这张表大家应该这么理解：

　　在物业管理方面，我们物业管理费ABS，也可以做，这个做7亿对物业公司来讲也是不少的钱，把创新的融资工具带来的资金加起来也有几百亿。对房地产企业来讲，正常的销售在继续之中，除此之外，把资产负债表进行分解，又能带来几百亿资金，这就有很大的贡献了，这也是我们财务工作者应该体现的价值。

　　在这个阶段，我们知道信托融资、地产基金的融资，这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展，作为一个地产人，我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大，融资成本也在上升，在这些方面，地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云，而且这朵云很厚，就在我们头顶上。

　　第二个方面，我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始，到现在已经走了30年的时间，我们这些做房地产的人所经历的，就是每几年调控一次，而且每次调控都在加码。目前，加码已经到了历史上最严厉的时候，至于还会有什么新的举措，还不知道。这个行业就是这样，为什么会是这样？就是因为这个行业表现太好了，当别的产业还处于比较艰难的时候，利润率还处于比较低的情况下，房地产行业在蓬勃发展。

　　第二个，野蛮增长。原来开发房地产，只要有房子就好卖，不管房子建在哪里，水电煤气也不通，在那个年代，只要是房子就好。但是现在这样的房子就不好了，现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。

　　在这种情况下，经过四个因素的分析，作为房地产公司来讲，方向还是比较清晰的。房地产行业里面最核心的三大因素：人、土地、资金。谁拥有了最优秀的人，你在房地产行业就有立足之地；谁拥有了丰厚的土地储备，你在行业就是战无不胜；谁拥有了更大的资金来源，你这个企业在最艰难、或者未来调控过程中，你仍然活得比别人好。

　　我们还有一个判断，头顶上的乌云虽然短期内不会消失，但是长期应该会消失，应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排，但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排，但随着各方面的健全，各方面管理和监管到位，这些政策引导，也会逐渐市场化。

　　我举几个例子，开发贷、并购贷、抵押贷没什么影响，这些仍然存在。然后开的另外一扇门比如有资产的融资，有证券化、ABN、CMBS、ABS是房地产公司开发的，核心点是用于资产。

　　当前大家最关心的是资金问题，我找了2017年公布业绩的几家公司的业绩表，可以发现什么呢？碧桂园2017年业绩结算2269亿，毛利率26%，利润260亿，分析员分析说，预计2018年，碧桂园计划销售目标是7000亿。万科去年结算2429亿，净利润281亿，预计2018年目标销售7000亿。

　　我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场，最大的感受就是这个城市目前所处的阶段，有可能像深圳在90年代或者2000年这个时间点。我看到整个城市，现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司，在手土地面积都是几万亩，最少的也有几千亩。市场的动力非常强，这个城市这几年GDP在全国排位很高。

　　这是我们对大势的判断。

　　但是在这种情况下，作为我们从事房地产行业的企业，怎么判断这个市场？

　　比如我们在做CMBS，叫商业抵押担保的证券，这个可以赚八个多亿，我们把西安一个物业进行质押，质押之后变成一个产品，然后发掉，成本不高。

　　你的施工期、销售期要短、资金回流越快，那么你在市场竞争就具有优势，如果借到一笔10%利率以上的资金，原来别人6个月就能销售，而你放5年才销售，这个最后的结果差别非常大。

　　第二个方面，可以看到2017年这些公司的业绩都是创他们历史上的新高，但这不是新高，很快会被2018年业绩覆盖。非常简单，比如2017年碧桂园的销售是5000亿，结算收入是2269亿，也就是说2017年，还有不少的销售收入会到2018或者2019年才结算，如果毛利率保持不变的情况下，利润是要翻番的。换句话说，2018年，我们所列的地产公司的盈利会翻番。

　　既然是乌云，如果来一阵风就可以吹走，这个风可能是政策风，有可能是因为其他什么原因，这些乌云就会被驱散。

　　举个例子，我们的REITs做了30亿，这是深交所批的。还有在建工程，我们自己盘点一下，我们在将来的三年，在建工程在施工方面需要建安费，我们为建安费做融资，会发公司债，这些都是正在做的事情。

　　在融资方面，我这样认为：尽管国家在融资方面关了一扇门，但会开若干的窗，门关的是非标的。我们的金融市场真的是需要这样一些标准，这个市场越规范、越有序，其实对整个房地产行业或者国民经济都是利好。把非标关掉是没问题的，对房企来说。关了一扇门，会开了很多窗。

　　大家好，应格隆汇的邀请，参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市，之前我的同事邀请我去那里看一看，我说没有时间，但后来他们坚持让我去一趟，说你一定要来。

　　第四个，行业的集中度提高。行业集中度在过去从2012、2013年以来，集中度明显提高，前10家房地产公司，前50家房地产公司，前100家房地产公司，在市场的占有率逐步拔高，特别是前10家，占到市场份额的30%、40%以上。

　　第三个，开发商有可能向运营商在转变。大家判断房地产要转型，到底怎么转，见仁见智，有很多种选择。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。

　　另外是人的因素，人的因素也是房地产公司里面最关键的。有些公司推行双赢机制，有些推行双享机制，这是为了获取市场上最优秀的人所设的机制，就是把市场优秀的人跟公司的各种利益紧紧连在一起。我们的诉求，就是经过发展之后，企业获得更好的收益，老板愿意把钱拿出来与我们的员工或者合伙人分享，我们很多房地产公司都在学这一套机制，这套机制目前看起来，能发挥很好的作用。

　　5000亿货值按照我们开发结构来讲，就是2-3年时间，当然接下来，就要解决资金问题，当我们认识了这个问题的时候，阳光城的团队就是在推动各项融资方面要花很大功夫，所以我们怎么样融合团队，每个团队有不同的激励机制，而且在国家政策允许的情况下。