不管对机构投资者，还是日益壮大的高净值人群，房地产投资，向来都是境内外资产配置的重要组成部分。伴随着国内“房住不炒”的定位被明确指出，中国房地产市场一夜暴富的机会不再有，越来越多的大型机构与投资者增加了对海外房地产的投资布局。
全球资产配置进入到更专业化、高效化的层面，专业的财富管理公司则更被需要。针对房地产投资，宜信财富亮出了“主打牌”——母基金。
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日前，宜信创始人、CEO 唐宁接受了《中国房地产金融》的专访，分享了他眼中的未来房地产投资机遇，以及宜信财富的房地产金融布局。
母基金：宜信房地产金融的“主打牌”
什么是母基金？英文简称FOF（Fund of Funds），是一种非直接投资，指通过持有其他投资基金间接持有股票、债券、股权等资产的基金新品种。简单而言，就是同时投资多只基金，
通过“将鸡蛋放在不同的篮子”，分散投资风险。“对于非专业高净值投资者而言，母基金是规避风险取得有效收益的最佳手段。”唐宁表示。
2015 年 4 月起，宜信财富发行第一只房地产母基金。自此，先后与全球排名前10 中的 8 家、前 30 中的16 家顶级地产基金深度合作，帮助客户实现母基金、单一基金、稀缺跟投项目的地产投资三步走。
不到三年的时间，宜信财富团队已经把地产母基金规模做到15 亿美元， 陆续推出的地产机会型系列、核心收益型系列，均为国内首创、体量最大、配置顶级的美元母基金系列。
机会型和核心型是房地产投资的主要两种类型，前者针对办公、商业、物流、公寓、养老地产等类别；后者更聚焦于核心城市核心地段的高品质物业。按照国际上对房地产私募股权投资的回报率惯例，通常长期机会型投资追求 20% 的内部回报率；核心型投资是10%。
与顶级的机构、最优秀的团队合作，也许正是宜信财富作为第三方财富管理公司，短短时间内能在房地产金融上占据一席之地的重要原因。
今年4月，宜信财富携手IDG资本， 联合发起宜信财富 -IDG资本天使投资母基金，以母基金的形式投资于优秀的天使基金。在刚过去的 11月，两大机构还正式宣布成为全面战略合作伙伴。“专业的人做专业的事”，唐宁称：“除了 IDG，世界排名前列的基金管理机构黑石、KKR、凯雷、铁狮门都是我们的合作伙伴。宜信财富是一家财富管理公司，但也是机构投资人。我们投资不是直投，是母基金管理者，但我们相信合作机构投管项目的能力， 他们也相信我们对投资人的识别与筛选能力，彼此产生巨大的协同效应。”
顶级财富管理机构和顶级投资机构的强强联手，正在改变着私募股权投资行业的格局。
“股债投资并举+ 全球化资产配置”的两大核心，组成宜信财富房地产投资策略，也是助力其快速成长的另一重要原因。
在国内地产股权基金尚处于早期阶段，宜信财富选择“股债并举”的方式既能一定程度上通过债权的投资降低风险，保障投资者的预期收益；同时引领了股权投资在行业的发展， 对投资人进行教育。宜信财富理财产品经理侯琳表示：“如果想在房地产投资领域获得真正的溢价空间，股权投资应该是不可错失的。”
鉴于当下国内房地产市场已不太可能保持原有快速增长的速度，但国内经济发展和城市化进程长期向好，房地产市场值得长期投资。因此机会型的股权投资，正是能给投资者创造一个中长期高回报的机会，还能让大家适应从短期投资到长期价值投资的观念转变。“在这样的策略下，收益空间可以达到不错的回报，甚至更高。” 侯琳补充道。
相关数据显示，目前国内高净值人群的海外资产配置占比仅为5%，欧美发达国家及新兴国家的房地产市场还有众多机会。宜信财富也正是瞄准了全球基金投资业务，因此2013 年将国际化的步伐从内地迈向香港，再在2015 年，迈向新加坡。新加坡有更健全的基金管理法律和监管体系，税收在世界范围内也较低，是亚太的金融中心。宜信的国际化布局，显然也反映出其全球化资产配置的投资策略。
当然，能否实现投资收益最大化， 最终看基金所配置的标的。母基金也并非全无风险。“只有挑选优质的底层基金、基金团队组成母基金，才能保证母基金的优质。”对于基金或基金管理人的选择，唐宁还分享了一套他的考量标准，他将其总结为“一二三” 和“无穷大”。
“一”就是一致性，基金好不好，不能只看一时，要长久一致的好才是真正好。“二”是判断基金好坏时要问两个问题：它的独有优势是什么？这个优势是通过了什么动作来实现与获得的？“三”是只需与基金负责人打三个电话，就能大致判断其品行和能力，决定宜信是否愿意与其合作。
至于“无穷大”。目前国内已有2 万家私募基金管理人正在管理 6 万只基金，如此庞大的市场如何考核？科技与大数据成为工具，AI 加上 FOF， 将会发挥出“无穷大”的能量。唐宁称，“宜信用一年多的时间已开发出一套基于大数据、人工智能的系统，可用60 多个维度考察基金管理人，帮助我们做出最好的选择。”
实际上，中国风险投资市场上仍有众多优质项目与基金管理人，缺乏的是机构投资人和合伙人。宜信财富在此承担了重要的角色。比起欧美的成熟市场，母基金为私募股权提供的资金比例通常在30%-40%，但中国市场还不到 5%。国外前十位母基金基本上都已有上千亿的管理规模，而国内的母基金行业才刚刚起步。
资产配置的“主食”与“甜点”
