摘要：稳定发展，不冒进

　　虽毗邻河北，距离北京也仅有2小时车程，但这个面积占中国8.4%，人口近2亿的东三省，在公寓领域却鲜有发声。

　　各路国家队、龙头地产商、品牌公寓鳞次栉比出现在北上广深，甚至成都、重庆、杭州、武汉、西安、郑州等地时，我们几乎没有看见东北的公寓品牌露出。

　　放眼整个东北，笔者翻了5、6份研究报告，也只看到了远洋、龙湖、万科在大连和沈阳的寥寥几个项目;甚至公寓相关的峰会、评比、展览，都似乎有意避开东三省。

　　看贝壳研究院《2018年中国住房租赁白皮书》中选取的租金规模重点十城，北上广深毫无意外入选，成都、天津、苏州、武汉、杭州、武汉紧随其后，东北西北皆沦陷。

　　各地针对公寓发展的鼓励政策，在供应主体、租户权益保障、公租房运营管理、税收优惠、租赁金融、租赁监管平台等方面，也只有沈阳象征性建立了一个租赁监管平台，批了1万平米的租赁自持用地，计划2010年新建2万套租赁房屋，新增公租房保障1万户。

　　数据来源：Real Data数据库 贝壳研究院整理

　　可当北京某房地产中介大佬离职“罗生门”、租房“甲醛门”、不规范租金贷催生的公寓跑路频发，公寓产业全面收紧之时，东北依然稳。

　　我们迷惑：是东北的公寓产业发展不足，还是这已是公寓产业的世外桃源，富饶之地?

　　为一探究竟，就在刚刚过去的10月，云丁智能携手蘑菇租房、房乾PMS，将系列活动“智寓赋能·公寓智能化之路百城巡展”推向了东北地区公寓发展的腹地沈阳，携手沈阳电信和最大的公寓经营商芒果公寓，以及来自哈尔滨、长春、大连等地的公寓从业者，共聚沈阳北约克维景酒店，探讨东北公寓的现状和未来发展之路。

　　围绕东北地区公寓的运营、智能化、管理平台、网络部署、落地实施等几个方面，来自云丁智能的于诠术先生、刘会省先生，蘑菇租房的陈梁先生，房乾的薛斌先生，芒果集团的王鹏先生，中国电信沈阳分公司的郭志先生出席会议并发表主题演讲。

　　云丁于诠术： RevPAR=AMR * OCC

　　云丁北方区商务VP于诠术带来了题为《租房市场趋势思考和公寓收益管理》的主题演讲。在简单展示这些年来租客、房东的行为变迁，以及对市场上玩家，还有胜利者的解读后，于诠术重点讲解了公寓收益管理的理念和方法。

　　于诠术表示：月间均收益(RevPAR)=平均房价(AMR)*出租率(OCC)，这意味着平均房价和出租率，决定了公寓的收益水平。通过对租客心里和行为特征的分析，拓展更多线上和线下渠道，努力在违约转化、门店管理策略、装修家居氛围营造等因素上提升续约率，将大大改善出租率和出房成本。

　　蘑菇租房陈梁：产品+服务，让天下公寓不再难做

　　蘑菇租房北方区总经理陈梁结合沈阳的公寓业务情况，提出了产品+服务的蘑菇公寓运营方案。蘑菇租房经历了从中介到长短租公寓经营，再到SaaS管理系统，再到现在的平台及支付通道。

　　这样的发展历程让蘑菇租房更懂公寓所求，以产品+服务的方式，为公寓提供在收房、出房、经营管理、品牌经营等方面的一站式降本提效方案，智能化、自动化，已成为公寓发展的必要选择。

　　房乾薛斌：长租公寓能做多大，取决于能否找到合适的 SaaS

　　房乾IT创始人兼CEO薛斌先生，从管理运营出发，分析了企业IT管控与资源接入是如何大幅提升公寓运营效率的。随着公寓做大，资产管理、财务专业化、服务管控、业务标准化等将成为公寓再发展的经营性难题，而房乾PC财务+app管家业务+app后勤供应商+租客微信+品牌官网+租客app的管控系统，为公寓提供打破经营壁垒的利器。

　　针对近期因房租贷断供而频出的公寓暴雷事件，薛斌先生以房乾PSM为例解读了如何统一核算收付实现制和权责发生制的经营方式，避免过多使用的金融工具为公寓经营埋下难以平复的隐患。

　　芒果王鹏：合作才能共赢

　　作为沈阳地区最大的房地产中介服务商，芒果公寓的发展离不开强大的供应商体系。来自芒果集团房管部的配置主管王鹏先生 ，以芒果在沈阳的实际经验出发，分享了芒果公寓的经营体系：管家的售前售后管理+配置升级和成本控制+智能管理+网络化售后服务，成就芒果的成功。未来，芒果将立足沈阳市场，致力于让沈阳人因芒果住的更好。

