地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。

  Part 1

  土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异

  短期市场形势

  棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。

  货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善

  三四线市场将阶段性见顶

  企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析

  土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系

  从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。

  房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”

  趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待

  新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级

  本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。

  随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。

  各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。

  解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响

  万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。

  内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力

  但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。

  山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励

  房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。

  2018.1-4  山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置

  中长期行业发展机遇

  房地产成为“新型”链接大背景

  房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。

  2017.8 住建部等六部委

  关键变量分析：地产金融环境

  房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。

  深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系

  聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。

  当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。

  房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇

  2018.6  机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置

  依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。

  ① 2018年将持续推进棚改

  湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，  要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策

  聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。

  北京共有产权房：先行实践供应端变革

  这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。

  而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。

  安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例

  与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。

  从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。

  企业策略：稳健财务抗行业风险

  行业发展新机遇

  住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置

  当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。

  全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。

  Part 2