深圳房地产市场8月以来出现了销售下滑，但我们认为不必过于担忧。

以上两者的合计年新增需求应该超过800万平米。

08年深圳房价预测

我们简单分析和测算一下这部分需求的数量。

但基于土地的紧张，相对于住房规划，“十一五”期内的深圳住房建设用地的供地总量目标仅为13平方公里，简单平均计算每年仅供应2.6平方公里的住房建设用地。其中依靠存量盘活的土地供给将达到5平方公里，而计划新批土地仅为6平方公里。

我们先看一下过往的情况。2005年深圳户籍人口自有住房的比重为92%。也即深圳2005年底182万的户籍人口当中，拥有自有住房的人口约为167万，而2004年底深圳市的户籍人口也仅为165万人。以上数据之间的关系，基本可以显示出深圳户籍人口强劲的购房能力。

刚性需求依然旺盛，供求紧张难以实质改善

我们预期随着主流开发商更加理性而务实的定价策略，加上明年商业银行重新发放房贷，刚性需求将会被重新点燃并走出观望，深圳房地产市场的销售也会在明年二季度前逐步回暖。销售量的回升，将对房价形成支撑。深圳房价有望在经过今年下半年及明年上半年的调整之后，在明年下半年开始新的上升。

基于美元已开始的降息之旅和人民币所承受的升值压力将终结人民币的加息进程的分析，我们判断08年的房地产市场仍将处在低息与升值的较为有利的金融环境。对房地产行业仍维持增持评级。

长期来看利率的走势决定了房地产的周期变动。全球主要经济体近二十年来房地产价格的持续上涨与低息的金融环境不无关系。

而在各政策或事件中当中，对深圳楼市影响最大的是8月开始深圳各商业银行由于当年房贷额度用完，而几乎停止发放任何房贷。此举直接导致深圳二手房交易气氛骤冷，投机性需求被快速挤压，以至消失。二手房交易气氛的下降，非常明显而直接的带动了新房交易量的下降。

从深圳存量商品住宅的人口拥有比例，我们可以观察到，非户籍常住人口所拥有的商品住宅面积超过了户籍人口所拥有的商品住宅面积。所以，我们可以合理推测这部分人群未来每年新增的商品住宅需求将不低于户籍人口的年新增需求。

但是另一方面，深圳私人拥有汽车的数量较高，截止今年上半年深圳的汽车保有量已超过100万量，其中私家车的比例保守估计超过60%。而且深圳的汽车数量还在快速增长。仅上半年就新增9万辆，而全年预计将新增20万辆。同时深圳拥有二辆以上私家车的家庭数量也在快速攀升。由于停车问题无法解决，而被迫搬离原有小区，购买第二套住宅也成为许多深圳家庭改善住房需求的重要原因。

投机性需求有别于投资性需求。前者通过追求房价短期内的快速上涨来获利，并不在意租金回报。为了使盈利最大化，投机性需求通常借助大量的银行贷款杠杆。

升值与低息并存，地产股将继续超越大盘

如果对应5700万平米的住房规划建筑面积与13平方公里的土地供给，可以发现深圳“十一五”住房的整体规划容积率已高达4.38，意味着深圳的交通等公共配套设施将面临极大的压力。由此也可以看出深圳通过提高容积率的方式来提高住房供给的潜力并不大。

与投机性需求不同，刚性需求在于长期利益，因此更为理性。而深圳上半年房价远超过居民收入增速的疯涨，已超出刚性需求可承受的范围。刚性需求受抑，转而观望，也是8月以来深圳销售量下滑的重要原因。

而二手房之所以成为市场炒做的工具，除土地的供给趋紧，房价将继续上涨的预期之外，与二手房交易不规范，漏洞较多，不良中介吃差价、参与炒楼也有较大关系。此外各商业银行普遍推广的房贷加按揭业务也为市场炒做提供了资金。

深圳房龄20年以上的存量商品住宅约为5700万平米，假设5%的年功能折旧率（隐含平均40年使用期限的假定），则年需新增的替代商品住宅的需求约为285万平米。同时深圳房龄20年以内的商品住宅约6800万平米，考虑到在近20年内购房的人口，应基本出于人口红利期，其进一步改善住房的潜在能力较强，同样假设这部分家庭5%的改善性需求比例，则年新增的改善性商品住宅的需求则为340万平米。两者合计625万平米。

