雄安新区建设、新版北京总体规划获批、北京-张家口冬奥会工程陆续开工三件大事，正在改变着京津冀地产的旧版图，同时新机遇叠加、新元素融入，新版图呼之欲出。

  深秋的荣乌高速公路两旁挂满果实，顺着高德地图的指引，记者从雄县/白洋淀42出口出匝道，在一个标有雄县温泉路73号门牌的地方停车。从街边零散的小食品店、小超市看，这是一条极不起眼的马路，但就在这条显得有点“土”的街边及周围，注册了中国人保、万科、中国电信、中国联通、中国移动、安信证券等赫赫有名的雄安分公司，加上同时注册的腾讯、蚂蚁金服等新经济领先企业的分公司，形成了央企驻扎容城“奥威路”，金融、地产、互联网企业落户雄县“温泉路”的布局。

  但记者此行关心的不是“温泉路”与白洋淀的关系，而是房地产大佬企业万科在雄安的新动向，就在10月10日，雄安万科企业投资有限公司正式在“温泉路”注册，这是宣布成立雄安新区后迎来的首家房地产开发企业。万科方面表示，未来可能会以一种新的方式深度参与雄安新区开发建设，但由于目前新区规划还没出台，整体运作和具体项目尚无法公开。

  雄安板块或将成地产改革试验田

  但从雄安万科新公布的经营范围看，《中国房地产金融》还是看到了一些端倪。在经营范围里，除了传统的房屋建筑工程施工、房地产开发经营、物业管理、酒店餐饮外，雄安万科的自有房屋及场地出租、项目投资管理和咨询、展览展示服务、机动车停车场设计施工、养老服务等五大板块的新业务，还是为未来雄安房地产发展留下了很多空间和遐想。

  中国房地产业协会一位不愿具名的人士表示，由于雄安新区总体规划还未公布，无法对当地房地产妄加评论，但雄安万科的经营范围还是非常值得期待的。他对万科五大板块的新业务分析认为：“自有房屋及场地出租”，有可能与参与未来住房租赁业务和设立住房租赁机构有关；“项目投资管理和咨询”，则为品牌输出埋下伏笔，这也是房地产集中度提升后大房企的一项重要业务；“承办展览展示服务”，可能有万科作为房地产开发商向城市服务商继续转型的考虑；“机动车停车场设计施工”的介入，体现了万科一贯以人为本的发展理念，以及在做房地产之前做好公共配套服务的风格；“养老服务”也是近年来万科通过跨界合作、资源融合的专业地产细分。

  这位人士认为，未来雄安地产板块，不仅仅是京津冀协同发展的新产物，也将成房地产未来改革的实验田。这块实验田，不仅仅包括居住模式的变革，也可能代表着住房产权制度的改革创新。例如政府和农民有可能以土地出资、入股一些高科技项目的方式，体现房地产的新功能、新价值。

  值得业界期待的是，雄安万科未来的经营方式，已经从传统的房地产开发变为商务服务业，显示了较强的“去房地产化”。房地产痕迹的弱化，与雄安新区未来发展较为吻合。雄安新区党工委副书记、管委会常务副主任刘宝玲表示：“新区未来主导产业将有一部分围绕互联网+、现代服务业、公共配套产业展开。而新公布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，也明确指出全力支持央属高校、医院向雄安新区疏解；支持北京市属学校、医院到雄安新区合作办学、办医联体；支持部分在京行政事业单位、总部企业、金融机构、科研院所等向雄安新区有序转移。因此，现代服务业和高科技产业自然冲在前面，成为新区的先导产业。

  《中国房地产金融》掌握的数据显示，随着特大型城市人口压力的不断增加，向城市副中心、卫星城和周边新区转移新的住房消费群体，是中国城市群房地产发展的新方向、新任务，无论是疏解还是承接，房地产行业都应该有所为而有所不为。

  此前，中国房地产业协会会长刘志峰认为：“在高铁、城轨的连接和高度的区域化协同下，我国城市群辐射力进一步增强，京津冀、长三角等城市群在本轮房地产发展中，不仅核心城市住房消费快速增长，由其辐射的中小城市也水涨船高。城市群的拓展，既让周边中小城市承接了先进地区的部分产业，也使受到辐射的中小城市有了发展后劲，逐步与大城市形成产业相互支撑、人口良好互动的局面，这对中小城市房地产加快有效供应和去库存，有极大好处。”

  冬奥板块“小而美”“特又精”

  在京津冀房地产旧版图里，河北廊坊、燕郊、唐山，天津滨海新区、武清一直是人们关注的中心，但随着北京-张家口冬奥会工程的陆续开工，以冬奥场馆、特色小镇、冰雪产业为主体的冬奥地产板块呼之欲出。按照国家举办一届精彩、非凡、卓越的奥运盛会的要求，新建的竞赛场馆如期开工，京张高铁、延崇高速等基础设施项目进展顺利，尤其是场馆运行、住宿项目的启动，为冬奥地产板块提供了新机遇。

  记者从河北省冬奥办获悉，目前赛事核心区总体布局基本确立，张家口赛区5个竞赛场馆全部开工建设。其中，古杨树场馆群的规划设计由清华大学牵头对国际征集方案进行综合；云顶滑雪公园在现有云顶滑雪场的设施上改建；奥运村所在的太子城冰雪小镇作为未来的奥运遗产，将规划以小体量建筑和轻触式的建设，体现中国北方山地建筑风格。

