上海在租赁住房市场的大力推进已从政策层面落实到土地出让环节，而国企入局的趋势也渐趋明朗。

  10月31日，上海地产集团以零溢价率拿下上海核心地段5幅租赁用地，出让面积总计16.3万平方米，总起始价为36.98亿元，地块分别位于浦东世博、浦东后滩、长宁古北、大虹桥商务区。而就在此前的9月13日，上海地产集团刚拿下位于浦东新区、长宁区、徐汇区的四幅租赁宅地，建筑面积共计21.8万平方米，溢价率也均为零。两个月内，上海地产集团已拍得9幅租赁用地。

  在建立租售并举的长效机制鼓励下，国企在上海租赁住房市场表现强势，也显示出国企一定时间内将会在住房租赁市场起探路和主导的作用。

  房东东创始人全雳指出，目前有48个主要城市陆续发布租赁相关政策，租赁覆盖群体正在扩大。此后还出现一些新特点，如互联网企业技术介入，做租房平台；国企加快获取相关用地等。他认为，国企拿地之后如何消化将成为业内关注的焦点。

  全雳还表示，尤其是租赁住房的经营模式，将成为未来国企混改的一个契机，与此同时，在870万套租赁住房入市的大背景下，国企入局必将对市场现存的一些品牌长租公寓运营商带来不小的冲击。“2018年，长租公寓洗牌在所难免，寻找自己的差异化定位，显得尤为重要。”

  上海租赁市场加速推进

  自去年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，各地也在加速推动实际落地。

  今年7月，上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中明确到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场。

  其中规定，“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套，此外，以市场为主，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。上海租赁住房用地计划从“十二五”期间的5.9%提升到“十三五”期间的30.9%，租赁住房的比例也由“十二五”期间的13%提升至41%。

  9月，上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕51号）。提出要在线上建立全上海市统一的住房租赁公共服务平台，在线下建立市、区两级住房租赁服务中心，同时健全住房租赁制度。并规定，上海市常住居民租房居住的，可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记，享有基本公共服务。

  土地出让方面，今年7月至今，上海推出的租赁住宅用地共计21幅，总出让面积达96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。

  同策咨询研究总监张宏伟指出，培育发展住房租赁市场是楼市调控长效机制的一部分，上海住房租赁市场近年来呈现供不应求的现象，宏观调控思路由需求端控制转为供给端。“上海政策力度非常大”。

  张宏伟进而分析，根据“十三五”规划要求，新增租赁住房一方面解决低收入人群的住房需求，另一方面重点保障引进人才的生活问题，能够促进片区经济发展。

  从住房供地结构来看，为响应“供给侧”改革思路及国家鼓励租赁市场发展政策导向，上海租赁住房用地比例大幅提升，从“十二五”期间的5.9%大幅提升至“十三五”期间的30.9%。通过租赁用房缓解房地产市场供求失衡。

  国企探路租赁地开发

  前述人士分析，现阶段上海国有企业在租赁地块的活跃表现，主要是为了在住房租赁市场前期培育过程中，通过国资企业的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定租金，并形成一批可复制、可推广的经验做法，以吸引更多企业进入。

  从目前表现来看，上海密集推出租赁地块，可视为对土地供应结构性调整的尝试，未来的租赁市场将由原先简单配建转变为主打产品，同时辅以“代理经租”房源，以完善租赁住房体系，促使相关房企提升自持物业的运营管理能力。

  目前对上海租赁地块表现活跃的国企，除前述上海地产集团外，还有光明食品集团。目前，其已先期筛选了26块土地作为首批转型租赁住房备选用地，并计划在“十三五”期间总共建设100万平方米租赁住房，在2018年底前开工建设60万平方米租赁住房。光明食品集团位于漕河泾开发区地块、虹桥开发区地块以及浦东前滩国际商务区等地块的租赁住房项目正在排期当中。

  据了解，上海电气集团目前也已准备盘活7块存量土地用于租赁住房建设，涉及位于松江、静安、闵行、嘉定及杨浦区400亩左右土地，可供应5000-6000套房屋，力争2018年开工建设。上海电气未来还有可能考虑增加地块面积。

  此外张宏伟还指出，目前上海、广州、苏州等城市已经允许商办转自持租赁用地，未来肯定会有更多的城市允许商业用房或商业用地改为租赁住房持有运营。

  多名业内人士认为，从拿地价格来看，以国企为主导的租赁市场虽然仍在重资产拿地，但成本非常低，以上海出让的自持70年浦东地块为例，楼板价不足6000元/平方米。这意味着市场将会给租赁住宅用地让出价格空间。

  从投资回报率角度，同策研究院对不同类型土地的租赁公寓进行静态分析，由成本+收入+税收+经济指标四部分测算出，租赁公寓年投资回报率为1.86%-5.38%，而目前市场上自持住宅物业投资回报率仅为2%左右，仍在较低阶段。

  张宏伟指出，从成本角度看，不管是公开招拍挂的重资产运营类公司还是轻资产运营类公司，与国企根本无法竞争。国企主导租赁时代来临，民企公寓运营商危机四伏，新入局者要谨慎。