深圳房地产市场自8月份以来出现的销售下滑，引起了市场较大的关注。虽然统计数据显示深圳房价并没有明显下跌，但出于对深圳市场的担忧，深圳本地的地产股受到拖累而遭到市场的冷遇，甚至包括早已全国布局的招商地产和金地集团。那么应当如何看待深圳目前的市场情况？

那么深圳市场何时能走出低谷？

我们预期07年随后的1个半月内将可观察到深圳房价环比的缓慢下降，但同比将依然是较大的涨幅。随着开发商更加理性的定价策略，以及商业银行08年开始新一年的房贷发放，刚性需求将被催发。预期可在明年上半年观察到销售量回升。

另外城中村由于环境及条件较差，租赁居住的往往是低收入人群。因此客观上深圳的城中村承担了部分“廉租房”的功能。但随着城中村逐步被改造，居住在城中村的“村民”将被迫迁出，转而增加对商品住宅租赁市场的需求。从这个角度，我们预期深圳商品住宅的租赁价格将受益需求增加而上涨，进而会提高投资性需求的租金回报，从而催发投资性购房需求的增长。

我们认为深圳市场目前所处的状态是：投机性需求退潮，刚性需求依然存在，并且潜在旺盛。市场在经历了“感冒发烧”后的自我修复和调整阶段后，将获得更健康的发展。

根据我们的测算，随着城市新移民的增加，深圳市场的每年潜在的新增商品住宅需求在800万平米以上。而城市原有居民的改善性购房需求和投资性购房需求也在400万平米以上。两者合计超过1500万平米。但深圳受制于城市的狭小，未来可供给的土地非常紧张。截止2006年末，深圳未利用土地面积仅为49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。截止今年前九个月，深圳实际土地供给仅为29.45万平米，相当于只完成年土地供给计划的11%。此外物权法颁布后，预期深圳城中村的改造将遭遇更多障碍。寄望于城中村的改造而释放土地供给，并不现实。深圳房地产市场供求关系紧张的主要矛盾将仍难以实质性改善。

基于刚性需求较为理性，对价格敏感的特点，我们认为开发商适当调整定价策略，将有助于刚性需求的释放。事实上，近期万科在广州金域蓝湾和中海在深圳大山地等一些新楼盘的推盘定价上做出一定调整后，销售情况都相当理想。

对于未来我们可以做个简单测算：假定未来深圳户籍人口自有住房的比例稳定在92%的水平，同时未来深圳户籍人口的增长率保持在过去5年的平均水平，即年增长8%，再假定来深3年后购房，人均购房30平米，以2006年深圳户籍人口197万人为基数，则基于城市新移民的增加而新增的年购房需求将超过400万平米。

严峻的土地供给状况，使得深圳市可做房地产开发的土地极为紧迫，尤其是特区内用地。根据深圳市住房“十一五”规划（2006-2010），规划期内深圳将建设住房69万套，规划建筑面积5700万平米。其中商品住宅55万套，规划建筑面积4930万平米；政策性住房14万套，规划建筑面积770万平米，包括经济适用房2.6万套，200万平米；公共租赁住房11.4万套，570万平米。

基于以上的分析，可以看到改善性购房需求和投资性购房需求通常相生相伴。

客观而言，深圳近几年土地供给的紧张，形成了市场对于未来新增商品住宅供给将趋于紧张的预期。而事实上可以观察到的数据，如深圳近年用于房地产开发的土地购置面积的直线下降，以及商品住宅新开工面积的快速下降，又在不断强化市场的这一预期，从而为投机性需求膨胀，炒楼盛行培育了温床。

我们把投资性需求及自住需求划入住房的刚性需求，这是因为房屋本身的资产属性，导致房屋的持有人可获得资产升值的利益，从而使自住需求往往也带有投资性需求的色彩。自住需求与投资性需求之不可分割，正如同一枚硬币的正反面。

深圳市区狭小，辖区面积仅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地仅余49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。

在以上三类人群中，流动人口基本无购房需求与能力，但有庞大的租房需求；户籍人口购房需求旺盛，且购房能力较强；非户籍常住人口中，有一部分具有较强的购房需求和能力。户籍人口中的户籍城市移民以及非户籍常住人口是商品住宅的主要拥有者。因此这两部分人群收入和财富的增长，以及人口基数的增长，将是决定深圳商品住宅需求增长最主要的因素。