段永飙

　　究其原因，回笼资金需求高，持续开发压力大是原因之一。销售困难对房企的资金链造成很大压力，开发商的资金成本也会相应增加，开发商会加快预售以回笼资金，并改善市场上的供需。同时，房企的拿地积极性大幅降低，快速销售、融资创新以及“开源节流”保障现金流安全是房地产上市公司未来需要重点关注的问题。2016年，房价走势的不确定性与较大的住房刚性需求有效释放、居民对收入预期增长的不确定性与市场对价格的接受程度之间的博弈持续，加之资本市场低迷的状况在短期内很难有较大改观，房地产公司面临较大的资金回笼需求。
　　诚然，这轮行情究竟能维持多久，市场还存在争议，但对大多数房地产企业而言，不管之后的市场如何变化，快速卖房、加紧推盘，应该是最聪明的策略。不管作为市场供应方的开发商，还是作为市场需求方的购房者，都应提前预判市场走势，然后采取或购地、或购房等交易行动，方是合理之策。

　　就全国来说，中国的房地产市场今年将继续一季度的繁荣之势。今年一线城市房价将上涨10%—18%，主要二线城市房价将上涨6%—8%。国家统计局也公布了数据，4月份70个大中城市中有65个城市新房价格环比上涨。总体而言，2016年一季度，房地产行业保持企稳复苏态势。从土地市场看，同比跌幅大幅收窄，企稳的态势更为明显；从房地产投资情况看，同比增幅延续3年的下探趋势首次转向，且房屋新开工量累计同比下降2年后首次出现较大幅度正增长；从商品房市场看，库存量增速有所放缓，而销售量大幅增长。预计未来几个月，随着各地楼市放松政策的进一步推进，全国楼市仍将延续复苏的势头。
　　近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。当前，我国的房地产市场逐步发展壮大，房地产行业竞争也日趋激烈。房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，越来越受到开发商的重视。2016年，卖房似乎比哪一年都难，从2015年开始，楼市已经出现了拐点，很多城市步入了下降通道。对于开发商来说，可谓是招数用尽，但即便是血拼价格、疯狂促销，抢客大战，仍然销售艰难。
　　从兰州实际情况来看，去库存化仍是当前楼市的主调。这也为今后一段时期房地产政策的走向定下基调。但对于刚需产品影响并不大。去库存新政虽未直接对准一线城市，但一线城市房价上涨，交易火爆已非常明显。从走访的情况看，新政对于带动兰州楼市变化还是相对有限。不少市民看到房地产优惠政策层出不穷，会产生期待心理，希望出台更多的优惠政策，这也会对市场上的交易量产生影响，从而影响了房价的变化。近期，全国不少城市的房价均出现了上涨趋势，使得买方观望气氛也同时显现，对房地产市场影响较大的新政出台后，买卖分歧加剧，楼市观望情绪渐浓。
　　因限购限贷政策的部分解除、货币和税收政策的利好，以及二胎政策的放开，改善需求得以进一步释放，改善类产品需求将会有明显的提升。在这样一种市场生态之下，企业除了调整战线，布局进入上升通道的二线城市，同时也需要顺应政策和市场，调整产品品类。其中关键是由刚需类向改善类调整，这或将成为开发商提升利润的另一个重要关口。


　　期待更多有利的房地产政策出台是购房者和开发商共同期待的一个重要方面。对购房者而言，自去年下半年至今，降准降息、首付降低、契税、营业税双降等一系列利好政策频出，市民会产生期待心理，希望出台更多的优惠政策。对开发商来说，面对层出不穷的刺激政策，购房者入市的积极性会继续提高。目前，国家不断出台政策，想减缓经济下行的压力，楼市会不会全面回暖或者是全面触底回升，是有待观察的。楼市股市这种虚拟的经济高涨，实体经济在进一步下行，我们需要的应该是追求成交量。但还是要避免拉升房价，以免导致成交量萎缩，否则会使我们再度陷入困境。
　　5月18日，国家统计局公布2016年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个大中城市中有65个城市新房价格环比上涨，而在4月份同比价格变动中，最高涨幅为56.1%，最低为下降7.2%。继3月份兰州新建商品住宅(不含保障性住房)价格出现19个月以来环同比双涨之后，4月份，兰州新房价格再次双涨，且同比涨幅进一步扩大。虽然兰州托底房地产政策频出，房价却依然相对坚挺。
　　楼市分化行情下，一线城市土地开发成本高、压力大，开发商将矛头转向二三线城市成为房价坚挺的又一原因。一线城市房地产市场成为公认的“避风港”，企业蜂拥而至之后，地价持续大幅走高，企业利润实际在压缩；处在上升通道的主流二线城市进入企业的视野，成为开发商们的“必争之地”。众所周知，一线城市土地价格的持续大幅上涨必将推动房价的进一步上升，这将迫使一部分住房需求外溢至部分二线城市，从而带动这些二线城市房价的提升。据相关专家预测，企业利润来源于房价和地价差，接下来房价地价差进一步拉大的是二线城市而非热度更胜一筹的一线城市。正因如此，二线主流城市成企业利润提升的关键点，但其市场本身热度的分化差距也使企业的布局有所偏重。库存量较大的三四线城市，自去年中央提出“去库存”和“分城施策”后，相继推出松绑政策，随着政策得以有效实施，库存逐渐去化，房价上涨的苗头也开始出现。


　　归根结底，国家政策频出目的是希望房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道。因此，在去库存大背景下，不同地区要不同对待。一线及二线热点城市主要矛盾是供不应求，房价增长过快，政策要着重降温；大部分三四线城市还是要加温、去库存。2016年下半年，国家又会在哪些方面作出举措，会有什么样的作为来调控房地产市场的发展，是值得开发商和购房者共同期待的。

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