中房网讯 中国社会科学院12月5日发布的《中国住房发展报告2017-2018》显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。《报告》同时指出，近两年全国住房市场总体稳中有升，为更好建设长效机制，建议明年将房产税纳入立法议程。

  2017年一二线热点城市在严厉的调控措施下，楼市趋于冻结，大量房地产企业和投资需求被挤向三四线城市，投机空间再度转移。同时房企与个人资金杠杆均出现明显上涨。因此，未来房地产市场将面临不确定性，一方面，坚持调控措施，防止出现报复性反弹，另一方面，应警惕房企融资隐患和杠杆风险。

  多数城市房价趋于平稳

  报告指出，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。

  中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。在严厉调控的作用下，房地产总体呈现稳中有升态势，一二线城市增幅分化下调，三四线城市分化上升。

  与一二线涨幅收窄趋势形成明显反差，三四线城市房价领涨全国。国家统计局数据显示，2017年9月，70大中城市中三线城市新建商品住宅价格同比上涨7.4%，远高一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。

  倪鹏飞表示，虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。“若房价收入比过高，存在一定泡沫风险。”

  具体来看，一线城市房价收入比依然居高不下。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但从一线城市单独看来，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。

  “还应警惕房价报复性反弹。”倪鹏飞表示，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。

  倪鹏飞认为，目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，若后期在一二线城市供给难以跟上，土地、财税等制度性政策未建立的背景下，调控若放松，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，被限制性措施打压的需求或伺机复燃，以致一二线热点城市房价出现报复性增长。

  此外，倪鹏飞指出，应积极完善租赁住房制度、加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。改革金融制度体系，扩大宏观审慎监管的实施范围。增加热点居住城市土地供给，改革供地格局，形成政府、企业、集体组织等多渠道供应机制。

  房企融资风险凸显

  虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。

  报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。

  值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。

  而带来高负债的主要原因，中国住房报告课题组成员刘伟表示，一方面是房企大量购置土地，另一方面则是高杠杆并购，激进扩张。根据Wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。

  “我国经济进入新常态以来，房企传统盈利模式不可持续，因此，出于生存考虑，房企激进做大企业规模。”刘伟认为，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

  事实上，2018年房企迎来集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

  除负债外，信贷来源变化明显。报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

  倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。

  建议明年启动房产税立法

  此外，《报告》还提出，建议相关部门将房产税纳入明年的立法议程，实行住房租金抵扣个人所得税政策。同时将交易环节契税征收税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。中国社科院学部委员余永定表示，稳定房价是当前政策的既定目标，但除了货币政策，相关部门还应更多运用财政政策及其他手段进行调控，例如尽快推出房产税以稳定房价。

  早在1986年9月，国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，不过直到2011年，为配合地产调控“国八条”实施，上海和重庆两地才发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。

  中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，目前支持房产税出台的内部和外部条件越来越充分，例如全国房产系统实现联网；存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分，价格更为合理；源于土地拍卖的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市运营的收入来源等，“可以说，房产税出台是必然趋势”。

  “当前相关部门已具备解决技术条件的能力，但房产税真正落地，还需要决策层通盘考虑政治、经济、社会等各方面因素”，国家行政学院经济学教研部教授冯俏彬分析，房产税征收对象是千万个的家庭和个人，不仅是一项税制改革，更是我国税制改革从间接税向直接税的跨越，是国家治理层面的大问题。

  冯俏彬进一步指出，作为房产税的直接征收对象，不少普通百姓需要对此表达意见，不同群体观点可能存较大出入，这样庞杂的信息量需要由一个意见整合机制加以整合梳理，但目前我国相关机制的建设尚不完善，这意味着未来房产税方案的一审、二审、三审在公开征求意见阶段会遇到阻碍。“房产税的立法问题，其实深刻、生动地反映了走向现代化的中国所面临的阵痛。”

  来源：经济参考报、北京商报，中房网综合整理