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　　你那里未来的房价怎么样？最重要看这两个因素！

　　作者：齐俊杰看财经

　　今年开始，楼市有了新变化，那就是之前涨得最好的北上深全部停涨了，而南京（楼盘），杭州（楼盘），武汉（楼盘）这些城市，接过了楼市上涨的大旗，一个劲的猛涨。我们之前也分析了，从短期来看，全国金融环境已经收紧，而中期的土地供给还会增加。最大的变量就在于人口和棚改带来的货币化安置，那么今天我们就来通过这两个角度再来分析下，看看哪些城市还会坚挺，而哪些城市已经成为了强弩之末。

　　先说棚改，棚户区改造加货币化安置，是导致三四线城市暴涨的主要推动力量。2016年全国棚改货币化安置的比例已经接近一半，比原来提高了40个百分点，换句话说，原来有1成人给钱，其他时候都给房子，而去年开始，一半人都给钱了。这造成的恶劣影响就是，老百姓(603883,股吧)拿到钱，一点都不踏实，他把到手的钱，迫切的需要再换成房子，既然不给，那么就只好自己买，于是拆迁后大量的人拿到拆迁款去买房，造成了当地货币化现象非常严重。而效果也是非常给力的，直接带动了我们2.5亿平米的去库存，所以这绝对是一个政策创新，给你的钱不但都通过土地出让收回来了，还能把库存降低，远比直接给你房子划算。越是经济困难的西北东北等地区，货币化安置对于涨房价去库存的效果越好。2016年，内蒙古通过货币化安置卖掉了74%的房子，贵州（楼盘）卖掉了47%，甘肃和湖南也都卖掉了40%以上，2017年货币化安置是600万套，未来三年估计还得有1500万套，也就是说，这个东西已经让一些地方上瘾了。有些地方可能会纷纷效仿这个策略，所以不排除在广大的三四线地区，房价出现轮流上涨的情况。未来三年，经济不发达的地区，可能就指着这个过日子了。但是还是那句话，我不认为可以在这中间有投机的机会，因为这就像一刹那的烟火，涨的时候很灿烂，但在欠发达地区根本就没有强需求，也就是说这个烟火随时会消失。接下来就是流动性枯竭，最后房子会完全砸在手里。这个事最恐怖的一点就是，你根本不知道什么时候风停。但3年之内风一定会停，那么半年，一年还是两年都没有任何意义。

　　再说人口，人口跟货币化安置截然相反，人口流动的方向是去往发达地区的。这几年趋势非常明显，从数据中我们能够看到，目前我们的政策方向就是平衡人口，让大城市控制，二三线承接。2016年人口净流入最多的是广东，主要集中在东莞（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）和佛山（楼盘），向浙江、四川（楼盘）、重庆（楼盘）也是人口大规模流入。山东、湖南、东北以及华北，都是人口流出的。这里要说一下京津冀，目前三大经济圈，京津冀，长三角和珠三角，下面那两个经济圈房价仍然坚挺，而京津冀已经出现了拐点，无论是北京（楼盘），天津（楼盘）还是河北，都出现了不同程度的房价下跌。最主要的原因，一个是经济减速，另一个就是人口流出。所以现在可以做一个简单的结论了，北方的房价会比南方弱，东北和西北虽然在玩命的棚改和货币化安置，但是一边大量建房，另一边人口流出，这个泡沫估计挺不了多久。

　　从西北来看，陕西稍微好一点，人口状况大概跟湖北差不多，包括河南在内的中部地区也并不乐观，他们是自我蚕食，人口都向郑州，武汉，西安移动，而省内的广大地区，基本都是人口流出。以后可能会出现省会独大，其他地方越来越穷的情况。这个跟华北的北京类似。

　　南方要好的多，无论是西南还是东南全都是人口流入，而且这些地方本就经济发达，市场广阔，他并不是吸附的关系，而是辐射的关系，比如上海和昆山，上海其实是带动了昆山的经济，而不是像北京在吸收河北的资源。所以结果就是，长三角和珠三角的经济活动仍然很活跃。如果要说三线城市，这些地方的房价可能最后最为坚挺。估计越到后来就会炒的越凶。毕竟南方更有投机炒作的土壤。

　　所以，总体来看，北方的资源最后都会集中于重点城市，但目前这几个大城市，显然也已经房价透支，现在大家都把宝押在了招揽人口上，这些二线省会城市，越是出优惠的政策，周边就会越穷。所以总体看，北方的三线已经不能投资，房价下跌已经是大概率事件。如果说房价还有希望，那一定在东南沿海长三角和珠三角区域的三线城市，随着那边经济规模越来越大，经济繁荣的辐射区域也会越来越大，会带动更多的城市走强。离中心越近的地方，都会逐一迎来机会。比如上海周边，杭州周边，福州，厦门，宁波周边，广东基本集中在佛山，中山，清远。珠海这些地方都是人口流入。其他非重点区域，可能就不乐观了。有人口才说明有机会，没有人口的持续流入，肯定就是个坑了。

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