地产库存持续减少，高频数据显示成交略有下降。房地产去库存政策实施后，地产库存持续减少。但从2017年3月开始，房地产库存下降幅度加快，进入2018年后降幅所有减少，但库存保持在低位。统计局公布的房地产价格情况来看，库存的减少并未带动价格大幅上涨。而从30大中城市商品房成交面积看，成交量较去年同期有所下降，与春节后市场对比也出现回落，房地产市场有所降温。有分析由此判断2018年我国房地产拐点已至，房屋价格和投资都将下降。

　　另外，房地产价格的平稳并非因为需求的下降，供给依然影响价格。二线房地产的价格平稳来自于限售、政府对高价楼盘的预售定价设置红线和摇号政策，而摇号本身来自于新楼盘申购人数的多于可售住宅。在此轮摇号政策前，由于政府对新售楼盘限价，多地出现了要求购房者全款支付、收取其他费用的行为。地产库存下降，新建住宅供不应求，显然与需求下降导致房价企稳相悖。二线城市近年将持续保持对青年人口的吸引力，支撑地产需求。目前来看，薪金收入水平和城市基础设施，一二线城市都高于三、四线城市，在一线城市严控人口和二线城市户籍放松的情况下，二线城市将保持对大学生等青年人口的吸引力。

　　2018年地产投资或仍将有小幅上升，支撑实体需求。结合上文的分析，在二三线消费性需求仍然旺盛支撑房价，且库存保持低位的情况下，房企有增加投资补库存的动机。且2018年房地产税大概率不会全面落地的，非标融资受到挤压，地方政府出让土地获得财政收入的动机仍然存在。政府工作报告提出支持居民自住购房需求，预计住宅用地将得到支持。另外，房地长调控的长效机制是要建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。2018年或将是长效机制各项措施全面落地的一年，长租房、共有产权房等各类保障性的建设加量有望带动地产投资。地产投资的上升将对债市产生一定压力。

　　本文作者中信证券(600030,股吧)固定收益部首席研究员明明，原文标题《【房地产真的到拐点了吗？】对地产过度悲观可能会导致对经济的误判，两个证据表明今年地产并不弱》。

　　消费属性支撑地产价格，二线城市房价难跌

　　近期地产库存明显下降而价格未明显上升，有观点认为是因为房地产的投资品属性，售出的房屋并未完全消耗掉，所以房屋的“实际库存”并未降低，库存下降难以阻止地产降温，且对比美国次贷危机，库存降低发生在房地产泡沫破裂前，从而得出今年地产将进一步降温的结论。但是，我们认为我国与美国次贷危机前至少存在两点差别，显示我国地产的消费属性并不弱，投资属性得到有效遏制。一是美国次贷危机前没有地产限购措施，次级贷款、资产证券化创新和高杠杆，导致地产投资收益放大，房地产的投资属性较强。当前我国购房不但有户籍、社保缴费年限的限制，货币政策也并未宽松，房贷贷款利率上浮，房地产涨幅回落，短期投资“炒房”动机已经得到有效遏制。二是我国与美国发展阶段不同，城市化进程仍在进行，除了农村人口入城，还有三四线城市向二线城市流动。同时，在人才吸引的政策下，二线城市依然在吸引人才的流入在我们之前的文章中提到，人才吸引政策导致西安落户人才的迅速增加，也促进了地产销售的增长。显然，即使存在部分投资属性，也是以人口的持续流入和地产需求为基础。

　　两会过后房地产调控政策密集出台。两会明确今年房地产调控政策后，包括大连（楼盘）、安徽阜阳、昆明（楼盘）、杭州（楼盘）海南、成都、南京（楼盘）等城市发布了楼市调控新政策。包括差别化购房措施和实行差别化信贷政策等。新楼盘采取摇号的城市也在增多，继2017年上海（楼盘）、南京、长沙（楼盘）、成都四个城市出台了购房摇号政策后。3月30日和4月4日西安（楼盘）和杭州也出台了摇号购房政策。成都则在31日调整摇号政策，向首次购房者倾斜，保障刚需者的购房需求。人才吸引政策仍在持续。我们之前的报告曾提到2017年以来，西安、成都、南京和武汉（楼盘）等二线城市相继出台人才吸引政策，包括落户便利、住房补贴等，对房地产市场形成了一定的支撑。但看似矛盾的是西安、成都和南京等城市在人才吸引政策的同时，两会后发布或者加强了房地产调控措施。

　　棚改因素将支撑三线城市地产市场，城市化拐点未至

（责任编辑：娄在霞 HN151）

　　而非户籍城镇人口往往没有自有住房，也形成一定的购房需求。新出生人口的减少对房地产的影响是长期的，短期影响较小。另外，三线城市由于生活成本和传统文化等因素影响，婚育年龄可能小于二三线城市，生育率或将大于一线城市，即使人口的增长率小于二线城市，对地产的需求仍然有基础。

　　近期，在一线城市政策限制依然较紧的情况下，二三线地产行业出现了一些分化和矛盾。二线城市，限购政策和人才吸引政策并行。全国来看，房地产库存持续下降，从统计局公布的2月份70大城市房屋价格上看，今年地产价格并未出现大幅度上升，总体趋稳。人口流动和棚改依然对二三线城市房地产产生巨大影响。对此，我们分析如下。

　　房地产市场出现的分化

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