进入2017年，以中国恒大(03333.HK)为代表的内房股，成为了牛市中的港股最耀眼板块。政府调控手段愈发严格，却并未打断内房股的涨势，内房股这背后上涨的逻辑是什么?在第一财经记者跟多位资深市场分析人士交流以后，得到的结果主要有几方面：

  2017年之前市场预期过分悲观，内房股有着大量外资的做空仓位;近两年在“去库存”的大方向背景下，房地产市场量价齐涨，彻底扭转了市场悲观预期，内房股融资成本大幅下降;而内地资金通过港股通进军港股，也让内房股多空力量彻底失衡，港股市场上的外资空头被迫平仓，这种止损操作也推升了股价。

  详细来说的话，2016年之前，外资对内房股的预期本身就比较低，因为其债务杠杆较高，使得长期以来，港股估值最低的板块之一就是内房股;曾几何时，某些内房股的美元债务收益率达到了13%，也就是融资成本可能在15%以上，如此高的收益率，本身就表明了当年外资对内房股的不看好;其估值之低使得部分内房股的股息率一度超过15%，市净率不到0.8倍的白菜价。

  第二，2015年开始深圳房地产市场量价齐涨，带动了在二三线城市房地产市场全面活跃，这一直持续到2017年上半年;房地产成交的激增，让2016年开始地产股业绩大幅改善，在2017年上半年达到高峰，在中国恒大公布2017年上半年盈利预喜前后，使得港股投资者对内房股另眼相看。

  第三，过去几年内房股一直有大量的做空仓位，而且持仓空头比例一度非常高，某些股票上逼近20%，不少做空资金甚至赌内房股会陷入类似2008年底的债务危机;而某些内房股一度成为沽空机构关注重点对象，曾经被狙击导致大跌;然而经历了过去两年房地产成交的高潮之后，内房股的债务水平大幅降低，融资成本大幅降低，从以前的15%以上，下降到现在还不到10%。

  随着股价大幅上涨，空头的浮亏一下子加大，投资者要知道的是，做多股票顶多是股价归零，损失所有本金;然而做空的损失却可能是无限大，一旦股价暴涨，空头就会损失比本金还要多，类似中国恒大这种半年暴涨近4倍的，可能某些空头的损失是本金的好几倍，部分空头熬不住就被迫平仓止损买入股票，“踩踏”操作之下也加速了股价上涨。

  最后或许也是最重要的一点，是2016年初港股进入牛市周期以后，内地资金通过港股通参与港股投资热情高涨，以中国恒大为例，最近港股通成交金额达到了总成交的接近20%;事实上在香港的不少资金本来就是内地背景操作，这使得内地资金参与到港股市场越来越高，中资大机构逐步获得了港股市场的定价权。

  当前，某些内房股的估值已经很高，市净率达到了3-5倍，也全面反映了市场的乐观预期，要知道当前A股创业板的平均市净率也是4.5倍不到;强力的调控导致下半年房地产成交大幅下滑已成定局，内房股未来到底能不能继续辉煌，的确也是个疑问。

  全世界加息周期在全面推进过程中，美联储也提出了加快缩表的计划，市场自然有着比内房股更理想的投资机会，港股各大板块也会有充分轮动，当前投资者也没有必要沉湎于内房股上半年的辉煌，寻找未来其他的机会显然更加重要;内房股作为强周期的股票，投资者也不宜被其表面的低市盈率蒙蔽。当前港股的主要机会在于，全面受惠于加息周期的海外金融股等，还有港股市场上某些不断回购，大股东增持自身股份的，其标的公司都是很好机会，别忘了中国恒大在上半年上涨之前，以及上涨初期也曾经大量回购。