根据官方数据，目前合肥主城区人口在430万，也就是说达到“1331”城市战略目标最起码合肥人口要翻一番以上，这是合肥供地结构、需求结构和产品结构、房价结构的基石，也是一个变量。一切因为这座城市的时代窗口来了，变了，不管怎么想，你都要接受合肥房价带来的多方面市场压力这个事实，当地政府需要艺术地协调好市场发展中的撞击与矛盾。

  文一塘溪津门地王项目，大部分还是荒地

  “2016年是我房地产从业10年以来最难过的一年，总觉得好日子应该慢慢过，这种突然的房价飞涨让我感到不安。加上恐慌性购买增加，太多人找我买房，卖给一个人就可能得罪100个人。”合肥一家房企的职业经理人回忆起2016“地王年”满是感慨。

  他的不安很快就印证到市场中。本是多方向交通枢纽的合肥，如今却缠绕在高房价的蜘蛛网中。这个城市刚刚起跑，无数个人、家庭、企业就因房地产而改变、裂变。

  价值变了

  合肥土地市场经历了很长一段时间的留白。

  与多数曾徘徊于二线与三线之间的城市一样，合肥的楼市发展同样要追溯到上个世纪90年代，1998年的市场化改革为其注入活力，2000年后蓬勃兴起。

  “2002年，合肥城中心房价在1200元/平方米到1500元/平方米之间，2008年我们开发销售的银泰中心住宅价格可以卖到1.3万元/平方米，6年时间单价呈10倍增长，这是合肥楼市高速发展期。”太平洋（合肥）置业有限公司常务副总经理张昕接受媒体专访时回忆。

  2008年至2014年，全国楼市调控不断升级，与一线城市楼市趋势一致的是，合肥曲中有进，不一样的是，合肥表现出少有的稳定性。而这种稳定性来自于城市扩张产生的支撑力，以及地方智慧产生的统计学漂亮数字。

  期间，“大合肥时代”被勾勒成型。2010年，合肥提出要在“十二五”期间建设成为区域性的特大城市，地区的生产总值要突破6000亿元，人均GDP达到1.5万美元，县域房地产市场因此被激发。除此之外，在2013年的楼市调控中，合肥将肥东、肥西、长丰三县靠近市区的房屋纳入备案系统，因此房价呈现出少有的稳定。这一景象被开发商描述为“合肥市房价一直控得很好”。

  当时的合肥积极“画饼”，但并不足以“充饥”，合肥和其房价一样，常年貌合神离于长三角区域，城市价值与楼市价值都陷于低洼之处，开发商在这一时期入驻的积极性不高。大型房企中，迈脚早一点的万科，借力于中航地产得以在2008年曲线进入合肥，保利2010年后进入，接近合肥保利的人士称此为“很偶然，合肥在当时并不是保利地产重点布局城市”。另外据知情人士透露，招商地产、龙湖地产也在此期间设立了合肥办事处，但迟迟未动身拿地，合肥仍是本土房企的主场。

  风云变幻发生在2016年，3月25日，上海出台新政，两道杀手锏封住了买房意愿，一道是首付提高，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；另一道是加码限购，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满五年。环上海地区的南京、杭州楼市调控政策也连番升级地出台。这些长三角核心城市置业门槛拉高，压缩了需求量，逼迫购买转移，合肥城市与房地产的的分量与利基即刻凸显与上位，合肥的时间开始了。

  政府规划的滨湖新区住宅林立，下班时间车流流向老城

  在城市内生成长一端，长时间以来，合肥对“湖”有着高阶的情怀。与政务区“天鹅湖畔设府”发展路径一致，2011年巢湖市行政区划调整，巢湖成为合肥市内湖，合肥适时提出“大湖名城、创新高地”构想，2016年安徽省政府遂迁至依傍巢湖的滨湖新区，滨湖新区也在2016年申报国家级新区。大合肥时代和滨湖新区构想逐渐落地，合肥房地产市场迎来新的契机，这也是滨湖在近两年成为“地王集中地”的重要前提。

