刚刚过去的十一黄金周北京楼市惨淡的厉害，成交量骤降约七成。而与之形成鲜明对比的是旅游经济再创新高，全国共接待国内游客7.05亿人次，花了5836亿元，一位地产中介经纪人表示大概金九银十不买房改出游了。黄金周楼市遇冷是否意味着房价会下降？本期BOSS说，听中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁谈房价。

  私享一：房价的涨幅与所在地区的资源集中程度相关

  第一件事，大家都知道北京房价高不高？肯定是高的。东西城加上朝阳、海淀基本在十万元块钱多一平米，上海深圳我们也都列了表，房价水平都很高。房价高已经成为了不仅仅是大众老百姓关注的事情，也成为了中央政府关注的事情。

  尽管我们知道中央政府和各地方政府都采取了一系列的措施，来限制房价的上涨，包括限购政策，控制销售的政策，甚至是采用金融等一系列的政策遏制房价上涨，采取了这么多政策房价跌了吗？没跌，2016年涨幅在历史上也是比较高的。从另一方面看，采取了这么多的控制政策，对房价的推动会是怎样的呢，肯定会有一个明显的，中国的国情，与房价。北京的房价，北上广深的房价，一线和二线城市的房价还会涨，只不过说根据公共服务水平，根据资源的集中程度，优势资源的程度，房价的涨幅有很大的区别。

  私享二：当下中国地产市场存在较大供需矛盾

  理论上来讲，如果是市场经济，当房价上涨的时候就增加供给，全国为什么没有办法更多地释放土地呢，三四线城市房子卖不出去的问题非常严重，但是特大城市的房子不是卖不出去，供给不足。怎么来调节这两类情况的矛盾，现在我看大家把焦点都集中在住房的问题上，但是没有人认为是供给不足导致的结果。为什么供给不足呢？内部曾经讲过，人口控制的思路。他有这种想法，我把你房子盖完了来的人更多。我不给你盖房子，不满足你的住房需求，人就不会往里来，在北京买不到房子，房价上涨了，是这样的思路，所以北京就严重控制土地出让金，严格控制住房供给，导致了我们住房的销售量，住房的供给数量下降。

  第二是控制郊区地中小城市和小城镇的发展。全世界特大城市，千万人口以上的城市，五百万人口以上城市，他这个城市基本都是摊大饼向外发展的，但是发展的整个过程中，不是一个主城区发展，周边有很多中小城市和小城镇。但是北京是限制周边的中小城市发展。其实我们看一下北京和顺义、昌平、密云、延庆，特别是延庆的房价并不高，在周边还有上百个小城镇，这些小城镇没有发展机会。

  第三，控制土地供给问题我就不讲了。北京住宅用地的控制情况是逐年下降，控制户籍人口，北京现在不仅仅是把人口控制在两千三四百万，甚至呢，现在我们也知道，非首都功能疏解要把一部分人迁出去，控制户籍人口，我认为，很多人就说北京的事就在于人口多。

  私享三：房价也能降

  房价到底能不能降呢？其实事实上已经证明，房价也能降，全世界的城市都是如此。中心城区房价在涨是市场规律，随着中心城市往外扩散，一定公里数范围之外房价逐渐下跌。我前段时间到佛山，佛山大概它现在的房价是两万多块钱，原来是一万多，广州七条地铁通到佛山，通到佛山以后，很多广州人到这里来买房子。广州人到这里来买房子，他觉得这比广州便宜一半，所以呢，相对广州来讲房价是下降的，但是相对佛山来讲，看数字的话，佛山房价是上涨的。同理，看燕郊制定房地产限购限价政策，房地产价格上涨，采取严厉的控制措施。再一个呢，促进了交通基础设施的发展，把轨道交通都修过去，那么实际上也意味着这些地方房地产发展机会越来越大，很多北京市中心城区的居民就自动地向郊区疏解。那么疏解有两种可能，一个是北京辖区内的中小城市和小城镇，一个是河北沿边界的城镇，当然我们这两条路都堵死了。其实如果不堵死，在空间大方位地调整我们的住房供给政策，从实际上能从根本上解决我们的关注的房价上涨。这是符合市场规律的，增加供给来降低房价。

  私享四：房价调控不能“一刀切”

  那么我们讲，总结一下，限购和限制房价上涨政策应该调整，当然应该说挺方便，对于三四线城市房子卖不出去的地方应该采取一类措施；那么在房价大幅度上涨的城市，我们应该通过土地供应量增加，通过住房供应量的增加，甚至通过空间大范围地去解决住房供给问题，可以缓解房价上涨压力，这是符合市场规律的，如果我们不走这条路，这个矛盾积累会越来越深。

  第二，不能用简单的行政手段来代替市场的调节。所以我觉得这个事情要具体事情具体分析，要根据市场规律来调节住房问题，而不能单纯的就是一涨就限，一限就死。

  第三，在一个大范围区域内研究房地产的供应关系。我们也知道总书记提出了京津冀一体化的发展战略，在大范围的面积内考虑北京市的发展，考虑天津的发展，考虑河北的发展，区域内的房地产供应关系不是通过主城区来缓解的，要通过周边的中小城市和小城镇，辖区外的中小城市来缓解。