三、看房确认书禁止跳单条款效力及“甩中介”行为的认定

青岛景福不动产经纪有限公司与刘德志、刘晓红居间合同纠纷二审案（2015）青民一终字第1091号【裁判要点】看房确认书不违反法律、法规的禁止性规定，该合同虽系不动产公司单方制作，但买方在签订时并未提出异议，签订后也未在法定期限内要求撤销，故该合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。

认定是否存在“甩中介”行为，一般意义上说，衡量买方是否”跳单”违约的关键，应看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。《消费者保护法》第9条及第16条规定，买方作为消费者，在购买房屋时依法享有货比三家的选择权，在价格相当的情况下，有权自主选择由哪家中介提供居间服务。虽然双方签订了看房确认书，但买方在反复比较后，选择其他中介完成房屋交易，不违反相关法律规定，未违背诚信原则。

[森嵘视角]三种裁判要点对于禁止跳单条款是否属于格式条款意见相同。不同的是对于格式条款内容效力的认定，对于约定不管是否通过涉案中介促成交易都视为中介成功的约定，应当认定为无效条款，事实上在另一起青岛鼎乐房产经纪服务有限公司与于国洋居间合同纠纷案中[（2016）鲁02民终2839号 ]，二审法院亦认为看房确认书含有带领看房后，就保证中介机构今后无论是否付出劳动，均可确保“旱涝保收”的条款属于“霸王条款”，应当认定为无效条款。买方另行通过其他房屋中介机构签订房屋买卖合同不应认定为违约行为。

最高院1号指导案例及青岛市中级人民法院两则居间服务案例中存在不同的裁判思路。共同案情：三则案例涉案房源信息并非当事中介机构独家享有，房主同时委托多家中介公司挂牌出售房屋。

（一）禁止跳单约定有效，但另行通过其他房屋中介机构签订房屋买卖合同的行为不属于违约行为。

但对于协议约定“利用中介机构提供的信息、机会等条件但未通过中介机构而与第三方达成买卖交易，应当承当违约责任”的条款应当认定为有效。

（二）看房确认书约定的“视为中介成功情形”条款应当认定为无效，买方另行通过其他房屋中介机构签订房屋买卖合同不应认定为“甩中介”。

买方通过其他房屋中介机构看房并签订合同的行为违反了买方与房屋中介机构的约定，买方存在甩中介行为，该行为违反了双方合同约定。

青岛泰业房地产咨询有限公司与管志盛居间合同纠纷二审案（2016）鲁02民终9676号【裁判要点】看房确认书系房屋中介机构单方制作、提供，禁止“跳单”条款属于格式条款，合同约定的提供独家中介服务，其他中介促成交易也视为居间成功，买方应当支付违约金及中介费的条款，存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为无效。

（三）看房确认书约定的禁止跳单条款应当认定为有效，另行通过其他房屋中介机构签订房屋买卖合同应当认定为“甩中介”。

指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷二审案（2009）沪二中民二（民）终字第1508号【裁判要点】居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。