北有“千年大计”雄安，南有深汕特别合作区，在行政规划和未来占地面积方面，深汕特别合作区与雄安比不可等量齐观。但在深圳主导的利好消息下，合作区的房价大幅上涨，引来不少外地购房者。

  为维持合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常的市场秩序，合作区房地产市场从5月开始进入冻结。据《每日经济新闻》记者了解，截至9月11日，深汕特别合作区的房地产过户仍在冻结中，户口只能迁出不能迁入。在交易受限的情况下，部分楼盘仍打擦边球与买房客私下签订协议进行交易。

  有房价突破万元

  在深汕特别合作区体制机制调整的利好下，合作区的房价出现较大幅度上涨。聚源地产的价目表显示，目前在经营的楼盘大多数为德信花园的楼房，二手房价已经高达7000~8000元/平方米。

  鹅埠的东恒名城售楼中心已经开放，据销售人员介绍，因为利好消息传出，目前项目正在修改规划，之前的大面积的户型改成小户型产品，而早前的酒店规划也将改成公寓产品，能够更好的满足市场需求。

  谈及销售价格，东恒名城销售人员表示目前尚未开盘，价格还未确定，预计未来的售价在9000元/平方米左右，户型为106~215平方米的3~5房，这就意味着，该楼盘的最低销售总价将接近100万元/套。

  《每日经济新闻》记者以购房者身份走访德信花园，其销售人员表达了项目将涨价的信息，三期项目预计明年可以开盘，价格也会卖到9000元/平方米。

  此外，位于鲘门镇的金海花园项目，目前小高层的价格在1.4万~1.7万元/平方米之间，而今年年初的价格为7000~8000元/平方米。半年时间，房价翻倍，进入万元时代。

  而金海花园在售的别墅尾货均价则高达30000元/平方米。据销售人员介绍，受合作区利好消息，近期金海花园项目有涨价的计划，未来金海花园三期的小高层的售价预计也将突破20000元/平方米。

  为稳定房价 房子交易冻结

  据《每日经济新闻》记者实地调查发现，早在今年5月份，深汕特别合作区房地产引来不少外地购房者的进入，多个楼盘价格涨幅翻倍。

  为维持特别合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常的市场秩序，特别合作区房地产从5月开始进入冻结。据《每日经济新闻》记者了解，截至9月11日，深汕特别合作区的房地产过户仍在冻结中，户口只能迁出不能迁入。

  《每日经济新闻》记者实地走访发现，深汕合作区房地产建设正在稳步推进中，多个楼盘却无房可卖，成交低迷。

  《每日经济新闻》记者以购房者身份走访东恒名城，其销售人员表示，政府为了抑制炒房，已经冻结了全部的房地产交易，目前多个楼盘在登记访客，并没有房屋在售。

  德信花园项目销售人员也表示，深汕特别合作区的房地产交易已被冻结，新房和二手房均不能过户，人口户籍也全部被冻结了，农民自建房全面停工。

  《每日经济新闻》记者前往深汕特别合作区管委会求证这一消息，据国土规划的工作人员透露，因为体制改革的缘故，目前合作区的房子交易从5月份开始全部被冻结了，不能过户，户籍都不能迁入了。关于开放时间和未来会出台限购政策，工作人员表示暂时不清楚，政策还在调整期。

  多位当地居民告诉《每日经济新闻》记者，目前农民自建房属于违建，政府在严查违建，现在镇上的自建房都停工了。

  《每日经济新闻》记者实地探寻发现，目前鹅埠、鲘门的农民自建房均处于停工状态，从镇上到偏远的新兴村等村落，遍布已经停工的自建房，部分停工的房屋旁的砖石已经长出了青苔。

  市场暗流涌动 有盘私下交易

  不过，据《每日经济新闻》记者调查发现，在交易受限的情况下，部分楼盘仍打擦边球与买房客私下签订协议进行交易。

  《每日经济新闻》记者以购房者身份走访金海花园，其销售人员表示，目前深汕特别合作区暂停网签了，客户需与开发商签订纸质购房合同，等到网签开放了，则通知客户过来排队网签。

  为打消记者对于私下交易的风险疑虑，销售人员坦言，目前很多客户已签订私下协议在等待网签放开。即使没有正式过户也可能进来装修和入住，需要提前告知开发商。

  在此之前，客户需要先交付10%的房款，然后在一个星期后交付剩下的40%的房款，剩余的房款则可以通过贷款解决。

  据销售人员介绍，作为外地购房者，向当地银行贷款买房需要交付6成首付。为了节约买房客的投资成本，开发商不与银行合作，直接与第三方合作给购房者贷款，首付可以做到5成，并且不需要银行征信，利率为4.9%，低于银行贷款利率。

  需要注意的是，第三方贷款最长只能做到5年，目前金海花园小高层价格在1.4万元~1.7万元左右，以130平方米户型计算，总价约为182万，首付5成为91万，按照等额本息计算，未来5年平均每月的还款为17131元，还贷压力较大。

  作为外地买房客，这一交易方式暗藏风险，政府严禁炒房，网签开放时间未定，未来是否将对外地客限购尚不确定。如果政策限制外地人买房，购房者或将面临购房纠纷。

  关于这一隐藏风险，销售人员表示，在签订认购书上有一条规定，如果客户因为政策等原有无法达成网签，开发商将进行协调。关于如何协调，是否全额退款，销售人员并未给出明确的回复。

  亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东分析认为，该楼盘的行为违反政策规定，将风险转嫁给购房者，未来一旦政策发生变动，炒房客可能将失去购房资格，提前交付了房款却未获得房屋的所有权，未来可能面临钱房两空的局面。