从商品房成交面积累计同比来看，人才新政在1-2个季度后会推动购房需求的释放。长沙在2017年4月、5月、8月先后三次推出人才政策后，2017年10-12月成交同比一路上行，2018年累计成交面积同比由负转正，2018年1-3月累计成交面积同比达到6%；郑州在2017年11月份推出人才政策，同样在2018年3月累计成交同比上行至33%。2018年1-5月初已经有中山、西安、厦门、合肥等14个城市出台人才新政，其中不乏去年已经推出过类似政策的城市，按照1-2个季度后购房需求释放的经验来看，预计将对下半年的商品房成交有所拉动。

3、人才新政影响：人才新政推动城市户籍人口大幅增长，推动购房需求释放、体量不容忽视

本轮房地产调控周期自2016年8月开始，目前已历时21个月，已经超过前几轮小周期的调控持续时间，按照以往规律应该步入政策宽松期。然而本轮小周期由于供给端调控导致的低库存状态制约了政策的大力度放松。但近期房地产调控基调在纠结中出现了一些变化，先是去年底住建部表态“保障刚改需求”，后是近期中美贸易战后中央政治局会议要求“扩内需”、“推动楼市健康发展”，近期经济不确定性提升，中央需要兼顾新旧风险，求稳之下房地产行业的政策结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策修复等，因此也就出现了近期越来越多的地方政府推出人才引进政策和公积金放松政策，并呈现“促稳定、见效慢、持续性强，并政策生命周期长”的特征。

6、风险提示：房地产市场下行风险、房地产政策继续超预期收紧

1、政策基调判断：低库存下调控政策难以大松，但结构性边际改善可期，如供给端和刚改政策

5、投资建议：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量可观，维持“推荐”评级

2017年2月起，西安、成都、武汉等25个二三线城市纷纷出台人才引进措施和落户优惠政策，开启了主要面向大学生等人才就业创业的“抢人才战”、甚至“抢人战”，至今政策频出，主要特点包括：1）出台人才新政的城市增加、且能级走低。目前已有25城出台41次人才新政，包括东莞、昆山等三线城市，南京等二线城市多次出文；2）货币补贴力度加大，从租赁补贴、生活补贴到首次购房补贴，补贴力度已经高达15万元（石家庄博士首套房补贴）；3）落户门槛放宽，购房资格审核放宽，潜在购房群体扩大，西安、郑州等城市相继出台“零门槛”落户。

2.、人才新政介绍：25城陆续出台40余次人才新政，城市能级走低、补贴力度加大、落户门槛放宽

2017年2月至今，西安、南京、武汉、长沙、东莞等25个二三线城市陆续出台41次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条等方式开启“抢人才战”，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。

我们认为低库存下房地产行业调控政策难以大松，但目前调控周期已达21个月，地方政府财政压力加大的同时叠加中美贸易战的不确定性，中央需要兼顾新旧风险，求稳之下房地产行业的政策结构性边际改善可期。其中，2017年中多地的人才新政已经事实拉动当地的户籍人口大幅增长、并保证商品房成交需求稳定，而2018年开年越来越多的城市推出人才新政也望在下半年中持续稳定购房需求。同时，伴随着供给端预售证监管的逐步放松以及2-3季度同比基数逐渐回落，后续成交或将逐步改善，其中尤其蓝筹房企的销售改善尤为值得关注。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升或将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

4、人才新政效果：人才新政1-2个季度后贡献购房需求，18H1人才政策密集望提振18H2需求

人才新政刺激定居落户需求，推动户籍人口增速快于常住人口增速，加快户籍城镇化率的提升。2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍，因此人才新政是户籍人口大幅提升的主因。我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现（套均90平），估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。即使个别城市如西安目前成交尚未回暖，但大量户籍人口的新增必然将在后续成交中体现。

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