　　电信郭志：新宽带、 新电视 、 新 WiFi的 信息服务大升级 　

　　有人的地方就离不开网络，没有网络，一切智能化和自动化的经营管理就是空谈。中国电信沈阳分公司集团客户部商业客户中心负责人郭志先生 ，为大家展示了电信的《中国电信·酒店·公寓完美联盟解决方案》。

　　通过光宽带、4G网和固话业务，以爱WiFi和天翼高清2个核心应用，为公寓、酒店及租客提供稳定高效的网络服务，并附带一系列地区化的定制服务和安全审计服务，打造低成本、高效率、安定可信的公寓网络环境。

　　云丁刘会省：做好管理，省的成本都是利润 　

　　最后出场的云丁智能房地产部北方区KAD刘会省先生 ，为大家算了一笔账，使用智能化设备，能节省多少成本，能带来哪些收益：10套1+4的分散式公寓，使用智能化设备和管理系统后，1年时间仅在账面上即可省出10万成本。

　　500间房的集中式公寓，不用智能化设备的时候，需要6个管家+2财务，每个月固定1天抄表，2天算账，10天收费催租，免不了算错，还有各种纠纷吵架。使用智能水电表，自动抄表、自动计算公摊;电费的预充值功能甚至连收电费的工作都省了，还彻底告别了半夜给人插卡充电的麻烦。纠纷也随之大幅降低。

　　智能化设备，不但省了成本，还收获了好心情，而省出来的资金和时间，可以去做更有意义的决策。

　　东北公寓：稳定发展、不冒进

　　在会中和会后的交流环节中，我们也充分感受到沈阳地区公寓产业的特别。

　　近些年，东北地区经济发展不甚乐观，净人口数量的持续走低，以及一些历史遗留的政策所限，让这一区域的公寓产业发展并不像全国其他市场那样爆发式增长。大型公寓经营体不曾全面进驻，地产商也仅是试水，租金水平不温不火，金融机构也不曾重点布局。

　　平稳发展背后，是不冒进的稳妥，这其实也是好事。当公寓产业山雨欲来、全面收缩之时，这里反倒成了番外富饶之地。

　　正如沈阳爱家创始人霍岩先生 所说：成功对我来说是回家陪陪孩子，享受家庭带给我的欢乐。这些年稳稳当当做公寓，也是希望租了(我们)房子的人，也能有回家的感觉。

　　沈阳壹舍公寓创始人侯常凯也表示：我们在沈阳做公寓，本质上讲就是服务好租客。所以用心做好产品、注重客户租住体验、修炼企业内功，才是品牌公寓的生存王道。

　　云丁智能愿与东北公寓行业一起践行“稳定发展，不冒进”的发展方针，用智能化“硬件设备+SaaS软件+闭环服务”，助力东北公寓实现智慧升级，提高管理效率和人们的租住幸福感。

　　据了解，智寓赋能是由公寓智能化解决方案领导品牌云丁智能发起的全国性系列活动，旨在联合公寓产业链各环节产品和服务提供商，包括平台、系统、管理、金融、财务法务、网络、安防、运营、家电、家政、装修、家具等维度，根据不同地区的公寓经营特点，为公寓经营者提供更加落地的、有价值的培训指导。结合云丁智能在智能门锁和智能电表、水表数据上的沉淀，与租赁从业者们一起探讨并完善既能省钱，更可赚钱的租赁空间自动化解决方案。

　　截至目前，已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、厦门、合肥、西安、郑州、石家庄、济南、沈阳等20多个城市和地区，开展近50场落地活动。包括蘑菇租房、海尔、美的、窝趣、联通、电信、移动、房乾、上上签、应花分期等在内的产业链伙伴陆续参与到活动中来，触达超过7000+公寓产业从业者。

　　未来，智寓赋能还将联合更多产业链厂商，为租赁空间从业者提供更多更干货的落地和线上分享交流活动。

　　关于云丁智能

　　云丁智能，国内公寓租赁行业智能化领导品牌，致力于打造技术、产品、服务的全流程智能公寓管理解决方案，帮助公寓行业从业者“租得便捷、管得省心”。旗下产品包括公寓智能门锁、智能电表、智能水表等产品，以及基于上述产品的公寓智能化管理SaaS服务。截至2018年8月，云丁智能已覆盖全国100多个城市和地区，合作公寓6000家，交付团队500余人，设备安装已超过200万台，服务逾500万租客，行业市场占有率超60%。未来，云丁智能将在自有研发、自主运营的基础上，进一步打通完善从生产、渠道、营销到服务的完整闭环链条，并在丰富的智能管理产品的基础上，为用户提供全套省心的公寓智能化服务。