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　　通常情况下，如果买卖双方在合同中对“凶宅”事宜有明确约定，且卖方在合同中承诺房屋内未发生过非正常死亡，但最终发现，房屋内有过非正常死亡事件，那么买方就可以依据合同约定，要求撤销合同或解除合同

　　法治周末记者 肖莎

　　北京（楼盘）的张女士不久前为儿子买下一套婚房，但在装修房屋过程中，却从小区邻居口中得知：卖主的父亲曾被烧死在房屋内，涉案房屋是“凶宅”。

　　“在查看涉案房屋情况和签约前，我都明确告知经纪人和卖房人，因儿子一年后结婚，希望能尽快交房让我装修，房屋不能是凶宅。签约前，中介还当面询问卖房人，房屋内是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，房屋是不是凶宅，对方均明确回答"没有，不是凶宅"，并在《房地产经纪服务事项告知书》上签字确认。结果却发生这种事情。”张女士说道。

　　张女士不能接受儿子婚房竟然是凶宅的事实，与卖家协商无果后，就向北京市朝阳区人民法院(以下简称朝阳法院)提起诉讼，以“卖房人没有根据诚实信用原则如实告知房屋情况，反而故意隐瞒，涉嫌欺诈”为由，要求撤销合同。

　　张女士向法治周末记者提供的判决书显示：在庭审环节，卖房人辩称，凶宅不是一个法律概念，普遍认为只有发生过自杀、他杀等人为因素非正常死亡的房屋才是凶宅，但其父亲是意外死亡，不应纳入凶宅范围。

　　北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣告诉法治周末记者，凶宅的确不是法律概念，属于民间习俗的一种叫法，通常情况下，凶宅是指曾发生过凶杀、自杀、意外死亡等非自然原因死亡事件的房屋或场所。

　　那么，如果买房者买到了这种民俗背景下的“凶宅”怎么办？

　　“凶宅”认定标准有差异

　　在张女士的案件中，朝阳法院最终判定卖方构成欺诈，并支持了原告要求撤销合同及补充协议的诉讼请求，

　　张女士提供的判决书显示，朝阳法院认为，民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

　　基于此，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。房屋出卖人在出售涉案房屋时，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，促使买受人作出正确的意思表示。该案中，被告未披露房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。

　　不过，链家法务经理林红梅告诉记者，并非是所有以“凶宅”为由提出的撤销合同或解除合同的诉讼，法院都支持原告。

　　“房屋的主要功能是用于居住生活，如果该非正常死亡事件没有特别违反公序良俗，或者对于是否属于"凶宅"存在不同的认定标准，将导致买方维权较为困难。”林红梅说。

　　林红梅补充道，如果该房屋发生的死亡事件为自然死亡的，或者死亡并没有发生在房屋本体结构之内，则很难认定为“凶宅”范围，法院也很难支持退房的诉求。另外，在市场上，房屋发生“凶宅”将有一定的贬值，但是由于该贬值程度没有标准予以衡量，无法判断到底会降多少，也将导致买方主张赔偿存在很大难度。

　　法治周末记者在裁判文书网查询发现，江苏省南京（楼盘）市中级人民法院今年5月份审结了一份关于“凶宅”的案件，大概案情是，原告在购房后发现，房屋内在8年前曾发生过跳楼事件，但这一信息卖方并未披露，并以此为由要求撤销合同。

　　但南京中院并未支持原告诉求。理由是在房屋买卖过程中，房屋出卖人确实负有向买房人提供会影响房屋价值或缔约决策的重要关联信息的义务，但涉案房屋前房主跳楼死亡的事件发生于2007年，距买卖双方签订合同已有8年之久，且卖方是在3年前购得该房屋，跳楼者为卖方购买涉案房屋前的房主，而且卖方在涉案房屋内居住有3年左右时间，前房主跳楼死亡对一般人主观带来的影响有限，故该信息并不属卖方应当披露的信息范围，另外也没有证据证明卖方明知且故意隐瞒。

　　天津（楼盘）市南开区人民法院(以下简称南开法院)在去年年底审结的一个案件则显示，该案案情与南京中院审理的上述案件类似，只是非正常死亡事件发生在被告的上家持有期间，但是死亡地点是在涉事房屋内。

　　南开法院认为，虽然交易房屋内发生非正常死亡是在2007年，在被告2010年取得房屋所有权之前，但该死亡事件仍属于与交易房屋有关的重大事项，原告在签订合同时不清楚该事项，故在违背真实意思的情况下与二被告签订了房屋交易合同，应认定因重大误解而订立合同，符合法定撤销合同的条件。