  中商情报网2015年前三季度土地成交信息显示，杭州住宅用地成交均价为7854元/平方米，南京为6416元/平方米，合肥仅为3182元/平方米，就连合肥经常对标的武汉，住宅用地成交均价也达3620元/平方米。

  面包决定面粉价格。同样来自中商情报网的数据显示，2015年，杭州房价为1.58万元/平方米，南京为1.51万元/平方米，苏州为1.31万元/平方米，武汉为8800元/平方米，合肥为7900元/平方米。

  与杭州、南京同为“长三角城市群副中心”的合肥，在2015年时的地价和房价表现上，被前两者甩出很远，但这为合肥提供另一个契机，就是上述提到的外溢效应。

  “地王”的罗曼蒂克

  2015年的最后两天，在合肥土地市场上具有“划时代”意义。

  12月30日，合肥出让七宗共884亩土地，揽金111亿元，一天诞生3个“地王”。其中，融创以1.71万元/平方米楼面价拿下政务区单价“地王”；文一以1.12万元/平方米拿下滨湖区总价“地王”，高速地产则拿下滨湖区单价“地王”。12月31日，合肥再次公开出让6块地，合计426亩。

  彼时，土地价格还未立即反映在新房中，但及时传导到了二手房市场。新房二手房价格出现倒挂，上述接近保利地产人士称：“2015年6月至10月，地王频繁出现，新房价格停留在9000元/平方米时，周边二手房价格已破1.6万元/平方米。年底融创拿地王后，新房价格也开始出现上涨冲动。”

  合肥地王之年就此拉开序幕。2016年，一大拨房企应势奔涌而入。绿都、正荣1月13日首进合肥，金科5月19日斥资12亿元首进合肥，新城控股10月28日首进合肥，早年设立办事处的招商地产和龙湖地产也分别于1月13日和2月27日正式宣布首进合肥。

  在入驻开发商看来，合肥地区目前投资价值最高的区域分别是滨湖区、政务区和高新区。滨湖区是合肥城市脉络的延伸方向，政府早年将诸多教育资源搬迁至此，并着手打造金融板块；政务区具有核心区位和政务资源，完善的商业配套颇具吸引力；高新区则是合肥当前重点引进高新科技产业的地区，政府对产业人口的实施住房优惠政策。

  人口流向就是房地产投资流向，2016年，合肥诞生了大大小小23个“地王”。3月14日，文一地产以76.89亿元拿下滨湖区700亩总价“地王”，命名为“文一塘溪津门”；5月10日，葛洲坝(600068,股吧)拿下滨湖区楼面单价首破2万元/平方米的“地王”；6月29日，安徽置地拿下滨湖区1.99万元/平方米的单价“地王”；7月，金茂以1.61万元/平方米价格拿下高新区单价“地王”。

  相比之下，其他区域板块略显逊色。2016年，新站区单价“地王”楼面价为9300元/平方米，蜀山区为1.1万元/平方米，庐阳区为1.81万元/平方米，瑶海区为1.21万元/平方米，肥西区为1.26万元/平方米，长丰区为7841元/平方米，肥东区为1.12万元/平方米。

  合肥“地王”频频亮相。据中商情报网《2016年全国300城土地成交金额TOP20》数据显示，合肥总成交面积位列第六，仅次于上海、南京、杭州、天津、和苏州；同比涨幅为112%，也位列第六，仅次于无锡、宁波、深圳、吴江和苏州。

  迫于高地价，开发商大多将产品定位为中高端改善型项目，用上述接近保利地产人士的话来说，就是“合肥从刚需时代直接跨入豪宅时代”。

  支撑这一说法的还有一则来自合肥学院房地产研究所所长凌斌提供的数据：合肥的购房人群中，35%为合肥市区人口，60%为安徽省内合肥市外人口，5%则是来自上海、南京等地的投资客。这也得到了文一地产销售经理董林（化名）的验证：“就人群画像来看，我们的购房客户中间90%以上为自住。”

