海在发展租赁市场中还将注重加强租赁住房的建筑管理，提高租赁住房的适应性，提升社区空间品质。”

    文章来源：微信公众号中国房地产报