三、被欺诈的一方因欺诈而陷入错误

　　在欺诈方作出欺诈行为后，被欺诈人因欺诈陷入了错误认识，这里应注意两点：1、欺诈人提供的虚假情况与民事行为内容有密切关系。如果与其提供的该情况与民事行为内容无关系，则不能认为欺诈行为与认识错误之间有因果关系。2、受害人基于虚假的情况而对民事行为发生了错误的认识。如因误信对方的虚假宣传而将配套设施不齐全的商品房当成了配套设施齐全的商品房。如果欺诈人实施欺诈行为以后，受欺诈人款陷入错误认识或所发生错误认识内容并不是欺诈造成的，则不构成欺诈。

　　商品房买卖中欺诈纠纷如何处理的争论，长期困扰着司法实践和民法理论。产生争论的分水岭主要表现在，对该类纠纷是否适应消法中的惩罚性赔偿责任。司法界和理论界的观点不统一，就是在同一司法界或理论界的观点也极不统一。大致有两个派别：一个派系认为，针对商品房买卖中的欺诈行为应明确地适用消法中的惩罚性责任;而另一个派系对此却持否定态度，认为商品房是特殊商品，不能与一般商品同一而论。

　　一般来说，欺诈行为是指欺诈方将其欺诈故意表示于外部的行为。在实践中，大都表现为故意陈述虚假事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的行为。所谓故意告知虚假情况，也就是指虚伪陈述。如将质量低劣的商品房说成优质的商品房。由于陈述的载体不同，使得虚伪陈述的表现形式即欺诈方式也不尽相同，如虚假广告、虚假的口述、虚假的合同条款等等。是否强调欺诈方式，在欺诈的认定方面具有举足轻重的作用。在认定欺诈的时，不能强调或不考虑欺诈方式是至关重要的。同样的虚

　　四、被欺诈人因错误而作出意思表示并实施了其所表示的行为

　　认定沉默是否构成欺诈，关键中于确定一方当事人是否有义务向另一方陈述某种事实真相。根据学术通说，陈述和义务来源于如下几个方面：1、法定的陈述义务。如《产品质量法》第28条规定，销售者在出售某种不具备产品应当具备的使用性能的产品时，应当事先向消费者或者用户作出阐明，否则销售者应当承担相应的民事责任。消费者的知情权源于消法第8条和第13条，经营者的信息披露义务(包括不得作引人误解的虚假宣传的义务)源于消法第19条，因此，可以说经营者或开发商欺诈行为的实质就是对消费者知情权的侵犯或对经营者信息披露义务的重大违反。不需要消费者对经营者或开发商违反此种义务之故意负举证责任。2、根据诚实信用原则所产生的义务。例如，在法律或合同没有规定陈述某种义务和情况下，根据诚实信用原则，当事人应当如实告知对方产品或商品的使用方法、性能、瑕疵等重要情况。这是当事人应承担的附随义务。尤其在磋商过程中，一方向另一方作出的陈述是真实的，但订约时，此项事实已经发生了变化，依据诚实信用的原则，一方也应向对方告知情况的变化，不能使对方依据过去的事实而订约或签订合同。

　　根据此规定，欺诈的构成应满足以下条件：

　　其五，不能因为商品房买卖中的欺诈行为导致的惩罚性赔偿金额高，就剥夺消费者的惩罚性赔偿请求权。实际上，有些动产(如豪华轿车)的价值比一居室、二居室房子的价值要高得多，但还是动产。价格昂贵的动产买卖中出现欺诈时，消费者可经获得惩罚性赔偿，而价格适中的商品房消费者遭受欺诈时，却没有这个权利，于法于理都很维讲通。因此，以商品房的价值较高来说明其不适用消法的主张是不成立的，是与消法的规定相悖的。

　　按《解释》的规定，在商品房买卖过程中，恶意违约和欺诈、损害买受人权益的开发商，将为此承担最高不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害房地产市场交易安全的行

　　关于商品房买卖中的欺诈，《解释》中规定了五种情形。其在处理方式上是对消法第四十九条的变通。但就现存于商品房买卖中的欺诈情形何止此五种，况且，随着商业的发展交易的复杂化，欺诈的方法与手段会层出不穷。因此，对《解释》中没有列举的商品房买卖中的欺诈行为，笔者建议应直接适用消法第四十九条(至于为什么要适用该条前文已有说明)。

