导读

  在管理运营上，做产业地产最重要的是招商、运营和服务；在资本运作上，金地已经成立了专门的产业地产公司，设在金地商置平台下。

  在房企转型“城市运营商”的趋势下，产业地产成为新宠。万科领衔收购物流地产运营商普洛斯，正是这一趋势的标志性动作。

  与万科同属传统四大龙头的金地集团也不甘落后，近年来，金地集团在传统开发业务稳健发展的基础上，多元化业务并行，其中更是重点布局产业地产。

  7月22日，金地集团产业地产公司副总经理严其发在“博鳌21世纪房地产论坛第17届年会”上发表演讲，首次对外分享了金地在产业地产方面的实践。

  据介绍，金地集团现有七大业务板块，其中产业地产是其目前重点发展的板块。如今，金地已有15个以上产业地产项目，未来的发展目标是3年做到30个以上项目，面积600万平方米以上。

  在新业务快速扩张的同时，金地飘红的传统开发业务为转型提供了有力支撑。2016年，金地集团实现销售金额1006亿元，同比增长63%，首次进入千亿军团；今年上半年，金地继续迅猛发展，共实现销售金额703.4亿元，同比增长60.03%。

  聚焦产业

  在严厉的楼市调控政策下，房地产传统住宅业务的盈利空间进一步受到挤压，房企纷纷从“开发商”转型为“运营商”，以创造新的业务增长点。

  从宏观环境来看，金地董事长凌克指出，在国家经济转型、产业结构升级的大背景下，房企也要承担更综合的职能，大力发展产业地产。未来只有综合型地产企业才能拥有更广阔的发展空间。

  严其发也认为，产业地产符合当前新型城镇化、发展战略性新兴产业、一带一路、创新驱动发展等四大国家战略，有助于实体经济发展。

  同时，从内在因素来说，市场也在驱动产业地产发展，严其发指出，这主要表现在三个方面：国内的产业升级或转型带来对优质载体的需求旺盛；产业地产本身的价值被低估；产业地产已成为资本市场的新宠。

  严其发表示，金地将产业地产作为重点业务板块还在于，对产业的加载和植入是开发商转型城市“运营商”的核心能力，它能够关联多方面业务，完善公司产业链，创造新的利润增长点。

  自2011年起，金地集团就确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略。到今天，除了传统的商业地产业务，金地在长租公寓、联合办公、产业地产、教育及餐饮等创新业务板块均有布局。

  其中，产业地产是金地重点发展的领域。金地的产业地产集中于高新技术产业园区，目前已有15个以上产业地产项目，在国内外广泛布局，包括北京、上海、深圳、河源、珠海、纽约、旧金山、洛杉矶等地。代表性项目有深圳威新软件科技园、上海8号桥、硅谷高科技产业园区等。

  这些产业园区为高新科技企业及创业企业打造了能满足其多方面需求的园区空间，同时致力于链接资源、交叉共享形成优质产业生态圈。

  金地总裁黄俊灿表示，为了促进产业地产更好发展，金地对于研究产业迁徙的规律、途径也十分重视。

  据严其发透露，金地产业地产将重点关注新一代信息技术、智能机器人、航空航天、新材料、新能源等十大创新领域，重点布局一线城市及区域中心城市。

  同时，金地未来希望成为中国产业发展合伙人，与行业龙头、孵化器以及科研机构建立战略合作关系，以保证更好地开发新园区。

  运营之道

  对开发商而言，做产业地产与传统开发业务有极大不同，关键取决于对园区资产的管理运营能力以及资本运作能力。而要实现规模化扩张，则资本化运作更为关键。

  在管理运营上，严其发认为，做产业地产最重要的是招商、运营和服务。以金地深圳威新软件科技园为例，金地首先确立了园区标杆企业，包括因特尔、阿里巴巴、亚马逊、大疆创新等，在此基础上，集聚了6家500强企业，17家上市公司；在配套设施上，园区内不仅有企业家俱乐部，还有餐饮健身、幼儿园等，“非常受企业欢迎”。

  在资本运作上，据介绍，金地已经成立了专门的产业地产公司，设在金地商置（535.HK）平台下。金地商置是金地集团旗下的上市公司，主要业务包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营。

  金地公告显示，2016年金地商置与启客集团合作成立了启客威新管理公司，并完成收购上海8号桥项目公司85%股份，实现了商置商业开发、运营实力与启客集团活化旧改能力的强强联合。

  对于产业地产的未来，金地提出了一个规模化目标：3年发展到超过600万平方米、30个以上项目。

  严其发表示，金地商置是金地集团对接海外资本市场的重要平台，有助于国内产业地产扩张。

  而要实现规模化和快速扩张，需要更多的资本运作和资本化。嘉丰达资产管理公司执行董事汪浩认为，做产业、城市更新的核心问题，其实是存量和资产。那么资本运作、资金的模式和轻资产的运营是关键。

  严其发也指出，产业地产运营已成资本市场新宠，比如普洛斯是最早一批产业地产玩家，他们背后真正推动的是资本。

  黄俊灿表示，国外有很多工业地产REITS，金地也在考虑、研究未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。

  从集团整体业务来看，金地这两年的快速增长离不开其多元化、低成本的融资渠道。据金地公告显示，2016年公司发行48亿中期以及30亿公司债，最低发行率分别为3.69%和3.0%，而在今年对于房企融资紧张的政策下，7月公司依然成功发行了15亿规模中票。

  金地还设立了一家专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司——稳盛投资，据东莞证券提供的数据显示，截至7月11日，稳盛投资累计管理的房地产私募基金规模已超过300亿元。

  中信建投分析，近两年金地充分抓住了资本市场融资窗口的契机，在资金成本方面优势显著。另外，公司所具备的港股平台以及金融平台都有助于其实现融资方式多元化。

  严其发认为，从国内发展情况来看，产业地产并没有一个标准的发展模式，也没有哪些企业明确为龙头老大，大家都还是在探索。金地在产业地产上的布局，或将打造自己独特的商业模式，为集团未来发展打开广阔空间。