随后几年，由于持续低迷的市场导致开发商资金链吃紧，加之2014年本土房企兴润置业破产“倒坍”，使得多个楼盘降价促销以打破僵局，奉化商品房成交均价也从2013年的12837元/平米下降至2014年的9501元/平米，降幅达26%。

位于市中心的危旧房改造片区，居民基本已经搬空，仅剩部分一楼底商继续营业。

　　撤市设区，对于奉化来说更多的是机遇。

　　除弥勒世基外，还有一个烂尾的更加“彻底”，就是位于奉化城东的梅里达国际购物村。该项目占地89亩，由11幢各种高度的西班牙建筑组成，是浙江首个以旅游观光为主，纯商业的旅游购物村。但是记者探访现场时，却看不到一丝商业繁华、人头攒动的影子，周边杂草丛生，偌大的建筑群更像是一座“鬼城”。据坊间传言，项目开发商已经“跑路”，老百姓的血汗钱打了水漂。

　　小小房票不仅刺激了奉化本土住房需求，还加速了区域“去库存”的步伐。

　　绿城·玫瑰园策划总监告诉记者：“此次房票政策极大地释放了市场需求，据统计截止9月底已有1000多户房票持有者购置了新房，还有近700多户未成交。”其还告诉记者，“这些客群基本已经被在售项目分流，主要还是以小户型、总价低的刚需项目为主，绿城·玫瑰园‘房票’成交客户不足200套。”

文/浙江在线-浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

　　不同于商品住宅市场的升温，奉化区的商业市场，尤其是商业综合体市场不容乐观。

　　故虽然今年以来奉化商品房成交量有所上涨，但成交均价基本保持稳定。

PART1

奉化去商品住宅每月成交数据详情(1-8月)

　　记者统计，奉化市区内已建成的商业广场有太平洋购物广场、金钟广场、银泰城、宁兴城市广场、大润发、立邦广场、梅里达国际购物村，在建的有万达广场、金钟财富广场。在这个小城市，东南西北三公里就到头的城区内，竟有快十座大大小小的商业广场，远远超出了这个城市对商业的需求量。

奉化各项配套正在紧锣密鼓的建设中，图为已经建成的体育馆、银泰城，和刚落地建造的万达广场

　　在此大背景下，奉化区今年的房地场市场又将如何？经过记者的实地调研，奉化楼市主要有以下四大特征。

奉化商品房历年成交详情（2011-2016/9/18）

　撤市设区利好叠加 开发商预期上涨

　　奉化区“惠江楼”一隅(惠江楼即奉化市房产超市，房产超市结合棚屋区、城中村和危旧房改造工作，将房地产企业楼盘、安置房等房源纳入超市之中，同时为购房者提供咨询、签约、登记、贷款等一站式服务。)

　　每一座城市，都有着一个关于成长的梦想。奉化，也正在开启“蝶变”之旅。

　　记者还了解到，这部分“房票”除了流入商品房市场外，也有部分流入到存量安置房之中。

　　如今，恰逢棚户改造以及危旧房改造，将“房票”安置与开发商去库存产生共振效应，加快市场供需双方对接，一定程度上消化了市场库存。据当地媒体报道，奉化南山、花园两个区块改造，有1500余张房票入市，将消化奉化存量商品房约18.4万平方米。

　　2015年以来，尤其是今年，受到房地产市场宏观政策的影响，以及奉化城区棚户改造，极大地刺激了本地住房需求的释放，导致区域商品房成交量明显上涨。从数据上看，2016年截止9月18日，区域商品房共成交5055套，这一数字已赶超2015年全年成交总量5004套，也成为近五年来成交套数之最。

　　随着奉化各项配套逐步建设以及进一步融入宁波主城区，开发商对区域的预期也不断上涨。正如温州时代区域总所言：“奉化目前来看仍然是价值洼地，撤市设区后如果各项配套注入，人口红利叠加政策红利，激活整个城市的活力，未来发展潜力还是比较大的”。其还表示，“正因为如此，时代今年在奉化连续拿了三宗涉宅用地，竞争对手也有很多外来开发商，如绿城、碧桂园、绿地、温州中梁。”

PART2

奉化市区内已经烂尾的商业项目

　　2012年初，本网记者也曾对奉化楼市进行探访，并得出了市场“冰封”下“有价无市”的结论。那时由于受限贷、限购“双限”政策影响，奉化楼市遭遇了史上最严厉的调控，以至于2012年全年，奉化商品房成交量大幅下降，停滞不前，但由于没有发生大规模的降价，均价基本没有变动。