  除场馆建设外，与冬奥相关的特色小镇也在紧锣密鼓地设计建设。河北旅投张家口崇礼山水旅游房地产开发有限公司副总经理李连通表示：“以冬奥为主题的特色小镇将整合河北省内的旅游资源，体现旅游休闲地产的新元素。如该公司开发建设的翠云山国际旅游度假区，将承接冬奥会的配套建设任务，项目总投资90亿元，以78平方公里依托，着力发展绿色生态、森林栖居、山地运动、冰雪产业和康体养生等地产新业态，努力打造国际化生态健康型运动一体化休闲度假示范区。”

  有关专家认为，河北在开发冬奥地产板块过程中，既充分挖掘本地优势资源，保护和发展优秀的传统文化，同时注重引进国外先进技术，加强国际交流与合作，引进了一批国际滑雪学校、儿童托管、冬季健身等旅游休闲地产项目和配套服务。尤其是外国游客关注的明长城遗址保护方面，既以保护为原则，又结合当地特色和冰雪资源，规划开发以“冰雪长城”为主题的旅游展示项目。

  张家口副市长陈冲表示：“张家口在抢抓筹办冬奥会方面十分注意资源整合，既体现京津冀协同发展和与河北雄安新区共建的原则，又不断深化和京津高校、科研院所的科技合作，深入推进协同创新和金融创新的平台建设，目前已经成立了京津冀开发区创新发展联盟，共同设立1000亿元的‘京津冀开发区产业发展基金’，支持基础设施建设和产业升级以及特色项目。”

  专家分析，扬各类特色，与文化和生态浑然一体，是房地产个性化、差异化发展的需要。过去三、四线城市房地产之所以库存严重，与有些产品同质化严重，缺少看家本事有关。尤其是三、四线城市发展房地产，要靠山吃山、靠水吃水，如贵州依山发展山地旅游，向游客提供农房改建的旅舍；云南大理环水发展，修复改造古镇，为背包客提供住所，都是一种发展思路。

  《中国房地产金融》编委、中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁认为，张家口等三、四线城市依托自身的原生态、历史文化、特色产业建设特色小镇、宜居小镇，形成有效需求，是很好的选择。他还认为，要通过金融、产品创新，让特色小镇在冬奥板块中发挥三方面优势：一是吸引大城市的购买人群尤其是退休人群，在冬奥会期间或闭幕后来居住；二是通过冬奥板块的建设，提升当地居民的生活质量和居住品位；三是为新市民和部分农民工就近提供住所，并吸引养老家庭到小镇落户。

  目前，张家口市崇礼区冰雪文化小镇、蔚县国际艺术小镇、怀来县鸡鸣驿国际旅游度假小镇，因呈现了产业发展的“特加精”、功能集成的“聚又合”、建造形态的“小而美”，而入选河北省发改委发布的首批特色小镇名单。

  产业新城板块发展活跃，亮点纷呈

  国庆中秋长假刚过，随着北京“动批”最大市场世纪天乐、北京最大的小商品市场天意商城的落幕，承接北京服装市场腾退的石家庄乐城国际贸易城商贸集群中心，主动承接疏解任务。这个产业新城仅用三天时间，就承接了来自北京动批、大红门商户1300多家。

  乐城国际贸易城负责人认为：“由于北京等特大型城市的限售、限购政策持续加码和房价居高不下，投资门槛越来越高。这种趋势下，城市群和城市群周边的房地产开发出现了一些新变化，如围绕大城市、新兴城市周边所建的产业新城，由于能聚集产业、留住人才，疏解承接大城市的部分功能，正在逐步形成房地产的新供给。”

  据记者了解，上半年，以发展产业新城为主的华夏幸福置业，沿京津冀、长三角、珠三角三大城市群投资建设了15个产业新城和园区，是去年投资数量的三倍。依靠产业新城的发展，华夏幸福置业进入了千亿房企的行列。

  刘志峰也肯定了产业新城的作用，他认为：“产业新城以及由其带动的园区地产不仅创造出了大城市、新兴城市的住房供给，也在部分被辐射的三四线城市发挥了去库存的作用。产业新城的发展，既有利于在一些城市聚集住房消费，也增加了所在城市的配套服务，使当地居民可享受就业和公共服务。”

  京津冀另一个产业新城的代表是大厂产业新城，主打人工智能、影视文化、总部商务三大产业集群，尤其是影视文化地产已成为这个产业新城的新业态。东方卫视《欢乐喜剧人第三季》，浙江卫视《高能少年团》、《挑战者联盟》等节目均从大厂影视小镇生产。有消息说，汉狮影视广告有限公司将进军大厂产业新城，运营1万平方米的影视小镇二期工程，成为中国影视最大的实景拍摄参观街区。而大厂产业新城也已累计招商引资350亿元。“这里将成为中国影视文化地产的好莱坞。”大厂高新技术产业开发区管委会副主任何培启说。

  但也有专家认为，京津冀要成为世界级城市群还有很长的路要走。首先，京津冀的均衡发展不如长三角、珠三角，目前河北还有39个国家贫困县，60多个省级贫困县，虽然疏解首都功能和雄安新区建设能带动贫困地区发展，但辐射起来毕竟需要时间，无法一蹴而就；其次，围绕石家庄、唐山、保定、邯郸等区域性中心城市和张家口、承德、廊坊、秦皇岛、沧州、邢台、衡水等节点城市的建设，需要投入大量资金和公共资源，否则无法支撑京津冀的整体协调发展。

  中国城市群发展另一个令人担忧的问题是，房地产在城市群的集中度越来越高。《中国房地产金融》的数据显示，恒大、万科、绿地、万达等前50强房地产企业的绝大部分项目都在城市群中间，只有不到20%的项目在城市群难以辐射的中小城市。

  “大房企与中小城市距离越来越远，与中小房地产企业差距不断拉大，开发偏重大城市、大项目，将考验房地产发展的平衡术。”马宁认为。