日前，被称为“特困企业”的泰州华侨城有限公司(以下简称“泰州华侨城”)因连续数年每年亏损近2亿元，遭深圳华侨城股份有限公司(000069.SZ，以下简称“华侨城”)低价转让。作为总投资25亿元，计划打造成“中国湿地生态温泉第一城”的旅游度假项目，目前运营如何?

  近日，《中国经营报》记者实地探访该项目发现，尚未获得发改委审批的云海湿地高尔夫，仍在整改中;以温泉、18洞标准高尔夫为卖点的低密度别墅纯水岸，用地资质存疑。同时，项目内溱湖酒店因入住客人较少，已将前台移至另一酒店;水岸商业街生意冷清，多处底商大门紧闭，处于招租状态。

  针对泰州项目的运营和开发情况，记者致电致函华侨城相关负责人，对方回复称，截至2016年底，该项目累计接待游客434万人次，累计收入10.13亿元。溱湖景区作为远郊旅游度假项目，缺乏周边区域人口的有效支撑，现有的平假日客源不均衡是国内旅游景区的普遍现象。

  湿地高尔夫被整改

  7月18日17时许，记者乘车到达位于泰州市姜堰区溱湖大道2号的泰州华侨城旅游度假区，根据路牌指引，看到项目内有高尔夫球场、温泉酒店、商业街等配套。其中，开业于2010年10月的云海湿地高尔夫球场，占地1700余亩，球道总长7353码。

  次日，记者前往云海湿地高尔夫球场咨询办卡事宜，工作人员热情介绍：“商务度假会籍23.8万元，个人终身会籍28.8万元，正常情况下，购买一张会籍卡，可以送一瓶价值一万元的茅台酒。不过商务会籍一年36次，年限40年，还分平假日，因此这种会籍卖得并不太好。”

  工作人员提到，球场最大的特色就是湿地高尔夫。目前，球场会员约有500人，真正活跃的会员不到200人，以泰州、盐城、扬州、无锡等地商旅人士居多。“上海的会员也有，但来的次数少，我们这边提倡‘水城慢生活’，他们一般过来度假打球。”

  众所周知，高耗水、高污染是高尔夫球场备受诟病的两宗“原罪”。

  中国社会科学院研究员杨重光表示，高尔夫球场表面看上去是绿茵茵的草皮，间或一些高贵的花木和大小不等的水面，空气洁净，格外诱人，然而其背后却隐含着严重的污染。“高尔夫球场带来的污染不但使球场的土壤带有农药残渣，而且经过降雨或浇水，农药残渣会渗入地下，威胁到地下水的安全，严重破坏土壤。”

  记者从泰州华侨城官网了解到，被称为“中国首家纯生态湿地型锦标赛级球场”的云海湿地高尔夫球场，地处苏中里下河地区，水网稠密，湖荡相连，是华东地区唯一在地理本质上真正与周边环境相符的湿地高尔夫球场。

  高尔夫球场周边是大片的农田、鱼塘和村庄，据泰州华侨城内的工作人员介绍，十年前这边也是农田村庄，建设旅游度假村后，农户相继搬走，平时看着豪车进出，但从没进去消费过。

  而项目周边的溱湖国家级湿地公园，作为湿地生态系统保护，一级管控区为溱湖湖体，二级管控区位于姜堰市溱潼镇所在地和溱潼边区的北部、中部和东部，以及沈高辖区的西部一部分。

  根据江苏省人民政府2013年9月发布的《江苏省生态红线区域保护规划》，湿地公园内生态系统良好，规划为湿地保育区和恢复重建区的区域为一级管控区，其余区域为二级管控区。

  规划显示，一级管控区内严禁一切形式的开发建设活动;二级管控区内除国家另有规定外，禁止下列行为：开(围)垦湿地、开矿、采石、取土、修坟以及生产性放牧等;从事房地产、度假村、高尔夫球场等任何不符合主体功能定位的建设项目和开发活动;商品性采伐林木;猎捕鸟类和捡拾鸟卵等行为。

  记者致电泰州市姜堰区环保局咨询高尔夫球场是否在湿地公园的管控区内，是否通过环评，相关工作人员表示，将向领导进行汇报，并在查询了解后尽快回电答复。然而截至发稿，未能收到对方回应。

  另据国家发改委1月22日公布的《国家部委联合公布高尔夫球场清理整治结果》名单，位于泰州市姜堰区溱湖大道2号的江苏泰州华侨城云海湿地高尔夫球场已进行整改。

  7月20日，泰州市发改委相关负责人告诉本报记者：“国家提出对高尔夫球场进行清理整顿，原因就在于一些地方出现了无序建设、不规范管理等现象。目前全国的高尔夫球场都处于核查整改阶段，严格来讲，这些项目都没进行审批。作为牵头单位，发改委并不清楚云海湿地高尔夫球场的环保、水利、国土、农业等各部门是否已整改到位，目前还没有汇总过来，但我们的整改工作抓得很紧，也在有序推进。”

