走上台前，郁亮再度为万科集团（000002.SZ以下简称“万科”）城市配套服务商的转型补充定调。

  “万科城市配套服务商，做的内容就是要成为美好生活的场景师，匹配我们的城市配套服务战略。”11月10日，在万科年度媒体交流会上，郁亮对时代周报记者在内的媒体如是宣称。

  五年前的转型，铺垫了万科改变的开始。这也意味着下一个新万科早已不是传统意义上的开发商，地产业务之外，万科的触角已经伸向了医养、物流、教育、长租公寓等等新业务领域。

  而这些，对于万科来说，并不足够。

  郁亮希望万科能够做一些力所能及的事情去成就每个人的美好生活，“像农民一样沿着这个方向努力工作。”他当天判断，在他看来，当下中国即将开启的第三个大的新时代提供了环境的背书。

  不过，企业的任何转型都是一场“由内而外，融道于术”的系统革命。如何解决“投易盈难”这个方程式，如何面对新领域未知的风险，是对万科管理层投资眼光和转型能力的检验。

  同时，言语之外，万科对自身发展边界的延伸，到底能延伸到哪里？万科要如何从更广的维度上与人、与城市建立起新的链接？

  万科的上海区域实践

  万科上海区域的尝试，在一定程度上给出了注解。

  反应在账面上，是不错的业绩表现。去年，万科上海区域的16城以1200亿元业绩，贡献了万科全年近1/3的业绩总额，在万科的四大区域中排到首位。在今年三季度业绩报告中，上海万科区域实现了1102.6亿元的销售额，同比增长17.9%。

  “上海区域今年四季度依旧会继续努力。”万科高级副总裁、万科上海区域本部执行官张海对时代周报记者说道。

  回忆起这几年的心路历程，他本人也很是感慨，“不变的是依旧还有爬台阶的心情，变化的是现在是一边做一边爬的心情。”他说，作为事业合伙人，如何把公司的梦想照进现实，是他的使命和任务。

  在上海，万科“城市配套服务商”的系统化、个性化的定义是“热带雨林”。上海万科看上的是热带雨林本身强劲的生态系统。“热带雨林是无法摆拍与模拟的商业逻辑与个性化战略，在市场的波动下可以自动调节，抗力稳定性最强，利于业态的平衡增长。”张海曾如是对外阐释道。

  进入上海的25年里，万科在改变着上海，上海也在改变着万科。上海万科七宝一位业主故事，屡屡会被张海提及。故事的主线离不开万科从单纯的房地产开发商向城市配套服务商的转型。

  十年里，这位业主跟万科从住宅结缘，并逐渐延展至万科的教育、医养、产业和商业等多元服务领域。业主的成长亦是万科在上海成长的一部分。

  在上海的七宝板块，万科俨然已经搭建了一个微缩版的万科集群：住宅、万科双语学校、社区嵌入式养老机构智汇坊、SOHO型办公楼项目七宝国际、大型购物中心七宝万科广场等等。

  从进入上海开发第一个项目七宝城市花园开始，25年里，万科上海区域已经进入了22个城市，交付35万住房，截至目前，市场占有率7.8%。今年，温州、徐州两地占有率突破了20%，表现打眼。

  不仅如此，围绕着城市配套服务商的转型，万科上海区域不断在拓展自身的边界。产业、办公、商业、教育、医养、长租公寓等，更是在进一步在实践中探索。

  重要组成部分，此外还是万科住宅、商业、物业、养老、教育等众多业务板块的底盘。

  按照张海当天呈现的数据，产办和商业方面，目前企业用户已经达到428家，商业广场覆盖人群12万；在教育板块，仅在上海区域，“德英乐”在校生已达3300人规模，而这个全新的品牌仅仅只是在今年5月刚刚在上海万科中启用；养老方面，万科的努力在初显成效，杭州随园、上海申养现共计拥有5800个养老床位，其中1400多个床位已经投入使用。

  上海区域可圈可点的表现，还聚焦在对老旧社区的改造。在上海阳曲小区，万科与政府携手，打破体制机制上的障碍，为小区引入了自身的物业服务，改善城市居民的居住体验。

  “这确实是一个巨变的时代，万科要做一些特别明显的思考，聚焦点依旧是两大方面，一是与城市共同生长；二是与客户共创趋势。”张海坦承，“过程中有困难，有些尝到了牺牲的喜悦，有些是提前的布局，有些是正在进行的过程中。”

  万科参与田园乡村建设

  田园乡村，就是张海口中，正在提前布局和进行的业务。

  在江苏省兴化市缸顾乡东罗村，万科农业梦想雏形正在形成中。据时代周报记者的了解，早在今年5月，万科就已经开始积极参与“江苏省特色田园乡村建设工作”，目前由万科上海区域旗下的南京万科置业有限公司主导。

  万科给出的设计方案，围绕如何让城市和农村和谐共生而展开：追求通过农业运营、乡村营建、乡村旅游、乡村服务等多种方式，让公共服务均等化，实现城市反哺农村，缩小城乡差距，使农村的生活也变得更加美好。

  当然，按照张海的介绍，万科更希望能促进农业“接二连三”，带动村民增收致富，并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村工作的可持续、可复制运营模式。

  政府方面给了万科农业梦想以温情的回应。万科的方案，在众多候选村庄中脱颖而出，进入了江苏首批特色田园乡村试点名单。

  那么，城市配套服务商的转型为什么会出现在农村？不难发现，城市配套服务商的边界自身可以外延。

  按照张海的理解，万科寻找的是农村跟城市之间的相互融合，“某种意义上说是城市反哺农村。把乡愁留住，让农民兄弟们享受到比较好的公共服务。”张海解释称。

  物流里的丰收

  不过，在物流领域，万科并不避讳自己的野心。

  值得注意的是，在今年7月14日，万科参与普洛斯私有化，如交易成功，万科将携手普洛斯成为物流地产的巨头。当天，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭亦向时代周报在内的媒体表示，万科未来将携手普洛斯打造全球最大物流地产平台。

  目前，普洛斯和万科在全球拥有超过500个现代化物流园区，面积近6000万平方米。从京东、菜鸟、顺丰、国美、到唯品会，当下几乎能被外界熟知的电商和物流平台，将来，都可能是普洛斯和万科的客户。

  在中国，万科物流地产已经进入全国的30个城市，共有58个项目。按照万科方面出具的数据，普洛斯和万科在中国的市场占有率约为50%。全中国每2件包裹就会有1件与普洛斯和万科双方的物流地产平台相关，甚至东三省的每一个快餐汉堡都来自万科的冷链生鲜仓库。

  兵贵神速。值得一提的是，万科涉足物流，不过仅仅两年的时间。

  早在三年前，万科在对美国华平资本，凯雷资本和黑石的拜访中，已经体会到了物流地产在中国未来的发展潜力。不久后，普洛斯的掌门人梅志明来万科的讲课，坚定了万科进军物流地产的决心。

  张旭对万科物流发展表示乐观。按照他的表述，“中国的物流才开始发展，未来会有两亿以上平方米的仓库需求，根据中国人口的数量、根据中国GDP的发展，这是一片蓝海” 。

  “物流是什么样的事业呢？我定义为好比身体里的血管，联系着生活里每一部分，构筑让老百姓(60.220, 1.34, 2.28%)更美好生活的通路。”张旭说，万科做物流的理念被其总结为两点，一是用科技提升效率，二是用生态创造更多的可能、更多的未来。

  逻辑再简单不过，物流平台一方面是“城市配套服务商”这一定位的重要组成部分，此外还是万科住宅、商业、物业、养老、教育等众多业务板块的底盘。