南京市最近又火了一把。11月15日，南京河西新城有十家楼盘在同一时间集体启动认购。登记时间从15日上午8时持续至16日上午8时。登记完成后，这10个楼盘将在周六正式摇号开盘。

  此次集中上市的新盘房源共计3275套，扣除98套高级人才房后，剩余3177套装修房源将会被推向市场。

  河西是南京楼市最热门的区域之一，14日晚间，已有购房者陆续排队。15日上午9时，有项目的验资登记处排队超过3000人，该楼盘推出的房源为365套。

  在楼市降温环境下，南京市场却似不同，这是由供需失衡带来的爆发还只是一场虚火？

  需求释放

  南京相关部门表示，此次几个楼盘集中上市将极大缓解河西区域房源供需紧张的状况。在同策咨询研究总监张宏伟看来，这是需求长期积压的结果。南京市场在政府进行强管制前，成交体量就具一定规模，在进行限制措施后，需求被抑制，但并未发生转移，这很大程度上让积压大半年甚至更久的需求得不到释放。他指出，从需求上看，当前的释放量可能还不够。

  来自第三方机构统计显示，今年上半年房企在南京的拿地热情不减，热点板块地块极受关注，央企、规模房企为拿地主力。鉴于限地价政策，上半年成交土地22幅，成交面积133.4万平方米，同比下降18.5%；成交金额430亿，同比下降41%。上半年南京累计供应40幅土地，供应面积191万平方米，同比增长26%。

  与此同时，“限购、限贷、限价、限售”背景下，2017年1-6月南京商品住宅累计供应316万平方米、同比下降39%；累计成交331万平方米、同比下降60.9%；成交均价24206元/平方米，同比增长27.6%，较2016下半年仅增长5%。楼市限价背景下，这批新开盘价格普遍比前期房源单价便宜5000-10000元。但从库存而言，南京住宅房源在减少，库存量持续稳定在2.2-2.3万套。

  不过此次十张预售证齐发，并不意味着南京市政府将放松对楼市的管制。11月15日当天所有的交易环节和交易价格，都受到了严格管控。

  根据各楼盘的销售方案，购房者在登记时需携带本人身份证件、购房证明、银行本票或存单等材料，三样均需出示原件与复印件。十个楼盘首付均要求八成，其中有项目要求购房者认购当天付清首款，要求最宽松的项目也需购房者在7天内付清首付。据测算，十盘中首付款最少为240万、最高超过820万。

  楼盘均采取“购房证明+验资”检验，最低验资金额从180万至430万不等。验资登记前一天，十家楼盘对购房者下达书面通知称，凡报名登记参与摇号的客户，须确保提供的本人本票或定活两便存单的资金真实性，开发商将抽查核验。

  不过根据南京现有的购房政策，一张购房证明可在多家楼盘进行登记。因此理论上只要有足够的资金，就能够登记所有楼盘，这可能会人为造成房源供求关系紧张局面。

  限价根源

  这十个新楼盘引发关注，最关键因素仍是价格。

  根据新房限价政策，河西中部楼盘限价45000元/平方米，南部楼盘限价35000元/平方米。

  房屋平台信息显示，位于河西中部的3个楼盘仅一个项目均价略超限价，为45043元/平方米；位于河西南部的6个项目中，4个低于限价，一个略高价格的项目均价为35172元/平方米；位于江心洲的项目均价为35770元/平方米。

  相比之下，这些售价也普遍低于周边市场价格，一二手房出现了价格倒挂现象。网上房屋平台信息，距离河西南部某项目约200米远的另一小区，二手房均价为50349元/平方米，比该新房均价高出了1.5万元；位于江心洲项目的一期二手房均价为46057元/平方米，比三期的新房均价高出约1万元。

  据了解，南京河西中部和河西南部的二手房均价分别为55000元/平方米左右和45000元/平方米左右，与此次推出的新盘均价差约20%。购房者李云（化名）发现，目前已出现一些乱象。南部某楼盘周边中介已有挂出前期刚交付房源，均价4.8万元/平方米，她通过中介人员处获悉，这些房源可以更名，需交一笔更名费，但不用交增值税，一套房子可省下40-80万不等。而据其透露，此次集中开盘房源大部分要在2019年交付，因此按照规定，这些房源要上市也是在两年后，挂牌价要视乎当时的市场价格。

  张宏伟认为，对持币待购的刚需购房者而言，对价格波动尤其敏感。因此，这一低价的诱惑力不言而喻。价格剪刀差面前，尽管贷款利率再上涨几个百分点，也不会吓住持币进场的购房者，这是一种强大的得利心理和投资心理体现。

  他表示，南京此番情形，是楼市限价后的本能反应，购房者不要误读为市场重回火爆。中国楼市调控已经步入“五限时代”，“房住不炒”的理念短期内势必会坚定不移地贯彻。对于开发商而言，未来至少要有勒紧裤腰带的心理预期。