导读

  商改住项目和住宅项目销售，是绝大部分房企赖以为生的现金流来源，掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险，这是房企冒险踩线的原因。但限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题，即供需不平衡。

  新一轮楼市调控抑制住了房价上涨和成交升温，但也衍生出一系列新问题。

  21世纪经济报道记者调查发现，在此轮调控“商改住”限售、新房限价政策下，诸多开发商在各地频频违规，其中不乏大型房企；而在一些城市，开发商通过“双合同”、“延期签约”等方式规避限价限购政策，也是大面积涉嫌违规。

  商改住项目和住宅项目销售，是绝大部分房企赖以为生的现金流来源，掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险，这是房企冒险踩线的原因。

  但作为抑制楼市投资投机的手段，限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题，即供需不平衡。

  因此，对于调控手段的反思和长效机制的建立也成为必要。目前各地限制性的调控政策是否存在调整的空间？如何不扰乱价格机制，彻底解决房地产市场的根本问题？

  销售压力下的违规

  继3月26日北京“商改住”禁令后，广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下，一些房企违规了。

  3月28日，北京市住建委公布，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等涉嫌将商业办公用途改变为居住用途销售，这6个项目当时被停止网签。

  5月份，绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分别是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目，以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传“商改住”；后者因未对违法建设进行完全整改。

  “顶风作案”背后，是以绿地为代表的房企手握大量商办项目急于去库存的无奈。

  早在2012年，绿地集团就已开始加码商办。公开统计数据显示，绿地集团在过去5年间，仅在北京拿下的商办用地就超过15块。绿地2016年的销售中，住宅项目占比64%，商办占比36%。

  深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，全国现在商业物业存量过剩，房企违规“商改住”的主要原因，是为了去库存转化成现金流。

  国家统计局数据显示，1-5月份，全国住宅待售面积为36475万平方米，同比下降17.9%；办公楼待售面积3706万平方米，同比上升7.7%；商业营业用房的待售面积为15921万平方米，同比上升4.6%。

  除了违规“商改住”，新房销售领域“双合同”、“延期签约”现象也是遍地开花。

  根据21世纪经济报道记者的调查，在主流一二线城市，因为政府实施限价管理，每个区域、每个楼盘都进行限价销售，而且限定的价格较低，一些城市的开发商就通过“双合同”来规避限价。

  所谓双合同，指的是购房者在买房时，除了购房合同，还被要求签订一份装修合同。以某大城市郊区为例，楼盘备案价基本在12000-15000元/平方米，而市场真实售价为18000-20000元/平方米，这中间存在的五六千元差价以另外的装修合同来支付。

  为此，购房者将付出相当于50%-60%左右的首付成本（首付+装修），而装修贷款只能贷5-10年不等，月供压力也很大。这也相当于是变相的首付贷，是现行国家金融政策所不支持的。

  记者调查发现，一些项目通过延期一年签约的方式，规避限购政策。购房者先签意向书，支付首付款以及在接下来的一年里陆续支付金额不等的分期款，同时办理社保；一年后，双方再签订正式的购房合同、办理贷款、签约过户。

  新房销售花样频出的背后，是房企普遍面临业绩和资金压力。

  2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。据克而瑞统计，5月销售业绩排行前10名房企中，有8家房企均出现环比下滑，前20名有13家环比下滑。其中碧桂园5月销售业绩为480亿元，环比下降10%；万科为359亿元，环比下降14%。

  徐枫认为，市场不好时，房企加快销售是本能反应，尤其在非热点城市，由于监管比较缺位，房企违规成本低，踩线销售是一个“务实”的做法。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示，当前房企融资的各种渠道都在收紧，房地产商面临资金压力，销售是房企获得现金流的最有效途径。

  整治乱象的政策建言

  面对复杂的市场环境和频频出现的违规现象，政策该如何应对？

  对于“商改住”问题，广东省房协建议，根据地方实际情况作出调整，不要简单采取“一刀切”式的管理。

  比如在广州，房协建议，商住混合用地的商业裙楼、住宅用地的配套商业商务设施，不应受300平方米限制、销售对象可以是个人。

  理由包括，该类商业本身的功能改为居住价值不大、消防要求与新政规定冲突，以及广州作为千年商都和商贸城市，商铺、裙楼商业出售给个人投资者，投资者买铺、商家租赁是商业市场长期以来的运作模式，简单粗暴地禁止此类物业销售给个人，会对广州市的商业市场造成冲击。

  在北京，多方力量博弈之下，5月23日，北京市对“3·26新政”发布了具体的执行口径：新规不涉存量，合法已购商办类房屋可租可售，不需拆除上水下水设施。

  一线城市因地制宜之外，中原地产首席分析师张大伟认为，作为曾经的热门投资品，商改住项目在一线城市和部分二线城市限售有必要，但在商品房库存巨大的三四线城市则没有必要。

  而对于限价政策带来的新房销售乱象、首付贷重出江湖、购房风险加大的问题，4月3日，佛山市住建局表示，发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿；惠州市房管局也表示，从4月1日开始，在政府备案登记的楼盘，不能再加装修款销售，只能按备案价销售。