11月16日，北京国土委联合住建委发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，在这个通知里，基本确定了集体用地租赁房的各种执行细则。尤其是在通知里，特别指出，不允许利用集体建设租赁房进行对外销售或者以租代售，坚决杜绝变相开发小产权房。
比如，租10年，送10年，一共20年。60平米的两居室户型，假设每平米销售15000元/平米，总价约90万，相当于一次性收取了20年的租金，每个月租金在3700元左右。
那么，新政之后，以往的小产权房如果能够重新走土地规划及建筑规划流程，拿到相应的政府审批手续，是否就可以顺利转正呢？这个问题悬而未决！
我个人认为，在新的金融形势下，这基本上是扯淡的说法，这种租赁房不允许以租代售，就意味着回款极其缓慢，贷款的资本成本会非常高，商业银行怎么可能敢于向这种项目进行放贷呢？
解读：这是专门针对国有开发企业利好的一个消息，意思是只有国有开发企业才能顺利介入集体用地租赁房的开发，而民营企业是不可以进行未来的集体用地租赁房的开发的。
同时必须依法缴税，这也就意味着集体建设租赁房的租金不会比市场的低，对周边市场租金水平的冲击不会太大，毕竟这是需要纳税的，是增加了一部分成本的。
解读：这个是跟以往小产权房开发不同的地方，集体用地租赁房是必须要走与商品房完全一样的申请手续流程的，也就意味着证件也需要相应齐全。
这种项目的开发资金来源，未来只能是政策性资金的注入，是一种非市场理性行为，要想形成规模将很难实现。
第一，强调在规划上，要符合土地总体规划和城乡规划。
3、集体经济组织根本无力独自承担开发费用，而与国有企业合作开发，集体经济组织占51%股权及保底分红的方案，根本不具备现实操作意义。
因此，我个人并不认为集体用地的租赁房租金会对市场形成较大的冲击。
第六，申办单位应向规划国土、发展改革及建设等相关主管部门申请办理项目预审、规划、立项、用地等批准手续，而且依法缴税。
第二，集体经济组织可以以土地使用权入股与国有开发企业合作开发，但持有股份不得低于51%，且有保底分红。
第四，实施全装修成品交房。
2、北京如果真的要完成5年100万平米的用地供应指标和任务，或许只有一条路可选，那就是默许以租代售，一次性回收资金成本，实现资金的良性循环，那就相当于默许小产权房正式转正，政策落地的可行性高度成疑。
解读：意味着集体用地租赁房，必须要走规划审批流程，拿到土地规划许可及建筑工程规划许可，才能成为正儿八经的房子。
第三，集体经济组织可以以集体土地预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融支持，用以租赁房的开发建设。
解读：有人认为这样毫无疑问会导致北京房租出现下降，因为大量的租赁房会冲击市场，从而导致房租下降。我个人认为，这种判断过于简单化和机械化了，因为忽略了开发成本。
假设开发一个60平米的小两居，建安成本+装修成本+管理成本合计约6000元/平米，这个小两居的总成本就需要36万，如果每个月租金3000元/平米，还要10年才能回本，如果加上银行利息，那就需要更长的时间。
未来更多的集体用地租赁房，还是会由集体经济组织自己来开发，这就注定了市场风险会居高不下，管理必定不会正规化。
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