  这意味着，豪宅时代来临之前，合肥本就以刚需和改善型需求为主。但是，新房涨价的冲动还是随着市场发酵爆发了。开发商的涌入释放出土地稀缺信号和被看好的市场预期，加上安徽人习惯谋生于上海、南京，受工作所在地限购政策影响，纷纷返乡置业，出现恐慌性购买，合肥房价应声而涨。“去年要在合肥买套房，都得找关系，也不一定能买得到。”一位在北京从事农产品经销商的安徽人士说。

  豪宅的尬舞

  跳起得太高，总要有难受。2016年，合肥跻身“全国房价四小龙”。据中商情报网数据，合肥年度涨幅为48.4%，厦门为45.5%，南京为42%，无锡为34%。在万国置地·胡润全球房价指数2017中，合肥位列第一，市场上也因此有了“合肥涨幅全球第一”的说法。

  楼市猛涨让政府有所警觉。2016年10月2日，合肥市重启市区限购限贷政策，有一套住房且房贷结清、无房有一次房贷记录者，首付比例最低为40%，有一套住房但未结清房贷者，首付比例最低为50%，对有两套及以上住房者停止发放贷款，无法在当地连续缴纳一年个人所得税或社会保险证明的也不得购买。

  这为“地王”上立起的豪宅埋下尴尬难言的伏笔，1.3万元/平方米的限价标准，更是让“地王”项目陷入困局。滨湖区的“地王”命运可见一斑。

  10月29日，中国房地产报记者走进文一塘溪津门售楼处，周末看房的人数约二三十个。该项目部分规划为高层住宅，在售价格约2.2万元/平方米，部分规划为商业街区和别墅项目，别墅价格约2.4万元/平方米。董林表示，“住宅开盘已9期，前6期售罄，3期在售，这个价格基本不赚钱，为的是打造品牌，毕竟文一之前没有操作过这么高端的项目。我们这块地王面积太大，所以特别‘招黑’。”

  “除了市场因素，文一是推升合肥楼市价格的‘贡献者’。”合肥房地产业内人士透露，“1.8万元/平方米的楼面价，至少要卖到3万元/平方米的才能回本，所以文一是亏本的。另外，按照文一过去每年60亿元、70亿元的推货速度，现在不足10亿元的速度确实很慢。”

  置地滨湖双玺项目，正在施工

  置地滨湖双玺项目最后一栋楼目前在售，同样规划为高层住宅与别墅，高层住宅此前的开盘价格约2.3万元/平方米，新盘还未确定，别墅项目的价格超过2.5万元/平方米。接近安徽置地人士透露：“目前我们的备案价格差3万元/平方米的回本价格一点，但是没办法。受限购限贷政策影响，我们产品定位为130平方米以上的大户型，为的是区别于滨湖区其他90平方米至120平方米的常见户型。”

  葛洲坝“地王”项目目前有几栋楼在做外立面，这个项目已开工很久，开发商计划备案价格在3万元/平方米至3.5万元/平方米之间，迫于限价政策迟迟未开盘。对此，合肥市多名地产人士有两种解读，一种是葛洲坝主业不是房地产，对这个项目的回款速度没有其他开发商着急；另一种是，葛洲坝是央企，央企赚一分亏一分都要有数，跟民企不一样，后者可以拿其他项目平衡，自由度更高。

  不仅是滨湖新区，老城区瑶海区的“地王”也尚未开盘。2016年4月28日，保利地产拿下瑶海区单价、楼面价双料地王，目前在建。接近保利地产人士称：“当时拿这块地是因为瑶海区有另一个低价地块做平衡，但是限价1.3万元/平方米之后，根本平衡不了。”

  面对困局，开发商也在寻找新路子。中国房地产报记者走访梳理发现，开发商的应对措施主要为六种：平衡、打折、绑定、内部消化、转战三四线和转售二手房。

  文一作为合肥本土房企，2013年前后激进拿地恰好为这一轮调控备足了粮草，董林说：“文一在合肥有近50个项目，这个项目不赚钱，可以拿其他项目作平衡。另外在塘溪津门项目中，我们规划的商墅产品也是为了应对限购。”另外，文一还设置优惠条件，首付60%者，该60%部分的价格按九折计算，全款支付者，100%的价格按九折计算。