　　合同约定尤为重要

　　林红梅告诉记者，她曾数次代表链家作为第三人参与“凶宅”相关案件的审理。通常情况下，如果买卖双方在合同中对“凶宅”事宜有明确约定，且卖方在合同中承诺房屋内未发生过非正常死亡，但最终发现，房屋内有过非正常死亡事件，那么买方就可以依据合同约定，要求撤销合同或解除合同。

　　“但如果买方在购买房屋时并没有明确提及房屋内死过人等是否影响购买意愿，也没有在合同里约定该如何处理，在司法实践中，由于公序良俗原则具有很大的灵活性，也包含了法官自由裁量的因素，因此主张撤销合同存在一定的不确定性。”林红梅说。

　　中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣同意林红梅的观点，他还提醒买方需要特别注意，如果双方未就“凶宅”事宜进行约定，买方仍想要撤销合同，就需要考虑撤销权行使的期限问题。因为合同法规定，撤销权的行使只有一年，从知道该特殊情况后必须在一年内主张，否则，撤销权就消失了。

　　王玉臣还补充道，如果合同中明确约定了凶宅情况，而卖方故意隐瞒，协议就是最好的证据，法院一般也会支持买方诉求。如果合同中没有明确的约定，但是买方在买房前明确表示不要“凶宅”，则还需要买方去取证，通过录音、微信、证人证言等方式去证明卖方欺诈，法院支持的可能性没有合同中有明确约定的情形大。

　　那么，现在各家中介提供的制式合同或者补充协议中，是否能约定关于“凶宅”的内容？

　　林红梅告诉记者，链家在买卖合同中已明确就“凶宅”作了相关约定，出了问题买方不仅依据合同撤销合同，还可以要求卖方赔偿各项损失，使得买方获得充分的救济权利。链家版本的交易合同约定，如果买方买到“凶宅”，可以要求获得的赔偿包括但不限于：就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费和贷款费用等实际支出、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。

　　“链家还建有凶宅数据库，该数据库主要通过庞大的经纪人团队搜集而成。因此，在买方购房之前，经纪人可通过该数据库对房屋进行筛查，提前判断房屋是否发生过非正常死亡事件。”林红梅说。

　　在我爱我家位于北京市朝阳区朝阳北路某分店，记者亦就此问题咨询工作人员，工作人员表示，我爱我家提供的制式合同里尚没有关于“凶宅”的内容，因为中介公司无法保证房屋是否属于“凶宅”，但是一旦买家买到房屋后发现房屋内曾出现非正常死亡，中介会协助买家走诉讼程序。

　　记者亦致电我爱我家的官方客服电话，客服人员同样表示，目前格式合同中无“凶宅”方面的约定，但买卖双方可以协商，在补充协议中就此事约定清楚。

　　此外，中原地产的官方客服人员也告诉记者，通过中原地产购买二手房，格式合同里面也没有关于“凶宅”的约定，需要买卖双方在沟通后，体现在补充协议里。

　　中介是否需要担责

　　现在二手房买卖大多是通过中介来完成。那么如果买方通过中介购买到了“凶宅”，中介公司是否需要承担责任？

　　王玉臣告诉记者，如果购房人通过中介买到了凶宅，中介刻意隐瞒了凶宅的信息，或者合同中约定了有义务去核实而中介没有核实，中介是要承担责任的。如果中介并不知道，合同中也没有约定有义务去核实是否是凶宅，则不承担责任。

　　如果购房人通过中介买到了凶宅，且法院判决买卖双方合同解除或撤销。那么中介是否应退回买方所支付的中介费？

　　“严格从法律上讲，是否应退回要看中介合同是如何约定的，如果合同中有这方面的约定，是应退回的，如果没有的话，则不应退回。不过，实践和严格法律意义是有差异的，如果出现这种情况，中介一般是会退回中介费的。”王玉臣分析道。

　　记者亦就关于中介费是否退回的问题，采访了链家、我爱我家、中原地产等中介公司。

　　林红梅告诉记者，遇到这种情况，链家会把中介费退给客户。而且链家针对“凶宅”有“房屋筛查，最高原价回购”的承诺。即经北京链家居间成交的二手房，链家会对其进行房屋筛查。如筛查结果为该房屋本体结构内曾发生过自杀、他杀事件，且链家未尽到信息披露义务的，链家将对购房人进行补偿，最高至原价回购。

　　在我爱我家位于北京市朝阳区朝阳北路某分店，工作人员亦告诉记者，我爱我家也承诺，一旦通过诉讼法院判撤销或解除合同，我爱我家也会将中介费退还给买家。

　　中原地产的官方客服人员还表示，因为通过中介买房时是买卖双方和中介一起签合同，客户还可以和中介协商，把关于什么情况下要退中介费的内容，在补充协议中约定清楚。

　　责任编辑：高恒涛