大中型房企存量债券规模巨大，但在去杠杆背景下，2016年三季度收窄房企融资渠道以来，房企融资压力持续增加。

  昨日，据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%。

  中原地产首席分析师张大伟向本报记者表示，境内债券融资压力增加后，海外融资活跃，整体看，房企融资难度明显加大。但目前尚未进入债券集中偿债期，加之销售带来的回款增加，今年房企资金链压力尚可。不过，若前期杠杆过高的房企，后续开发将遭遇重压。

  值得关注的是，据民生证券研究院分析师管清友在一份研究报告中统计，截至2017年6月底，存量的房地产债券市场尚有1.34万亿元的规模，涉及发行人230家，从规模上看，小型房企有102家。从存量市场的规模占比看，小型房企的存量债券仅1502.7亿元，平均每家发行不足15亿元，而大中型房企的存量债券为9681.7亿元。

  管清友表示，从2019年开始，上述债券将逐步进入到期偿还的高峰期。

  事实上，今年以来，由于境内融资渠道受阻，尤其公司债难以放行，房企海外融资猛增。

  融资成本走高

  据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的统计数据显示，2017年上半年，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。

  实际上，除了海外融资额度近两个月快速上涨外，资金成本也在上浮。

  同策咨询研究部研究员张吉辉曾表示，海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。

  张大伟也表示，从资金价格来看，2017年以来发行的债券利率均在5%-6%之间，甚至更高。近两个月，多宗房企债权融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，与2016年平均4%的融资成本相比，绝大多数房企的融资成本都有非常明显上浮。

  张大伟称，2015年下半年以来，发行公司债等是资金成本最低的融资渠道，但这一渠道被压缩之后，即使付出较高的资金成本，也难以再次打通这一渠道，债权融资难度越来越大。

  另有分析人士向本报记者直言，去杠杆环境下，有些房企甚至主动放弃了发行公司债，转而走股权融资模式去筹钱。不管怎样，待明后年偿债高峰期来临之际，债券融资带来的偿还规模叠加其他债务带来的兑付压力，可能就将导致个别现金流出现危机的房企退出房地产市场。

  债券偿还承压

  值得关注的是，据来自民生证券的一份研究报告显示，2015年之前，发改委、银行间交易商协会对于房地产企业的发债审批偏严格。

  据民生证券统计，2009年-2014年期间共有67家房地产企业在债券市场融资，总规模仅1147亿元，其中公司债占比达到36%，企业债虽然也有18%的占比，但在发改委的审批中仅限于募投领域为保障性住房。

  但2015年以来，公司债发行条件的放开，让上市房企迅速加大了公司债发行规模，凭借其平均不足5%的资金成本去替换此前发行的高息债。

  管清友表示，2015年至今房地产企业共发行债券1.3万亿元，其中私募债占比43%、一般公司债占比38%，2015年之前占比相对比较高的定向工具、企业债均降至1%的水平。

  管清友称，从债券供给结构看，一般的大中型房企、小型房企其存量债券集中于一般公司债和私募债，前者存量私募债占比达到总规模的46%，后者也有44%的存量债为私募债，而超大型房企存量债券则为公开发行的一般公司债和中期票据，占比分别为41.6%和33.8%。

  更重要的是，管清友表示，从当前地产债的到期时间分布看，2019年开始逐渐进入偿债高峰期。2018年6月份之前仅有500亿元左右债券到期，2018年下半年到期941.7亿元，2019年开始每半年就有超过1000亿元的债券到期，2020年6月份-2021年6月份期间，每半年的到期量超过2000亿元。

  管清友认为，2010年-2016年间，大中型房企商品销售现金流入的波动要明显小于小型房企，尤其是2013年-2014年行业库存不断累积，200亿元销售规模以下的小型房企的收入连续两年增速为负，偿债能力长期偏弱。

  “大笔举债扩张的中小企业，高价拿地的企业，甚至项目布局城市不均衡的开发商都将面临高杠杆运营带来的偿债压力，甚至有些房企将遭遇‘生死劫’，预计今年下半年，为了生存或者减压，房地产行业并购案将更多。”上述分析人士向本报记者如是表示。