这更像是一场被动参与，因为不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。这也更像是一场赌博，赌的是政策放松与规则的不确定性。

  中房报记者 许倩 北京报道

  11月22日，深圳龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”，迎来了贷款租房的首位客户李拓，他成为中国建设银行首位三年期长租贷款客户。“建行给了我三年期的贷款，总共26万元左右，以后我每个月还7000多元。这套四居室的房子带全新装修，面积100多平方米，沙发、柜子、床、书桌等一应俱全，靠近深圳地铁4号线红山站。”

  租购并举的住房制度从2015年试点起步，局面已经打开。从2018年开始，整体格局将深度变化，星星之火正在燎原成势。

  这不得不说来自于顶层设计的土地制度改革与催化。11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让，最终深圳市人才安居集团竞拍成功，成交地价为10.1亿元并配建37860平方米人才住房。

  11月21日，上海土地交易市场再推6幅租赁住房用地。自7月推出首宗租赁住宅用地至今，上海已经推出29宗租赁住宅用地，出让租赁住房用地15幅。而北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有，大约能够提供租赁房源2万套。

  政策总会反射到行动与市场，据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，已纷纷在这些城市拿下近20宗自持宅地或商地，自持比例从36%到100%不等。万科更是提出新定位，计划成为租赁行业的龙头企业。

  “全自持只租不售”项目获得银行投来的“橄榄枝”。近日，中国工商银行北京市分行与北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，加大金融支持北京市住房租赁市场建设力度。未来5年，工行将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，其中，为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资的80%、期限可达25年。

  城市政府在土地出让源头规定只租不售，有助于建立房地产市场的长效机制，一切都在向好的方向发展。现在摆在面前的焦点问题是，企业自持租赁项目如何更好经营与盈利。

  金融系统集体出动支持

  房屋租赁的前期投入成本是比较高的，目前多数开发商还只是处于净投入阶段。在这方面，银行等金融机构及时加入提供了先期的融资支持。

  近日，中国工商银行北京市分行有关负责人表示，未来五年为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；综合运用租赁住房开发贷款、租赁住房建设贷款、租赁住房运营贷款、个人租赁住房贷款、租赁住房资产证券化产品、租赁住房产业基金六大产品，满足住房租赁企业在开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等环节的融资需求。

  其中，中国建设银行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。近期工商银行北京市分行已实现北京市首个企业自持住房项目——中粮地产海淀永丰租赁住房项目审批落地。

  11月16日，建行广东省分行与保利地产、碧桂园、恒大、万科等33家房企签订住房租赁战略合作协议，“十三五”期间，建行将投入2000亿元专项资金，联合各大房企推出300万套租赁房源。建行广东省分行还联合建信国际、建信信托、广东建融公司等子公司，共同推动设立500亿元规模的广东建信住房租赁发展基金。该基金首期规模200亿元，专门用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务。

  11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。

  股份制银行也在密集进入住房租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

  盈利痛点需要智慧性破解

  开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。

  在中国房地产报记者接触的房地产市场人士中，大多数人士认为，由于住房租赁市场主要面向的是中低收入人群，租金水平不可能太高，仅靠租金收益甚至还不能覆盖前期银行借款成本，盈利性成为房企开发自持租赁项目的痛点。

  记者得到的数据是，目前长租公寓行业的平均融资成本高于10%。据龙湖地产内部测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，持续投入后才能实现盈利。

  万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上表示，万科的长租公寓如果能够达到1%～2%的回报率，他就很满意了。“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%～8%水平的话，我们就往这个方向走。”

  今年6月份，万科以“总价25.3亿元+70年100%自持”竞得佛山桂城一宗占地超过5.5万平方米的商住地，而后万科公布了这一地块的运营方式，将与建设银行合作，打造租赁社区，定名为“CCB建融家园·泊寓”。但具体如何运营一直未有透露。如果计上自持面积超过50%的土地,万科的自持地块已经达到五宗之多。

  万科的一个运营思路是，将采用合作建房和众筹的方式，引入合作企业，化解盈利难题。

  按照万科的设想，考虑到自持住宅产权不能分割，将设计成立众筹平台，将众筹中的“一份”对应20～30套住房，参与众筹的企业按照众筹份数，支付交易对价。在万科开发建设完成项目后，参与众筹企业的员工可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，再返回到相应企业。而万科则收取众筹运营费用、提供所有物业管理和配套经营服务。

  不过万科方面在回复中国房地产报记者时表示，截至目前，众筹方案还未有明确进展。据了解，万科竞得自持宅地，基本是由区域公司自行决定的，北京公司和广州公司先行试水。显然，仍处于试水阶段的万科，很难说已经找到了盈利模式。

  万科长租公寓业务开展两年多时间，主要收入还是以租金以及服务费为主。据同策咨询研究院分析报告，自持住宅用地，只租不售的限制，万科只能以重资产的方式建设长租公寓。所以除了租金收入方面，重资产运营还具备资产增值属性，以达到企业资产管理的目的。

  重资产并不意味着无法退出，对于泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式降低资产重量。万科大规模扩张租赁公寓，基于一个最大的出发点和最终的落脚点，就是从产品的全生命周期上考量，这些长租公寓中的租客或许就是万科未来的业主，客户的获取是房企永远绕不开的命题。

  资产证券化也要看投资回报率

  尽管目前盈利性不佳，也挡不住房企们竞投自持租赁地块的“热情”。

  一位开发商人士直言，“去竞争自持性商品房配建地块的原因是，自己只要付一部分钱，大部分靠银行贷款周转开发，这些自持商品房作为资产抵押给银行，能把钱周转出来，依然可以继续开发。在‘大鱼吃小鱼’的年代，谁的规模大，谁的速度快，谁就可以生存下来，反之，则有可能被兼并、破产”。

  在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，住宅市场迟早都会见顶，房企要想继续活下去，就一定要转向存量市场，就需要持有一定的经营资产做“对冲”，这样才能为业绩继续成长提供支撑。“算得过账，就是企业远见、赌博明天，期待自持租赁住宅会有真正市场化的蓬勃发展。算不过账，就只能政府做主、国民买单，民企最终黯然退出租赁住宅市场，剩下政府自建或者国企陪绑。”

  这更像是一场被动参与，因为不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。这也更像是一场赌博，赌的是政策放松与规则的不确定性。

  而随着存量市场的到来，从开发模式转向运营模式，这也是未来房企的生存法则。在存量房运营时代，REITs被寄予了厚望。万科方面表示，自持用地的盈利模式，是为未来转型经营性物业做铺垫。

  不过，“资产证券化最看重的也是投资回报率。只有投资回报可以覆盖资金成本和基金管理费并且还可以有哪怕是一点点薄利的话，资产证券化才可能真正实现。”欧阳捷表示，而提高投资回报率的方法不外乎：降低投资、提高收益。前者要降低土地成本、税收、企业费用和建造成本，后者就是定位中高端客户，争取获得高水平租金定价。

  而降成本的最大的空间还是地价。当前超大城市的平均地价房价比已经高达46%。而从提高收益角度看，欧阳捷认为，（以上海为例）未来5年，上海推出70万套租赁住宅，几乎可以肯定会超过现有租赁市场可出租存量，不仅会严重冲击现有租赁市场，很可能拖累整体住房租金水平进一步下跌。

  只有基本达到资产证券化的水平，超大城市的自持租赁住宅才可以持续经营。在中国房地产报记者的采访了解中，地价与税收是企业积极参与租赁住宅建设的最大顾虑。这些刚性问题还需要更优的制度安排来支持。