  与无锡等城市一样，合肥也出现绑定售卖现象，比如原价200万元的住宅，由于限价只能售150万元，开发商会要求客户绑定购买50万元的车库，以保证按原价格回款，但事实上车库价格只有10万元。好在安徽省今年4月份针对合肥等城市该类违规销售行为进行严查，目前几乎销声匿迹。

  安徽置地的做法是转战省内三四线城市。上述接近安徽置地人士表示：“目前安徽省内其他城市也进入了改善型需求阶段。”

  中国房地产报记者采访了解到，部分“地王”项目因限价，故先将项目卖给内部员工，作为福利或者作为未来市场向好时转售的筹码。而据合肥市房地产业内人士透露，项目建成现房后，公司将其收回再以二手房转售出去也成为一种趋势。尤其是在瑶海区等新房二手房价格倒挂的老城区，不失为一种策略，有的房企甚至已搭建了以二手房交易为主的中介公司。

  上述知情人士还透露：“去年进入合肥的这波房企，大部分没有赚到钱，比如，合肥龙湖原计划的销售目标是100亿元，根本无法实现。”回款压力宛如重担，而钱紧钱贵态势下，今年2月13日私募机构对包括合肥在内的16个热点城市开发商实施融资收紧，更是让开发商雪上加霜。

  城市时代窗口来了，智慧不能迟到

  不能以成本定价，而是要以市场定价。这是很多“地王”诞生的逻辑。但在合肥，“地王”们没有那么幸运。其生存的困局，还反映了当地政府的协调困局。

  一位不愿具名的大型房企开发商称：“刚进入合肥市场的时候，我们一度觉得这里市场环境特别公平透明，以招拍挂形式出让的土地特别多，这对于外来开发商是利好。另外，合肥这几年的供地节奏和限价措施做得特别好，每年收储土地的数量只比去年多出一点点。但是，也正是因为这种太透明的出让方式让现在高房价的合肥无力逆转。我们希望当地政府能给出一些与企业共同合作的土地，来做安置房，做民生项目，如此一来，当房价高涨时，这只民生之手可以拉一把。”

  中国房地产报记者从接近政府层面人士处了解到，“过去几年，合肥市安置房项目多为划拨土地，而划拨土地是不能被计入房价系统的。比如，合肥2013年曾划拨土地给华东冶金勘探公司，再比如合肥航空新城项目也一样，这些被称为‘团购房’的项目，在每年年底房价略高之时会被统计进房价。但是，上一轮的调控中，合肥已经将安置房项目指标用得差不多了，所以在这一轮调控中数据无法像南京、武汉、石家庄那么漂亮。”

  这解释了上述开发商的困惑。令多位开发商担心的还有一点，那便是高房价带来的人才流失，这是主宰城市经济活力的关键因素。

  当下，合肥正积极导入京东方、格力等科技与制造产业，以此导入人口提升经济活力，并通过发展创新公寓等项目来留住人才。但是目前人才落户的意愿并不强烈。合肥学院房地产研究所所长凌斌表示：“以合肥学院为例，去年将户口带到学校的人大概10%，限购限贷政策来后，买房有点困难了，今年这个比例才上升到15%。”

  高房价又扼住了政府挽留人才的手腕。上述大型房企开发商表示：“合肥实施新的人才落户政策有可能给收紧的房地产市场开天窗，所以出现了‘人才落户政策一日游’事件。”

  凌斌表示：“希望明年的房价能够与人均可支配收入挂钩，市场稳步发展。其实合肥的地王项目在市场中比例约10%，不算多，只不过大家的目光都被这些高端项目吸引了，预计未来不会再出现地王了，城市的供地策略也正在改变。”

  按照合肥“1331”城市发展战略，未来的合肥梦是成长为千万人口级别的特大城市，未来城镇化率85%左右，主城区人口近850万，将以占全省约8%的国土面积，承载全省约20%的人口和30%的经济总量。这还不考虑到外溢的购房群体这个变量。