粤港澳大湾区已经成为房地产公司争相布局的热土。日前，深、港交易所等联合组织的“走进港股通公司”活动上，招商局置地（00978.HK）执行董事总经理余志良表示，公司将会重点聚焦粤港澳湾区，做好存量市场，并做好地产与金融融合，创新业务方面将香港长租公寓模式向内地复制推广。

  协调产品线

  作为大股东招商蛇口的海外上市平台，招商局置地的战略定位和业务就放在了招商系的大背景下来介绍。

  余志良向证券时报·e公司记者介绍，当时房企国内融资受阻，自2013年借壳东力实业在港交所上市后，招商局置地为当时招商地产拓展海外融资渠道，发挥了重要作用。公告显示，2013年招商局置地发行了5亿美元债券，将于2018年12月11日到期。

  招商局置地母公司招商蛇口定位为城市和园区的运营服务商，目前形成“前港、中区、后城”的业务模式，即依托港口，发展外向型经济，招商引资，建立园区，集聚人才，发展城市。

  在此业务背景下，招商局置地与大股东招商蛇口，按照城市来划分，即招商蛇口未进驻的城市，招商局置地有优先进驻权。目前，招商局置地主要在广州、佛山、南京、重庆、西安等城市。

  截至今年中报，招商局置地实现营业收入48.72亿元，股东应占溢利2.88亿元，同比增长4.7倍。据高管预测，如果房地产市场平稳，预计今年派息率不会低于2016年约25%的水平。

  “两个平台也在考虑重新定位，相关工作也在准备中。”余志良表示。比如，在长租公寓市场方面，招商蛇口已经形成完整产品线，招商局置地在搭建新的产品系，未来也会在招商局整体架构下做综合安排，与拿地、城市运营等形成有效协同。

  去年，招商蛇口将香港上环CM+服务式公寓整体注入到招商局置地，另外研究将与招商物业之重组等，落地轻资产运营。

  余志良表示，一年时间来，CM+做到90%以上出租率，套内平均每平方米800港元。未来会向内地复制香港这种CM+长租公寓模式，并会与物业结合，提升价值。

  精耕粤港澳

  在余志良看来，目前房地产进入存量市场，金融配套政策也将逐步发生改变。过去房地产增量时代，中国按揭政策是全世界最松的，是市场发展的重要动力。未来将通过金融市场证券化，让社会资金广泛参与到存量市场开发。

  据介绍，招商局置地现在就开始布局房地产增值基金。从建楼开始，引进主动型PE，待到项目稳定状态后再用REITs退出，通过资产证券化充分周转起资产。

  对于利润率，余志良向记者表示，一般而言，产融结合模式的毛利率会略高于单纯地产开发，这主要取决于资产规模。而招商局的优质存量资产规模在业内都比较大的。另外，这种模式还会配套提供物业等服务，提升空间价值，毕竟资产证券化的核心价值在于物业租金。

  “招商局置地可能作为小股东参与到深圳开发、服务中，为未来的产融服务提供权益基础。”余志良表示，招商蛇口在深圳有大量存量土地，太子湾、前海也有大量新的土地，这块都需要大量资金，非常需要产融结合形式来促进资金周转。

  据介绍，粤港澳湾区将成为招商局置地发展重点。本次活动参观的项目所在地佛山，就是招商局置地重要布局城市之一。而全国排名前20的房企，已经有18个进驻佛山，有10个是近一年才进来的。活动项目参观沿路，记者也密集看到了万科、华润、华侨城、碧桂园等房企广告牌。

  余志良表示，当前公司报表中土地储备最大的是重庆，但广州、佛山也会加大投入，后续会更加聚焦粤港澳大湾区的发展和协同。披露显示，截至上半年，公司在广州、佛山拥有土地储备152万平方米。