□ .赵.可./.刘.义./.董.浩./.李.洋　 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司

政府工作报告与此前中央经济工作会议地产表态基本一致。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，实行差别化调控，建立健全长效机制。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此次政府工作报告对于地产表态沿袭了此前多次会议的一贯宗旨，既体现出决策层对于地产调控政策稳定为主的基调，又包含了“因城施策”的差异化思想。

[推荐评级]2018年政府工作报告点评(房地产行业)：政策调控凸显“延续性”与“差异化” 房地产税实属“远虑”非“近忧”   时间：2018年03月06日 15:01:01 中财网    


棚改计划力度不减，三四线销售将获支撑。政府工作报告强调了今年580 万套棚改开工计划，这与2017 年12 月23 日住建部部署2018 年工作时提出的棚改开工目标一致。同时，相较2016 年“棚户区住房改造600 万套，提高棚改货币化安置比例”和2017 年“棚改区住房改造600 万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例”，此次报告中没有重提“提高货币化安置比例”的表述，侧面反映了部分三四线城市去化良好，当前库存已处于低位。
点评：

风险提示：市场流动性波动风险加大，销售不及预期。

房地产税稳妥推进，有助于打消交易型投资者的悲观预期。政府工作报告提出，稳妥推进房地产税立法。关于房地产税，近日全国人大新闻发言人在答记者问时也并未提及房地产税的时间表，目前仍处于草案起草阶段，根据此前北京大学法学院刘剑文教授介绍开征新税种需要7 步而目前还只是在第一步起草，这意味着短期内开征房产税的可能性极小。

配置建议：政府工作报告体现了政府对于房地产行业调控的延续性和差异化思路，有助于市场进一步稳定政策预期；考虑到房地产税短期出台的可能性极小。从历史角度看，销量同比底部前1-2 个季度将迎来板块超额收益，尤其是一二线重点城市销量同比在17Q4 已经迎来边际改善，目前已处于板块超额收益的时间窗口内。近期按揭利率的上调或已接近尾端，十年期国债收益率上涨对按揭利率的滞后传导预计将于18 上半年趋于结束，我们前期报告《去“情绪杠杆”、基本面告诉你这里是房地产超额收益新起点》中，对十年期国债收益率的走势推断已在近期10年期国债期货的上涨中得到初步印证。结合以上逻辑，前期强势的板块个股都是未来可以布局的方向，年底超额收益预计或达到30%。重视三类：首选周转提速资源型【华侨城A 等】、周转型蓝筹【金地集团/保利地产/万科A 等】，关注周转型弹性品种【阳光城/泰禾/蓝光发展等】，此外还有【绿地（市值与销售规模严重不匹配）/首开股份（资源禀赋优质）/北京城建（棚改项目预计或将进入利润释放周期）等】（部分标的因进入限制名单调出组合）。
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