现在买不起房子的人就比较省心，因为反正买不起，只要看戏就可以了。最多在各种论坛上打压一下看多的人，唱空房价，虽然知道作用不大，但是集腋成裘，外一真把房价喊下来呢?

　　为什么不用40岁、50岁的购房人群来计算?

　　从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。

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　　影响房价走势的因素非常多，大到经济发展情况、货币供给、土地供给、行业政策、国际金融政治等等，小到工资收入、首付比例、限购政策等等。

　　近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。

　　假设极限购买力超出区间20%，达到9.6万元。扣除各种交易税费，估计也就是剩下15%左右。税费计入极限购买力的原因是显而易见的，因为极限购买力的概念是没有其他支付能力了，所以不可能另外有钱去支付税费。

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　　任老师对房价的判断也只是从狭义的房产供需角度做出的。但是在前些年全球货币泛滥的大环境下，使用这样简单的模型就足够了。

　　大概扫了一眼内容，还是主要从房地产供给方面来判断的。为了方便大家，我从网上摘抄几段放到这里回顾一下：

　　持有房产的人要决定是不是继续持有，如果房价一旦进入下行周期，房子卖便宜点还是可以的，就是少赚一些的问题。可是如果大家一窝蜂的抛售套现，很可能房子就卖不出去了。拿什么去还银行贷款呢?

　　这种极限情况下，按照30年计算，这些家庭可获得贷款250万元左右。首付大概30%，则房屋总价可负担350万元左右。首付100万哪里来?假设可以自己积累一些，双方父母支持，银行消费贷，朋友间借款等。

　　结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢?3750万。

　　投资客的计算方式也离不开极限购买力这个指标。前面说过，他们最终是要套现的。投资的话就要考虑年化收益率了。

　　目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

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　　从投资的风险收益角度看，房地产投资的风险已经远远大于收益了。

　　极限购买力的计算方式大概是这样的，因为年龄越大则购买力越强，贷款期限越长，每个月还款压力越小，极限购买力就按照这个逻辑来推导。假设60岁退休，贷款最长30年，刚需购房人的平均年龄最晚是在30岁左右。

　　比较难受的是现在持有房产和大量现金的人。

　　任老师说了2018房价会涨，第一他没有说会涨多少，第二他没有说买了之后能不能卖得出去。

　　在北京这种情况下，房价已经接近极限购买力，即使因为各种因素，比如说货币泛滥，房价也不会超出太多。 即使是在过去十几年全球货币宽松的大背景下，刚需家庭收入增长也是十分有限的。未来全球延续以前那种规模的宽松货币环境已经不大可能了。

　　350万有了，那什么户型可以买?大户型不用考虑了，在房价上升的极限情况下，能够购买的就是最小的户型。最小的户型，现在北京已经出现了一居室，大概50平米吧。小是小了一些，只要能晚上睡觉就可以了。这样大概每平方米8万左右。

　　主力购房人群是无房的企业中层、金融从业人员等，夫妇都有收入，可获得双方父母支持首付款。在北上广深举例来说，这个群体的家庭月收入在3万左右。去掉房租8000，吃饭4000，社交娱乐2000，孩子花费3000，净剩下大概1.3万可用于支付房租。这个数字应该是高估的，因为没有扣除医疗、服装、旅游等额外支出。这些可以寄希望于未来工资上涨，或者其他投资盈余。

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　　因为他们如果早就有房，那么就不是刚需，如果他们还没有买房，贷款期限就短的多，贷款额也会下降了。

　　在其他地方是否还可以买房?大家可以按照同样的方式计算一下，做出自己的判断。

　　2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。

　　从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。

　　文/海底迈克

　　通过生活中的应用场景来灵活地运用金融知识。从而，对读者的生活起到积极的实质作用。

　　其实，市场上绝大多数对房价的准确判断，都具有一定的偶然性!

　　只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢?

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　　持有大量现金的人要决定是买房子还是投资其它资产，投错了，损失会很大。

　　现在房价这么高了，又听说全球都要进入货币紧缩周期了。我们这些普通群众，现在还要不要听任老师的最新判断去买房呢?

　　这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗?”人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!

　　而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。

　　道理就是这么简单。

　　那等着其他投资客来接盘吧?这就变成了击鼓传花的游戏，看谁倒霉接最后一棒了。房地产就变成了另外一个比特币市场，短短几年可以上涨百倍，可是几个月的时间就可以血本无归了。

　　这里有个相对简单的办法，可以从身边的感知入手来计算一个指标。姑且叫这个指标为极限购买力指标吧。然后用这个指标来判断是否要买房。

　　十几年来，每次任老师判断房价走势都比较靠谱，可是现在房价已经这么高了，到底买不买呢?买的话，担心接了击鼓传花游戏的最后一棒，不买吧，又担心房价上涨后踏空。

　　持有十年，到时候收益率还不如银行存款。