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诚如唐宁所说的，“暴利时代已去，价值投资时代已来。”高净值、超高净值人群不再单纯地通过大量“买房”、坐等升值来追求财务回报，而是偏重于对房地产全方位综合价值的期待。尤其会在生活领域，如移民金融、子女留学、个人养老等增值服务的诉求越发加重。
这些不断变化、日趋复杂且个性化的价值需求，对财富管理公司也提出了更高的门槛——强大的投资能力、国际化能力，以及能提供“一站式”服务的综合能力。
在落实到对高净值、超高净值投资者的投资建议上，宜信财富践行资产配置的“黄金三原则”——跨资产类别配置、跨国别地域配置、以母基金形式超配另类资产。
唐宁认为，母基金只是一种形式。“母基金有面向创业投资、风险投资、私募投资等的基金，也有面向对冲基金的基金，相当于把各门各派的武功高手集合在一起。根据不同的风险偏好、侧重点进行组合，很难不赢得高收益。”
但怎样组合，合理有效的资产配置就成为关键。既要有老牌大牌，又要有白马黑马，比例如何掌握是门技巧。“我们为客户提供建议时，就会要求科学平衡好各类资产的组成部分。大类配置不会有太大变化，但会根据周期进行调整。去年，房地产金融的部分占到15%-20%，今年我们的建议是 20%，更多倾向于以基金金融投资的方式进行海外房地产配置。”
“总而言之，房地产占比多少，母基金、多项目基金占比多少，我认为这些都是主食，应该多放。而单一项目是小甜点，这样一来，哪怕偶尔有小甜点掉地上了，也无伤大碍。” 但母基金的主食要吃好，唐宁强调。
与其说母基金是“菜”，不如说它是优秀的“厨师”。宜信财富私募股权投资母基金是基于一篮子基金去组合。伴随着国内越来越多高净值、超高净值人群作为消费者在此嗷嗷待哺，宜信财富在中间充当着至关重要的桥梁作用，将厨师领进投资者的家门，让母基金通过科学的菜品搭配，烹饪出最能回甘的菜肴。
在资产组合的选择过程中，如何选择具有符合增长潜力的基金，对基金的管理决定了能否实现项目投资收益最大化。“新经济”方向和“全球化” 策略被唐宁重点提及。
关于新经济，“一个角度是，我们要对科技带来的影响有敏感性。智能科技、云技术等新经济已经带来了新的变化。例如我们去新加坡的酒店， 就是机器人引导、机器人送餐；例如我们看到百货商场已经不再受人们欢迎，单纯大卖场的旧模式已经无以为继。作为房地产的投资人，要对这些负面影响非常敏感，同时要积极接受与挖掘科技带来的新机遇，学习利用新科技、新零售、新模式带来更多未来的机遇。”如前文提到的，宜信在识别基金时，已经在用“无穷大”的大数据、AI的方式实践这一点。
关于全球化，唐宁提出了“Glocal”，即既要有“Global”的全球视野，也要落实到不同地区“local”做出反应。“我们有专业的团队和遍布全球的基金伙伴，去分析不同地区的地域变化和趋势，包括政策浮动的方向。例如西欧、德国、法国、英国一直是我们认为可持续关注的市场；亚太地区如日本、澳大利亚、香港和新加坡也是传统的值得长期投资的地方。包括最新的分析告诉我们，缅甸在今年也成为收益和发展速度上最快的市场。”
这些信息除了服务宜信在配置中去科学搭配以外，也利于捕捉到不同地区的最具发展潜力的资产项目。例如欧美的学生公寓、靠近大学附近的租赁住房、国内北京（楼盘）上海（楼盘）的甲级办公楼、旧房改造等等，都可创造出更好的收益空间。
同时，如前文提到，当前国内的高净值、超高净值人群对增值服务的诉求日益增加，宜信财富的海外置业团队，深入调研全球多个主要经济体， 为其房地产投资的增值服务增添了不少光彩。唐宁表示：“除了与全球顶级开发商合作，为高净值客户精选国际一流城市的核心物业以外，宜信会根据客户的不同需求，提供不同国家相对应的法律、税务、融资、资产传承、出租管理、公民身份等全方位一站式服务。”
宜信财富好望角正是宜信财富旗下专门服务移民金融的高端海外生活规划平台。拥有专业的美国房地产投资团队，以投资的视角规划移民，在精选投资项目的基础上，设计投资产品，覆盖了投资移民、财税规划、地产基金、美国置业等全方位的产品和服务。
此外，宜信财富联合仲量联行发布了《全球房地产投资报告》。为投资者指出未来中国及全球主要地区地产投资战略分析，帮助更多投资者客观判断未来趋势、把握投资先机。
显然，宜信财富在房地产金融领域上有自己独有的“方法论”。一方面， 宜信财富带领着国内更多投资人走向海外，投身到全球资产配置浪潮中；另一方面，不断汇集海外的优质项目与团队、投资人才，服务国内市场与经济。
谈及中国财富管理行业的未来，唐宁持乐观态度，“虽然很多年前， 中国已经有理财产品、基金的买卖， 但这不叫财富管理。现时，国内财富管理行业才刚刚起步。我们会将投资者教育视为最重要的工作之一，让更多人调整观念，学习财富管理和资产配置，主动参与到长期投资而非投机理财中去。”
从国内知名的财富管理公司，成长为逐渐被认可的“全球房地产投资专家”，在当下国内房地产行业迎来众多变化与关键转折的时刻，宜信财富将如何携手众多顶级开发商与知名金融机构，引领房地产投资新格局下的新打法，值得期待。
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