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  三大原因助力房企利润率攀升

  比如，在控制土地成本方面，半年报显示，恒大土地储备达3.05亿平方米，土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中最低。上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。此外，货币化棚改政策也使得三四线城市改善性客群对改善类高端产品出现需求。因此，恒大、碧桂园等品牌商在该类区域赢得先机。

  综合来看，在2018年中报中利润率增长速度较快的企业，都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有显著优势。

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  龙头房企业绩增速增长更快。2018年上半年，房地产板块总资产规模达92424亿元，同比增长30%；10家A股龙头公司总资产规模达50202亿元，同比增长38%；龙头房企资产扩张速度更快，占房地产板块总资产的54%，自2009年以来占比持续提升。

  东吴证券(6.200, -0.11, -1.74%)数据显示，2018上半年，房地产板块营业收入合计7636亿元，同比增长22%；净利润1026亿元，同比增长44%；归母净利润849亿元，同比增长41%，较2017年同期提升17个百分点； 其中10家龙头房企合计实现营业收入4532亿元，同比增长31%；净利润551亿元，同比增长47%；归母净利润436亿元，同比增长44%，较2017年同期提升26个百分点。

  兰德咨询总裁宋延庆则认为，在限购、限价逐渐加码的背景下，房企净利润持续攀升难以持续。而主要原因是“高价拿地不能高价卖房”。

  房企正迎来利润率数据最好的半年。

  不过，首席分析师张波认为，未来行业分化持续，中小房企未来的利润下行压力会明显增大。由于资金压力的影响，银行表内资金依然会优先给予“名单内”房企，而这类房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很难获得银行的开发贷款支持，更多中小房企不得不通过承担更高资金成本方式获得资金。高企的融资成本或将带来房企借款利息等财务费用明显增长，同样会影响到房企净利润水平。

  无论是横向还是纵向，房企半年报利润率表现都令人艳羡。

  2018年上半年，房地产板块销售毛利率达31.0%，较去年同期提升3个百分点；叠加板块投资净收益321亿元，同比高增70%，合作开发和并购带来的利润逐渐体现出来。销售净利率提升1.5个百分点至11.1%。龙头房企销售毛利率达 28.6%，较去年同期提升3个百分点；投资净收益117亿元，同比增长59%，销售净利率提升0.9个百分点至9.6%。

  “虽然2016年一二线城市的地价上涨，但更多的三四线城市地价还不高，而大房企更多走进三四线城市，三四线城市销售面积占比也提高到60%以上，而且三四线城市房价上涨更快，预计2019年的年报业绩依然不错。”欧阳捷说。

  根据房企中报，新城控股净利润增长得益于三方面因素：上半年公司房地产项目结算金额大幅增长；投资性房地产的公允价值变动收益由去年同期的1.79亿元增至6.53亿元；2018年开始执行新的会计准则，调整后2018年期初未分配利润增加了2.24亿元。从公司运营来看，新城控股严控土地成本、融资成本，有效提升运营管理水平，才是上半年净利润大涨的主要因素。

  优异的净利润率指标

  另据东兴证券(9.910, -0.21, -2.08%)数据统计显示，2018年上半年，房地产板块总营业收入为7808.2亿元，同比增长23%，归母净利润为873.3亿元，同比增长39.8%，实现每股收益0.32元，同比增长32.3%。受结转结构变化影响，板块毛利率为31.2%，同比上升10.2%。总体来看，上半年房地产板块整体业绩符合市场预期，营业收入增速基本处于2007年以来的平均水平，而归母净利润增速则达到2008年以来的最高水平。

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