　　一、欺诈方具有欺诈的故意

　　二、欺诈方实施欺诈行为

　　首先案中的商品房、售房者和买房者分别属于消法第四十九条所说的“商品”既包括动产，也包括不动产;既包括标的价值较高的商品，也包括标的价值较低的商品。因此，“商品”的外延比“动产商品”要宽，故而不能把“商品”理解为“动产商品”。1993年消法出台时，商品欺诈主要表现为动产欺诈，商品房交易活动尚少，但立法者并未使用“动产”或“动产商品”一词，仍然使用“商品”一词，旨在用“商品”一词囊括立法者当时无法一一列举、甚至无法预见的各类商品。然而，消法实施后，除了低值商品欺诈外，高值商品(如汽车、商品房)买卖中的现象也浮出水面，甚至愈演愈烈。如果立法者有意将商品房欺诈行为排斥在外，就应当利用合同法的起草机会，在“违约责任”一章中的第一百一十三条第二款对消法第四十九条的适用范围予以限制，可是合同法中的该条款仍然重申了消法第四十九条，并未对“商品”一词的外延作出限制。

　　然而，欺诈如何认定，是问题得以解决的核心。

　　1、在同一种欺诈中可能引起两个方面的问题，既有欺诈又有违约的问题。比如现在房地产最普遍的缩水问题。如合同中约定是150平方米，而实际上却是140平方米。这是欺诈还是违约?如果是欺诈，就不能按违约去办;如

　　培养市场社会下的诚信，需要借助法律力量，让那些“非诚信者”受到严厉的惩罚，以使其违规或违法的的成本巨大，让他们得不偿失。只有这样才能有效

　　商品房不是一个简单的商品，一旦出现问题给消费者造成的侵害更严重。而商品房在欺诈过程中涉及到各种专业，比如测量、房屋建筑，还有相关的法律法规，消费者为维护自己的权益所付出的维权成本特别高。尽管民事法律关系中，主体的地位是平等的，但实际上，对属于弱势群体的消费者来说是不平等的，这是一个不争的事实，因为一个个人面对一个公司或企业时，力量之悬殊，显而易见。为了避免或减少欺诈行为，商品房买卖中的欺诈行为实施者就应受到严厉的惩罚。

　　人们都在渴盼着公平诚信的早日到来，面对频频遭遇诚信缺失的无奈，现在，确实是走出欺诈这幽暗荒谷、踏上诚实守信的光明大道的时候了。

　　在我传统上，不法行为所导致的损害赔偿以被害人蒙受的损失为限度，即损害赔偿不超过所受的实际损失。我国《合同法》第113条关于欺诈适用消法的规定，突破了传统民法理论中合同赔偿责任只在于填补损失不在于惩罚的观念。《解释》的出台，是否意味着对消法第49条的直接适用呢?通过对比分析可以看出，两者在适用前提和结果上是有区别的：消法的适用前提是欺诈，适用范围宽泛，而《解释》中只规定了商品房买卖欺诈行为中的五种情形，适用范范围太显局限;在结果上，消法规定的赔偿标准是“双倍”，而《解释》规定的赔偿标准是“不超过已付购房款一倍”,。与消法相比，尽管《解释》有种种不同，或许还有许多需待完善之处，毕竟，它是我国商品房买卖中第一次明确规定适用惩罚性赔偿责任，应该说是一个好的开端。惩罚性赔偿责任的适用，在司法上产生了多种优势。它一方面保护了受害者的合法权益，而且额外的赔偿金给予其相当程度的奖励;另一方面，使加害者受到应有的惩罚，还可以阻止将来出现同样的违法行为。该制度代表了法律前进的方向。但即便如此，对惩罚性赔偿责任也要予以限制，应将其在适用上限制条件和赔偿数额控制在一个合理的限度之内，以使惩罚性赔偿制度的不利因素得到有效的调控。鉴于此，我国司法解释在参考国外立法和实践的基础上，结合房地产开发中的实际情况，规定了五种欺诈违约情形适用惩罚性赔偿，并将其数额控制在“已付购房款的一倍以下”，这样既保护了作为弱势群体的消费者，又使不良开发商受到了应有的惩罚，从而在受害人和不良房地产开发商之间得到有效平衡，使惩罚制度控制在一合理限度，无疑会促进房地产市场的健康发展，并给诚信的成长营造良好环境。

　　只要同时符合上述四个条件，才能构成欺诈。但在消法中，对欺诈的行为有规定，而对欺诈的构成却没有明确的规定，只是在最高人民法院的解释中有一规定，该规定中强调了构成欺诈的三个方面，即经营者隐瞒了真实的事实或做了一个虚假的表示;这种隐瞒或者虚假的表示是故意的，客观上实施了行为;这种虚假的表示或者隐瞒事实的行为引起了消费者的误解。根据本文的阐述，笔者认为，其在欺诈的认定上还应再加上上条，那就是消费者由于被误导产生消费行为。这一点非常重要。