2.《指引》第十六条：“当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。”

《指引》第二十八条则着重谈到了“借名买房”这一特定形式的法律关系。以往省院的司法实践中，一方当事人以“借名买房”为由提起诉讼要求确权的，有支持的案例，也有不予支持的案例，裁判尺度并不统一。本次《指引》也与北京高院《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的精神一致，主张“借名买房”为合同法律关系，借名人依此只能向出名人主张债权请求权（要求过户），不能主张物权请求权（确权），该规定也从理论上明晰了“借名买房”的法律关系，提高审判质量。

2.《指引》第三条：“就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。”

因出卖人原因导致合同解除的，买受人除可以请求出卖人返还已收款项及利息、违约金等之外，还可以依据司法解释第八条、第九条的规定向人民法院主张赔偿损失。

商品房买卖合同纠纷案件中，开发商要求“先签收，后验房”比较常见，甚至会利用强势地位要求买受人签收具备约定或者法定交付条件的房屋。买受人明知房屋不具备交付条件而签收房屋后，再依此主张开发商的瑕疵交付违约责任的，显然不符合合同法的自治原则。《指引》第三十二条也认可了合同法的自治原则，不予支持买受人的该项主张。但该条但书中也为买受人的权利保障留下空间，即仍认为开发商需要继续纠正标的房屋的瑕疵，并赔偿因此造成的买受人的损失，体现了《指引》保障消费者权益的价值取向。笔者认为，对于该等损失数额的认定尚未明确，建议可以从租金损失角度来确定该损失数额。

笔者在《报告》的报告期内，获取广东省高院处理的涉及逾期交房或逾期办证违约责任的案例数据共计113件，其中对违约金数额有争议的案件有82件，法院支持买受人主张的有54件。法院对违约金进行调整后的违约金费率分布比例如下图所示：

笔者在《报告》中曾指出，对于“竣工验收合格”的认定标准省法院曾出现不统一的现象。报告期内广东省高院在该问题上展开说理的案件共有15件，法院支持验收备案作为约定交付标准的有4件，其中2014年有3件，法院支持的有0件；2015年有7件，法院支持的有4件；2016年有5件，法院支持的有0件。

必须具备《商品房销售管理办法》第十六条中的第（一）、（二）、（四）、（五）、（十）、（十二）项的内容。

1.《指引》第二条：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”

2.《指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”

3.《指引》第三十六条：“买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。”

三.关于合同履行及违约责任

另外，《指引》第二条规定的“主要条款”，应理解为司法解释第五条规定的“《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”。但《商品房销售管理办法》第十六条的内容有十三项之多，哪些才是主要内容呢？根据《报告》案例中关于预约合同的裁判观点，省法院对于预约合同能够“自动转正”的条件，笔者总结如下：

司法解释第二条明确规定，一审法庭辩论前未取得预售许可的商品房买卖合同无效，但《指引》将“预售房”变“现售房”的情形区别开，这样更有利于甄别不同情况的司法处理，也有利于实现交易目的，保障交易的安全。在适用《指引》第六条的时候，需要联系适用《指引》第三十条，即明确“验收合格”的标准为“办理工程竣工验收备案”。