  低密度别墅现大面积空置

  连日来，记者走访纯水岸一期项目看到，临近高尔夫球场的不少独栋别墅内，庭院长满荒草，车库和大门敞开。部分别墅仍为毛坯房，屋内堆积着水泥、砂石等建筑材料，看上去空置已久。屋内张贴的《住宅工程质量分户验收合格证》显示，该工程名称为泰州华侨城低密度住宅的项目，完工日期为2011年3月29日，设计使用年限为50年。

  此外，记者在纯水岸三期别墅项目内看到，别墅以岛命名，大部分处于空置状态，也有少量已装修入住，车库内停着小汽车或房车，别墅景观植被错落有致，与高尔夫球场隔河相望。

  受访专家表示，不少地方规划的别墅群、低密度住宅区供大于求出现空置，造成了资源浪费。

  记者以购房者身份前往营销中心了解到，目前主推的是纯水岸二期叠墅，售价200万~280万元，同时一期独栋别墅仍有少量在售 ，每套800万~1000万元不等，均为现房交付。销售人员向记者坦言：“都是大户型，总价高，房子并不好卖。”

  记者查询了解到，根据姜堰规划网2011年10月发布的《姜堰市规划局批前公示姜村规公示(2011)第16号》，泰州华侨城有限公司拟对溱湖一号花园(纯水岸二期)等项目做局部调整。规划平面图显示，调整前地块名称为二期西地块，用地面积63508.5平方米，容积率0.747。调整后地块名称包括二期西地块和三期E、F、G地块，其中，二期西地块用地面积69131.4平方米，容积率0.579，三期E、F、G地块用地面积17726平方米，容积率0.321。

  国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。”根据现行《限制用地项目目录》，各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。

  记者就上述别墅项目规划资质等问题致电姜堰市规划局，该局相关负责人回复称，该项目规划审批程序办理已相当久远，且办理手续的工作人员已不在相应职务，具体情况并不清楚。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，一般而言，开发企业会以度假村、文创产业等名义申请做球场，然后再以免费为政府建球场为条件和政府进行谈判，通过谈判获得高尔夫球场周边地块的项目开发权，实现高尔夫与房地产项目的绑定开发。“高尔夫球场的存在，也实现了楼盘价值的增值。”

  经营惨淡遭甩卖?

  在连续数日的走访中，记者多次前往水岸商业街，发现不少店铺大门紧锁，处于待租状态。即使到晚饭时间，商业街中梅府家宴、京韵江南、天福苑等多家品牌餐饮，仅有少量游客进入点餐，较为冷清。

  商业街一位工作人员告诉记者，项目春秋为旺季，冬夏为淡季，节假日和周末客流量也比工作日多。而在泰州华侨城负责招商的人士看来，泰州华侨城主要面向的是上海、浙江、苏南方向、能自驾的中产以上家庭，泰州当地人去的比较少。

  不过，入驻商家仍然觉得生意难做。“我们刚接手一个店铺，招牌都还没来得及换，游客太少，现在做点甜点生意。”而附近一家店铺内的工作人员提到，之前他所在的地方有人开超市，主要是看中了前三年免租金的招商优惠政策，后因客流量少，第四年就关了店。

  走访中，记者还在华侨城溱湖酒店的大堂看到，前台并无服务人员，大堂内一则公告显示：“因酒店经营需要，溱湖酒店前台现暂停使用，在此期间，您如需办理入住或退房手续，请您至对面奥思廷酒店前台办理。”

  据工作人员介绍，由于客人较少，前台已搬至对面的奥思廷酒店，目前溱湖酒店也正在进行调整，后续或改为会议中心。

  客流量少、经营不善，泰州华侨城连续数年处于亏损状态。

  华侨城公告显示，泰州华侨城2014~2016年连续3年亏损，2016年亏损额达2亿元;截至去年底总资产15.1亿元，总负债15.4亿元，净资产-3240万元，评估价值仅为5196.49万元。

  今年4月，华侨城对外宣布，泰州华侨城是公司的特困企业，目前每年亏损近2亿元，处于严重资不抵债状态，拟将其100%股权转让给母公司旗下的华侨城华东投资有限公司。受让方现金支付5196.49 万元后，上市公司华侨城不再持有泰州华侨城股权。

  泰州华侨城方面表示，此次转让是基于华侨城的“战区制”新管控模式，属于企业内部的一次正常股权变更，也是为了泰州项目未来的持续发展。

  对此，中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁指出，“旅游+地产”在产业架构上是一种不错的模式，通过地产回笼资金，就近涵养旅游产业，两者相互咬合，当旅游开发进入正常的利润通道，反过来帮助地产盈利。如果地产收益受损，旅游运营维护成本又较为突出，企业便陷入了难以为继的境地。